Darowizna mieszkania – obowiązki podatkowe

Osoby, które wchodzą w dorosłe życie często otrzymują od swoich rodziców wsparcie finansowe „na dobry początek”. Forma pomocy może być różna: środki pieniężne, nieruchomości czy samochód. Wydawać by się mogło, że skoro przekazanie następuje pomiędzy członkami rodziny, sprawy nie trzeba nigdzie zgłaszać. Niestety to błędne przekonanie może nas sporo kosztować

Zgłoszenie darowizny

Jeśli darowizna przekazana zostanie w formie gotówki, mamy obowiązek ją udokumentować. Warto jest w tej sytuacji zachować potwierdzenie przelewu lub przekazu pocztowego. Cała dokumentacja będzie nam potrzebna, gdy udamy się do Urzędu Skarbowego, aby ją zgłosić. Inaczej wygląda procedura w przypadku otrzymania mieszkania. Co do zasady transakcja powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Wówczas obdarowany nie musi zgłaszać darowizny, ponieważ zrobi to za niego notariusz. Jeśli jednak przekazanie nastąpi w jakiejkolwiek innej formie, nabywca nieruchomości musi takie zeznanie podatkowe złożyć osobiście. Jeżeli do takiego zgłoszenia nie dojdzie, Urząd Skarbowy ma prawo nałożyć na nas podatek. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn podatnicy są zobowiązani wciągu miesiąca od powstania obowiązku podatkowego złożyć zeznanie podatkowe do właściwego urzędu.

Podatek

W przypadku darowizny wyróżnia się trzy grupy podatkowe określone przez ustawę, w których ustalone zostały kwoty wolne od podatku. Najbardziej zainteresować może większość z nas I grupa, ponieważ do darowizn najczęściej dochodzi w obrębie najbliższej rodziny. W grupie tej znajdują się: małżonkowie, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo. Dodatkowo do najbardziej uprzywilejowanej grupy zaliczamy również: pasierbów, ojczymów, macochy, teściów, zięciów oraz synowe. Kwota wolna od podatku dla tych osób wynosi 9637 zł. W pozostałych grupach stawki progowe wynoszą odpowiednio: 7276 zł oraz 4902 zł. Do drugiej grupy zaliczani są: zstępni (dzieci) rodzeństwa, rodzeństwo rodziców (ciotki oraz wujowie), dzieci oraz małżonkowie pasierbów, rodzeństwo małżonków (np. siostra męża), małżonkowie rodzeństwa (np. żona brata), małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie pozostałych zstępnych. Trzecia grupa to pozostałe osoby. Jeśli kwoty wolne od podatku zostaną przekroczone, osoby obdarowane muszą po prostu zgłosić sprawę do właściwego Urzędu Skarbowego oraz zapłacić podatek od nadwyżki.

Kwotę opłaty określa się zgodnie ze skalą podatkową, obliczając procent od przekroczonej kwoty wartości darowizny. Stawki dla poszczególnych grup podatkowych to:

I grupa

3 proc. – do 10 278 zł nadwyżki,

5 proc. – od 10 279 zł do 20 556 zł nadwyżki (podatek stały 308,30 zł)

7 proc. – ponad 20 556 zł nadwyżki (podatek stały 822,20 zł)

II grupa

7 proc. – do 10 278 zł nadwyżki

9 proc. – od 10 279 zł do 20 556 zł nadwyżki (podatek stały 719,50 zł)

12 proc. – ponad 20 556 zł nadwyżki (podatek stały 1644,50 zł)

III grupa

12 proc. – 10 278 zł nadwyżki

16 proc. – od 10 279 zł do 20 556 zł nadwyżki (podatek stały 1233,40 zł)

20 proc. – ponad 20 556 zł nadwyżki (podatek stały 2877,90 zł)

Podatek stały jest to stała odgórnie ustalona kwota, którą doliczana się do opłaty w sytuacji, gdy przekroczona zostanie kwota wolna od podatku.

Zwolnienie z podatku

Nieformalnie z grup podatkowych wyodrębniona została dodatkowo grupa 0, w której znajduje się część osób z grupy I. Wśród nich: małżonkowie, dzieci wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierbowie, ojczymowie oraz macochy. Te osoby zgodnie z prawem mają możliwość skorzystać ze zwolnienia z podatku od nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych – niezależnie od otrzymanej w darowiźnie kwoty. Opłata w ich przypadku musi zostać uiszczona jedynie w sytuacji, gdy obdarowany w ciągu 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego nie zgłosi darowizny do właściwego Urzędu Skarbowego. Terminowe dostarczenie dokumentu jest warunkiem zwolnienia z podatku. Jeżeli warunki te nie zostaną spełnione nabycie darowizny zostaje opodatkowane na takich samych zasadach, jak nabycie przez osoby zaliczane do grupy I. Inaczej jest z nieruchomościami. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn opodatkowaniu nie podlegają nieruchomości mieszkaniowe o powierzchni do 110 m kw., bez względu na to, w której grupie znajduje się obdarowany pod warunkiem, że :

