Czekając na powrót do normalności

PointPark Properties (P3) Sp. z o.o., właściciel parków magazynowych PointPark Mszczonów i PointPark Poznań to ścisła czołówka polskich deweloperów logistycznych. O obecnej sytuacji na rynku, zmianach wśród klientów i przyszłości branży rozmawiamy z  Piotrem Bzowskim, dyrektorem działu najmu w P3

Mija właśnie symboliczna data 15 września – dokładnie dwa lata temu upadł bank inwestycyjny Lehman Brothers, co uważane jest za początek globalnego spowolnienia gospodarczego. Jak ocenia Pan obecną sytuację na polskim rynku nieruchomości magazynowych w kontekście zmian, które wymusił kryzys?

Choć pierwszy etap załamania gospodarczego mamy już za sobą, nadal trudno jest prognozować dalsze scenariusze. Początek kryzysu nie był zbyt widoczny na polskim rynku nieruchomości magazynowych – 2008 rok był dla tego sektora rekordowy zarówno pod względem wielkości wynajmu, jak i obrotów. Sytuacja pogorszyła się znacznie na początku 2009 r. i zastój, który się wtedy rozpoczął na dobrą sprawę trwa do dziś. Współczynnik powierzchni niewynajętej, choć w ostatnich dwóch kwartałach znacznie się zmniejszył, pozostaje wciąż bardzo wysoki. Na rynku nadal dostępnych jest 600-700 tys. m kw. magazynów do wynajęcia od ręki, co znajduje swoje odzwierciedlenie w bardzo niskich poziomach czynszów efektywnych.  Przy takich poziomach stawek najmu po prostu nie da się budować nowych budynków. Czekamy z niecierpliwością na „powrót do normalności” w postaci stawek, które umożliwiałyby rozpoczęcie nowych projektów.

Czyli na razie nie możemy się spodziewać nowych projektów spekulacyjnych i na rynku będą dalej dominować projekty typu built-to-suit?

Rzeczywiście projekty BTS mają teraz swoje złote czasy, ale na nie popyt jest prawie zawsze. Pamiętajmy jednak, że są to projekty specyficzne i pod każdym względem różnią się od standardowych projektów spekulacyjnych. Wszystko zależy od specjalistycznych wymogów i potrzeb zleceniodawcy. Obecnie nie możemy chyba liczyć na nowe projekty spekulacyjne, ale są wciąż lokalizacje w Polsce, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętych pozostaje niski. Może się więc zdarzyć, że w takich miejscach potencjalne stawki czynszów będą na tyle wysokie, że ktoś podejmie ryzyko budowy.

Które rejony Polski uważacie Państwo za najbardziej perspektywiczne jako miejsca nowych zespołów magazynowych?

P3 stawia na strategiczne ważne punkty na logistycznej mapie Polski – nasze parki pod Poznaniem i w Mszczonowie są zawsze jedną z opcji dla przedsiębiorstw poszukujących magazynów w centralnej i zachodniej Polsce. W przyszłości będziemy chcieli być również obecni w tak dużych ośrodkach magazynowo-logistycznych jak konurbacja śląska czy Wrocław. Są jeszcze tak ciekawe punkty jak Kraków czy Rzeszów…

Czy chcecie Państwo pozostać przy formule dużych parków magazynowych, czy planujecie wprowadzić do swojej oferty coś dla mniejszych najemców?

Mamy pewne plany budowania tzw. modułów miejskich, dla mniejszych najemców, zlokalizowanych bliżej centrów miast – przyglądamy się kilku lokalizacjom. Analizując obecne zapotrzebowanie, będziemy również poszukiwać dużych działek umożliwiających obsługę „miksu” najemców – zezwalających na stawianie obok siebie zarówno dużych obiektów, jak i mniejszych modułów.

Skąd bierze się według Pana obecna nieufność banków do finansowania nieruchomości magazynowych? Czy bierze się to tylko z wysokiego poziomu powierzchni niewynajętej?

Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce jest stosunkowo młody, tak naprawdę istnieje od około 12 lat. Dlatego większość banków i inwestorów instytucjonalnych ma trudności z oszacowaniem poziomu jego ryzykowności. Mimo młodego wieku, sektor magazynowy w Polsce rozwijał się w imponującym tempie. W latach 2006-2009 powierzchnia wszystkich istniejących w naszym kraju zdublowała się z 3 do 6 mln m kw. Jednak w ciągu ostatnich dwóch lat na rynku panował niemal kompletny zastój. Problemem dla deweloperów przy pozyskiwaniu najemców jest ich niska świadomość co do wymagań banków. Podobnie jak w przypadku inwestycji biurowych, banki mogą uzależniać udzielenie kredytu na inwestycję od przedwynajmu w zależności od lokalizacji nawet 50-60 proc. powierzchni. Czasem ciężko jest nakłonić klienta do podpisania umowy, która byłaby dla niego w pełni zadowalająca i jednocześnie spełniałaby wyśrubowane wymogi banków. Negocjacje ciągną się miesiącami. Także dlatego nie znajdziemy chyba obecnie w Polsce żadnego klasycznego projektu spekulacyjnego w trakcie realizacji.

Generalnie jednak można powiedzieć, że wraz z rynkiem rozwijali się także klienci, którzy z roku na rok są coraz lepiej wyedukowani jeśli chodzi o specyfikację projektów magazynowych i sam proces negocjacji umowy. Na szczęście wielu klientów siadając do stołu negocjacyjnego wie, które punkty umowy są nienegocjowalne ze względu na wymogi bankowe. Zwiększa to niekiedy wymagania wobec dewelopera – choć najemca ustępuje w kwestiach finansowych, wszystkie pozostałe punkty mogą być negocjowane miesiącami.  Z jednym z klientów 30-40 stron umowy negocjowaliśmy ponad sześć miesięcy. Warto jednak podkreślić, że choć większość najemców szuka jak najmniejszych stawek czynszowych, istnieje grupa, dla której wysokość czynszu nie jest najważniejszym kryterium. Im zależy na przykład na konkretnych rozwiązaniach technologicznych, szybkich terminach czy usługach dodatkowych itp.

Pomijając ostatnie miesiące, na rynku dominują renegocjacje starych umów lub ekspansje w ramach tego samego obiektu, brakuje za to nowych umów…

Muszę się z tym niestety zgodzić. Jak już wspominałem, kryzys odczuliśmy dopiero wtedy, gdy w 2009 r. nagle zabrakło nowych zapytań od zagranicznych klientów o powierzchnię magazynową w Polsce. Jedynym „ruchem” na rynku były właśnie renegocjacje. Sytuacja poprawiła się dopiero w 2 kw. 2010 r., kiedy takie zapytania wreszcie się pojawiły.

Spadek popytu w której grupie najemców rynek odczuł najmocniej?

Praktycznie 65 proc. najmu realizowane jest przez operatorów logistycznych. To za nimi stoją firmy z sektora FMCG, małe przedsiębiorstwa produkcyjne, przerzucające logistykę na firmy specjalistyczne. Kiedy w 2009 r. operatorzy logistyczni wstrzymali oddech, nagle zabrakło po prostu końcowych użytkowników magazynów. Duże sieci handlowe generowały jakieś zapytania, ale największy wpływ na rynek miało właśnie wstrzymanie się z ekspansją operatorów logistycznych.

Co będzie się działo z czynszami efektywnymi? Czy przy takiej nadpodaży powierzchni dalsze ich spadki są nieuniknione?

Przy obecnych bardzo niskich poziomach czynszów efektywnych trudno zakładać jakikolwiek długoterminowy zwrot z inwestycji; żaden bank nie podejmie się również finansowania potencjalnie nierentownych projektów. Do  momentu, kiedy stawki czynszowe nie pójdą w górę, nie spodziewam się żadnych nowych projektów spekulacyjnych. Mogłoby się wydawać, że projekty typu BTS mają większe szanse na finansowanie z banku, ale wbrew pozorom też nie wygląda to tak różowo. Kiedyś umowa najmu obiektu BTS musi wygasnąć i nie wiadomo, czy deweloperowi uda się znaleźć nowego najemcę, który będzie miał zbliżone potrzeby. To spore ryzyko dla banków. Aby je skompensować,  umowy na najem BTS-ów są zazwyczaj dłuższe – d 5 do nawet 15 lat. Jeśli w ciągu tych 15 lat najemca zbankrutuje, deweloper zostanie ze specjalistycznym budynkiem. Jeśli nie uda mu się znaleźć nowego najemcy o podobnych wymaganiach, aby znaleźć jakiegokolwiek, będzie musiał konkurować z projektami spekulacyjnymi, przez co wpływy z czynszów będą niższe. Dlatego też rentowność takich budynków dla banków nie jest wcale taka pewna.

