Budowa domu – podstawowe formalności

Posiadanie własnego domu, dopasowanego do swoich potrzeb to pragnienie wielu z nas. Żeby jednak je spełnić, potrzeba nie tylko finansów, ale i cierpliwości przy załatwianiu wielu urzędowych formalności i dokumentów

Mały, schludny dom na z ogrodem, otoczony zielenią – ten przyjemny obrazek jest celem do którego dąży blisko połowa zainteresowanych zakupem nieruchomości. Tak wynika z badań przeprowadzonych przez Nowy Adres S.A. – „Badania Popytu i Preferencji Nabywców 2010”. Spośród osób, które zamierzają dokonać zakupu nieruchomości w ciągu najbliższych 3 lat, to właśnie 46 proc. badanych wskazuje na dom jako planowaną inwestycję. Budowa domu jest procesem kosztownym i długotrwałym. Tempo pracy oraz efekt końcowy w dużej mierze uzależniony jest od naszego przygotowania. Aby ułatwić odnalezienie się w gąszczu koniecznych wycieczek do urzędów, geodetów oraz ekip budowlanych radzimy uporządkować i odpowiednio zaplanować nasze działania.

Pierwszy krok – urząd

Podstawową kwestią, którą należy sprawdzić jeszcze przed zakupem działki jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). MPZP określa przeznaczenie terenu w każdej gminie, czyli po prostu co wolno na danym obszarze budować. Z tego dokumentu dowiemy się czy działka przeznaczona jest pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe czy może przemysłowe albo są to tereny rolne. Informacje tam zawarte są kluczowe z punktu widzenia przyszłego właściciela działki. Może okazać się, że w najbliższych miesiącach w tej okolicy powstanie droga szybkiego ruchu bądź pod naszymi oknami jest w planach budowa hipermarketu. W taką wiedzę należy uzbroić się jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji zakupu upatrzonego terenu. Każdy może otrzymać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy się udać do wydziału architektury (geodezji, gospodarki przestrzennej lub budownictwa) danego urzędu gminy i wypełnić odpowiedni wniosek.

W sytuacji kiedy okaże się, że w planie zagospodarowania przestrzennego nasza działka zaklasyfikowana została pod budownictwo mieszkaniowe, możemy mieć powód do radości i kupować upatrzony teren. Więcej problemów przysporzą nam np. tereny rolnicze. Dopiero jako właściciel takiej działki możesz wystąpić do urzędu gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Uchwalanie nowego planu jest długotrwałe i na dodatek kosztowne z punktu widzenia rajców, dlatego gmina nie jest zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku. Na ostateczną decyzję  największy wpływ będzie miała wpływ klasa gruntów rolnych na danej działce. Im wyższa klasa gleb (I, II lub III) tym trudniej będzie ją uzyskać, gdyż są to najlepsze tereny pod uprawę. W takim przypadku lepiej poszukać innej działki.

Jeżeli dla interesujących nas terenów nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy  wystąpić do Urzędu Gminy o decyzję o warunkach zabudowy dla naszej działki (WZT). To ona określi, czy nasz dom nie naruszy lokalnego ładu przestrzennego. Dlatego we wniosku należy z grubsza określić jakiego rodzaju będzie to inwestycja (wielkość, kształt, kolor). Jeżeli w okolicy dominują maksymalnie dwupiętrowe domki z czerwonymi dachami spadowymi, nie liczmy na to, że dostaniemy pozwolenie na czteropiętrowego bliźniaka z wielkimi przeszkleniami i płaskim dachem.

Drugi krok – geodeta

Teraz pozostaje nam odpowiednie przygotowanie działki pod budowę domu, w czym pomoże nam wykwalifikowany geodeta. Często bowiem zdarza się, że teren jest nierówny i należy go zniwelować. Istotne jest też geodezyjne wytyczenie obiektów w terenie. Służy ono przestrzennemu usytuowaniu budynków oraz zachowania odpowiedniej odległości wobec obiektów już istniejących. Kolejnym krokiem do budowy domu jest zlecenie geodecie sporządzenia mapy sytuacyjno-wysokościowej. Mapa – najczęściej w skali 1:500 – przygotowywana jest dla celów projektowych. Jest wzbogacona o informacją terenowo-prawną oraz może być przydatna w momencie ubiegania się o przyłączenie mediów.