• Nie ma on w posiadaniu innych nieruchomości mieszkaniowych lub sprzeda je w terminie 6 miesięcy od złożenia zeznania podatkowego lub podpisania aktu nabycia darowizny,
• Nie jest najemcą mieszkania lub budynku mieszkalnego lub rozwiąże umowę najmu w terminie 6 miesięcy od złożenia zeznania podatkowego lub podpisania aktu nabycia darowizny,
• Będzie zamieszkiwać przez okres 5 lat od dnia złożenia zeznania podatkowego lub podpisania aktu nabycia darowizny, w otrzymanym mieszkaniu lub domu (jeśli przed nabyciem nieruchomości był w niej zameldowany na pobyt stały),
• Będzie zamieszkiwać przez okres 5 lat od dnia zameldowania na pobyt stały w nieruchomości, jeśli przed nabyciem nieruchomości nie był w niej zameldowany na pobyt stały).

Przy założeniu, że obdarowany otrzyma w darowiźnie mieszkanie o wartości 350 000 zł i nie spełni wyżej określonych wymogów, wysokość podatku (w zależności od grupy, do której został zakwalifikowany) wynosić będzie odpowiednio:

• I grupa – podatek od kwoty podstawowej 822,20 zł + podatek od nadwyżki (350 000 zł – 20 556 zł) * 7% = 23 061,08 zł ŁĄCZNIE 23 883,28 zł
• II grupa – podatek od kwoty podstawowej 1644,50 zł + podatek od nadwyżki (350 000 zł – 20 556) * 12% = 39 533,28 zł ŁĄCZNIE 41 177, 78 zł
• III grupa – podatek od kwoty podstawowej 2877,90 zł + podatek od nadwyżki (350 000 zł – 20 556) * 20 % = 65 888,8 zł ŁĄCZNIE 68 766,70 zł

Sprzedaż przed upływem 5 lat

Sprzedaż nieruchomości mieszkaniowej przed upływem 5 lat wiąże się z nałożeniem na nas podatku. Nie ma przy tym znaczenia, czy wejdziemy w posiadanie domu czy mieszkania poprzez zakup, w drodze spadku czy też darowizny. Kwota, jaką musimy zapłacić fiskusowi wynosi 19 proc. dochodu, jaki uzyskamy w wyniku sprzedaży. Dochód obliczany jest poprzez odjęcie kosztów jej nabycia od kwoty, za jaką zostanie sprzedana nieruchomość. Tak, więc w przypadku, gdy wejdziemy w posiadanie mieszkania w drodze darowizny kwota podatku wynosić będzie blisko 19 proc. ceny sprzedaży – ponieważ jego nabycie prawie nic nas nie kosztowało. Jedyną szansą na uniknięcie opłaty jest skorzystanie ze zwolnienia podatkowego. W tym celu powinniśmy spełnić jednak jeden warunek. W ciągu 12 miesięcy podatkowych od sprzedaży musimy za otrzymane w wyniku sprzedaży środki przeznaczyć na cele mieszkaniowe (zakup mieszkania, działki budowlanej, rozbudowę domu itp.).

Czynny żal

Jeśli nie udało nam się w porę złożyć zeznania podatkowego, jeszcze nie wszystko stracone. Ostatnią deską ratunku, która może – chociaż nie musi – pomóc nam w uniknięciu kary jest tzw. czynny żal. Jest to swego rodzaju instytucja stosowana w sytuacjach, gdy podatnik nie miał możliwości lub po prostu nie wiedział, że musi uiścić stosowną opłatę. Zgodnie z przepisami prawa „karze nie podlega osoba, która zawiadomi właściwy organ o popełnieniu czynu zabronionego i ujawni okoliczności jego popełnienia”. Zgłoszenie powinno być złożone na piśmie we właściwym Urzędzie Skarbowym. Przyczyny naszej niewiedzy muszą być jednak bardzo dobrze uzasadnione, a okoliczności zdarzenia dokładnie opisane. Co ważne czynny żal możemy wyrazić jedynie w sytuacji, gdy nie zostało wszczęte postępowania w naszej sprawie. Inaczej mówiąc, jeśli Urząd Skarbowy nie wykrył jeszcze, że dopuściliśmy się czynu niedozwolonego. Kara ulega przedawnieniu po okresie 5 lat. Lepiej jednak nie próbować zatajać popełnionego przez nas przestępstwa. Może nam za to zostać wymierzona znacznie wyższa kara – w formie grzywny a nawet pozbawienia wolności.

Karolina Pełka