Jak Pan ocenia postępy w budowie infrastruktury drogowej przed Euro 2012? Czy naszym drogowcom uda się wypełnić chociaż część deklaracji?

Jak to u nas często bywa, wielkie plany kończą się znacznie mniejszymi efektami, ale oczywiście cieszymy się, że chociaż część z tych inwestycji zostało już przeprowadzonych czy też jest w trakcie budowy. Poszerzona zostanie „gierkówka”, Trójmiasto usprawni swoje połączenie z Warszawą i Polską centralną w ogóle. My jako P3 również odczujemy znaczącą poprawę w naszej inwestycji w Mszczonowie, gdzie niebawem zostanie oddana obwodnica wokół miasta, co udrożni dojazdy do naszego parku logistycznego. Na pewno zostanie też oddane do użytku połączenie między Warszawą a Łodzią – dzisiaj jest to 100 km horroru, który pokonuje się w co najmniej 2,5 godziny. Z kolei największym zaniedbaniem jest moim zdaniem fakt, że ze względu na nieprawidłowości podczas przetargu nie zostanie oddane do użytku połączenie ze Strykowa do Katowic. Nie można podać żadnej prawdopodobnej daty, kiedy ten odcinek zostanie wybudowany, a z punktu widzenia rynku logistycznego byłby to jeden z najważniejszych ciągów komunikacyjno-transportowych w kraju.

Czas na odrobinę reklamy: dlaczego klienci powinni wybierać parki magazynowe P3, a nie wynajmować u konkurencji?

Najlepszą reklamą dla nas jest to, co udało nam się już osiągnąć w tak trudnym dla branży roku. Nie tylko pozyskaliśmy nowych klientów, ale klienci już u nas obecni powiększyli swoją powierzchnię. Kiedy operator logistyczny – czyli klient zazwyczaj wymagający – początkowo przychodzi do nas po 5-10 tys. m kw., a kończymy na 35 tys. (a nie wiadomo, czy nie będzie jeszcze więcej), to coś o nas świadczy. Po oddaniu wspomnianej obwodnicy Mszczonowa nasz park w tej lokalizacji zyska jeszcze na atrakcyjności, zwłaszcza, że w perspektywie roku-dwóch zamierzamy doprowadzić tam transport kolejowy, co da naszym klientom nowe możliwości. Do końca roku pochwalimy się również lokalizacją nowego, dużego projektu.

Jak pana zdaniem będzie rozwijać się sytuacja na rynku logistycznym w ciągu najbliższych 2 lat?

Prognozowanie rozwoju sytuacji na rynku obecnie może przypominać wróżenie z fusów, ale jeśli z rynku zniknie nadpodaż powierzchni do wynajęcia, stawki czynszowe powinny zacząć rosnąć. Nie powinny to jednak być szalone wzrosty – czynsze wrócą zapewne do „normalnych” poziomów z 2006 r. Na tej bazie będzie można myśleć o nowych projektach, w niektórych lokalizacjach nawet o charakterze spekulacyjnym. Jak już wspominałem, zmienili się również klienci – wielu domaga się specjalistycznych rozwiązań, powierzchnia standardowa już nie wystarcza im jak kiedyś. Być może nowe projekty czysto spekulacyjne będą tylko niewielkim ułamkiem rynku, a deweloperzy będą stawiać na duże obiekty dedykowane, czy po prostu BTS. Wydaje mi się, że Polska nadal ma bardzo duże możliwości, chociażby z powodu poprawy infrastruktury drogowej, obniżek cen ziemi, które wróciły do normalnych poziomów i wciąż dostępnej wykwalifikowanej, wykształconej taniej siły roboczej.  Często podkreślają to zagraniczni klienci – w Polsce ludzie chcą pracować.