Colliers: czynsze w magazynach powoli w górę

Pod koniec I kwartału 2011 r., pogrążony dotąd w kryzysie polski rynek nieruchomości magazynowych zaczyna podnosić się z popiołów – informuje firma doradcza Colliers International

Początek roku 2011 przyniósł niewielki wzrost powierzchni magazynowej oddanej do użytku.  W I kwartale ukończono blisko 33 800 m kw. w czterech projektach. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Polsce na koniec kwartału wynosiły ponad 6,45 mln m kw. Wolumen transakcji wyniósł ponad 376 tys. m kw., co stanowi 14,7 proc. wzrost w stosunku do 4 kwartału roku 2010. Ponad 78 proc. ogółu transakcji stanowiły nowe umowy, pozostałe 22 proc.  to renegocjacje i ekspansje. Współczynnik powierzchni niewynajętej pozostał na zbliżonym poziomie w stosunku do poprzedniego kwartału i wynosił 14,38 proc.. Czynsze  za powierzchnie magazynowe pozostają na stabilnym poziomie z niewielką tendencją wzrostową

NAJEMCA   POW. (M KW.)    BUDYNEK

TJX (tk Maxx)     25 500     Goodman Wrocław
TP S.A.     17 300     Panattoni Park Pruszków
Rhenus     16 900     ProLogis Park Błonie I
Latex Groehl Gerard     11 600     ProLogis Park Chorzów
Action S.A.       8 000     Tulipan Park Warsaw
Navo       6 000     Segro Industrial Park Tychy

– Tendencja spadkowa zapoczątkowana w 2009 r. i utrzymująca się w roku 2010, wyraźnie wyhamowała – powiedział Tomasz Kasperowicz, partner w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International. – Pod koniec IV kwartału 2010 r. obserwowana była stabilizacja stawek czynszu na wybranych rynkach. I kwartał 2011 r. to kontynuacja tego trendu na całym rynku powierzchni magazynowych, z niewielką tendencją wzrostową na rynkach, które cechuje niedobór powierzchni. Odwrócenie trendu na rynku powierzchni magazynowych w Polsce jest faktem. W większości lokalizacji kończy się rynek najemcy, zaczyna się rynek dewelopera. Obserwujemy znaczące ożywienie po stronie popytowej. Najemcy stali się znacznie aktywniejsi. Bardziej niż minimalizacja ryzyka i ekspozycji, interesuje ich rozwój skali biznesu. Widać też powrót inwestycji bezpośrednich do Polski ze strony zagranicznych inwestorów, a to kolejny znaczący składnik nowego popytu netto na powierzchnie magazynowo-produkcyjne – dodaje Kasperowicz.

Według Colliers nadal istnieją jednak spore problemy z finansowaniem inwestycji. Praktycznie brak jest możliwości finansowania budowy bez najemców. Powstają prawie wyłącznie projekty typu BTS oraz pod umowy typu pre-lease. Obserwuje się jednak wzrost liczby planowanych inwestycji spekulacyjnych. Na zainteresowanie deweloperów mogą liczyć rynki o niskich współczynnikach powierzchni wolnej i małej całkowitej podaży powierzchni magazynowej, np. Gdańsk.

– Dobry czas na pozyskanie powierzchni magazynowej na naprawdę dobrych warunkach kończy się. Wskaźnik wolnej powierzchni w Polsce spadł z 23 proc. na przełomie 2009/2010 do ok. 14-15 proc. obecnie. Teoretycznie to nadal dużo, jednak na liczbę tę składa się zaledwie kilka dużych ale nietrafionych projektów, w związku z czym zaburzony jest faktyczny obraz rynku jako całości. W większości lokalizacji (np. Górny Śląsk, Poznań, Warszawa Strefa I, Łódź) wskaźnik powierzchni wolnej nie przekracza już 10 proc. – podsumowuje Kasperowicz.