Czy spółdzielcze własnościowe prawa są gorsze od „pełnej” własności?

Odpowiedź jest krótka – tak. Zarówno spółdzielcze własnościowe jak i spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu to formy własności posiadające większe lub mniejsze ograniczenia. Warto jest więc wiedzieć, czym różnią się one od siebie i które z nich daje większe możliwości lokatorowi

Krótko o prawie własności

Odrębna własność to podstawowe, najpełniejsze prawo do nieruchomości. W polskim systemie prawnym nie ma wyżej chronionego prawa. Oznacza to w praktyce, że osoba je posiadająca może w pełni rozporządzać swoim lokalem. Oczywiście pod warunkiem, że nie narusza praw innych osób. Co więcej, właściciel takiego prawa jest też współwłaścicielem gruntu oraz części wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to prawa i ograniczenia

Spółdzielcze własnościowe prawo jest ograniczonym prawem rzeczowym. Uprawnia jego właściciela do korzystania z lokalu i rozporządzania nim. Właścicielem lokalu, gruntu oraz części wspólnych budynku jest w przypadku tego prawa spółdzielnia. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim to, że w sytuacji, gdy należy podjąć decyzję dotyczącą nieruchomości kluczowa jest opinia spółdzielni. Przy spółdzielczym prawie grunt i budynek może być obciążony hipoteką bez naszej zgody. Jest też klika cech podobnych do prawa własności. Prawo to możemy sprzedać, przekazać w darowiźnie oraz dziedziczyć. Tak samo podlega ono egzekucji, może być obciążone hipoteką oraz ujawnione w księdze wieczystej. Niemniej jednak własność to większe bezpieczeństwo. Zdarza się, że mieszkanie spółdzielcze trudniej jest sprzedać. Również niektóre banki nie chcą się na nim zabezpieczać. Warto mieć to na uwadze, zwłaszcza, że ceny za mieszkania własnościowe i te ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu są do siebie bardzo zbliżone.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – mało praw, dużo ograniczeń

Jest to prawo, które pod wieloma względami przypomina najem. Członek spółdzielni użytkuje lokal mieszkalny, którego właścicielem jest spółdzielnia. Co można zrobić z mieszkaniem lokatorskim? Okazuje się, że niewiele. Nie możemy go sprzedać, darować ani przenieść w formie aportu do spółki. Nie możemy go również przekazać w spadku ani się na nim zabezpieczyć, biorąc kredyt hipoteczny w banku. Spółdzielczego lokatorskiego prawa nie da się podzielić ani sprzedać. Jedną z niewielu możliwości, jakie daje to prawo jest wynajęcie lokalu bez zgody spółdzielni. W przypadku śmierci właściciela członkowie jego najbliższej rodziny mogą wnieść o ustanowienie prawa na ich rzecz.

Prawa spółdzielcze można przekształcać

Od lipca 2007 r. nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Osoby, które są w jego posiadaniu mogą żądać od spółdzielni przekształcenia w prawo własnościowe. Wystarczy, że właściciel ureguluje wszystkie zaległe płatności i złoży w spółdzielni podanie o przekształcenie. Spółdzielnia ma pół roku na dokonanie zmiany. Przeniesienie własności następuje w drodze umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. Spółdzielnia przenosi w nim na właściciela prawo odrębnej własności. Łączny koszt przekształcenia to około 800-1000 zł. Niektóre spółdzielnie niechętnie realizują wnioski. Obawiają się, że wraz z rosnącą liczbą mieszkań własnościowych stracą swoją dotychczasową pozycję. W przypadku nieuzasadnionej zwłoki ze strony spółdzielni, sprawę możemy zgłosić do sądu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu również można przekształcać. Procedura jest podobna jak przy prawie własnościowym. W przypadku prawa lokatorskiego właściciel musi się dodatkowo zobowiązać do spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni. Zwłaszcza tych związanych z budową budynku oraz odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo to relikt PRL-u. Jest swego rodzaju dziwolągiem prawnym. Zaczęto je tworzyć w latach 60. po to, aby nie przyznawać ludziom pełnej własności. Spółdzielcze lokatorskie prawo ma nieco dłużą historię. Obydwa prawa są ciągle jednak są bardzo popularną formą władania. Ostatnie zmiany w przepisach pozwalają spółdzielcom na nieco większą kontrolę nad tym, co dzieje się w spółdzielni. Pociągają do odpowiedzialności ich władze, dają również szansę na odłączenie się od spółdzielni poprzez tworzenie wspólnot mieszkaniowych. Przed zakupem mieszkania, bez względu na wybrany rodzaj prawa warto jest zapytać mieszkańców jak oceniają pracę władz spółdzielni. Nie zapominajmy też, żeby zapoznać się z jej statutem i regulaminem.

Karolina Tomala