A skoro o mediach mowa…

Jednym z warunków otrzymania pozwolenia na budowę jest zapewnienie podłączenia niezbędnych mediów (sieć elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa). Uzyskanie takiej promesy przyłączeniowej często wiąże się ze sporym wydatkiem. Warunki przyłączenie do danej sieci określa dostawca mediów. I tak aby zostać klientem PGE Polskiej Grupy Energetycznej S.A. należy wypełnić odpowiedni formularz na tej stronie, podać ogólne informacje o obiekcie i jego przeznaczeniu oraz szacunkowe roczne zużycie energii elektrycznej. W tym celu można skorzystać z kalkulatora energii.

Krok trzeci – projekt

W momencie kiedy uzyskamy już któryś z najważniejszych dokumentów, czyli wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy działki, można zająć się szukaniem projektu domu. Możemy wybrać spośród już gotowych projektów domów lub zamówić indywidualny projekt. W przypadku tej pierwszej opcji często można zobaczyć jak inwestycja wygląda w rzeczywistości, gdyż w większości są to już zrealizowane projekty. Jeśli chodzi o projekt indywidualny, możemy dokonywać wielu zmian i dostosować go do naszych potrzeb oraz gustu. W przypadku swoistego „szycia na miarę” trzeba liczyć się z wyższą ceną niż za gotowy projekt. Jednak zastosowanie najnowszych technologii umożliwi zmniejszenie kosztów eksploatacji budynku. Za każdym razem jednak konieczne jest dopasowanie projektu do warunków zabudowy na konkretnej działce.

Najważniejsze – pozwolenie na budowę

Aby ruszyć z pracami, niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Uzyskamy je na podstawie złożonego przez nas wniosku w odpowiednim organie architektoniczno-urbanistycznym dla danego terenu (czyli po prostu w starostwie). Do wniosku należy dołączyć uzyskane wcześniejsze dokumenty, czyli wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, wypis z rejestru gruntów i budynków dla działki naszej i sąsiednich, cztery egzemplarze projektu domu wzbogacone o wszelkie uzgodnienia (np. dotyczące wjazdu na działkę) oraz dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością (np. akt własności lub umowa dzierżawy). W sytuacji gdy nasza działka była przekształcana z rolnej na budowlaną musimy dołączyć również decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Należy także zgłosić w starostwie warunki przyłączenia mediów. Na rozpatrzenie naszego wniosku urząd ma zagwarantowane przez ustawę 30 dni, w sytuacji bardziej skomplikowanego wniosku ten czas wydłuża się do 65 dni. Uzyskane pozwolenie jest ważne przez trzy lata od daty jego otrzymania. W sytuacji kiedy nasze pozwolenie na budowę staje się ostateczne (tj. w ciągu 14 dni od daty jego doręczenia żadna ze stron nie odwołała się od niego) na 7 dni przed właściwym rozpoczęciem budowy należy o tym fakcie powiadomić powiatowy inspektorat budowlany.

Budowę czas zacząć!

Właściwe roboty budowlane możemy powierzyć profesjonalnej ekipie budowlanej lub też próbować własnych (rodziny bądź znajomych) sił. Ta druga forma jest dobra dla osób, które mają dużo wolnego czasu i przynajmniej minimalne doświadczenie w budownictwie. Stąd też najbardziej praktykowane jest powierzanie tych obowiązków firmom, niekoniecznie dużym deweloperom, które przejmą na siebie większość zadań obowiązków. Wybierając firmę budowlaną warto korzystać z wiedzy i doświadczeni innych posiadaczy domu. Takie polecenie jest bardziej wiarygodne niż reklama nawet w najlepszym piśmie branżowym. Umożliwi nam także sprawdzenie doświadczenia naszego wykonawcy, gdyż zawsze możemy zobaczyć wcześniej zrealizowane inwestycje. Poszukiwania ekipy budowlanej warto rozpocząć jak najwcześniej, żeby nie działać pod presją czasu, a także żeby móc dostosować pasujące obu stronom terminy. Wygodniej jest korzystać z firmy, która ma do dyspozycji własny sprzęt oraz zagwarantuje nam budowę domu w standardzie pod klucz. Pamiętajmy o sprawdzeniu stanu prawnego firmy (wpis do ewidencji działalności gospodarczej bądź wpis do rejestru sądu okręgowego właściwego dla miejsca siedziby spółki w przypadku spółki handlowej). Dla naszego bezpieczeństwa powinniśmy poprosić o okazanie polisy OC na prowadzoną działalność gospodarczą. W momencie podpisywania umowy współpracy powinniśmy ustalić kosztorys oraz harmonogram prac. To umożliwi nam zaplanowanie finansowania inwestycji oraz określi całkowity czas budowy domu.

Bez względu na skład ekipy budowlanej musimy pamiętać o konieczności wyboru inspektora nadzoru, który będzie kontrolował przebieg robót. Na podstawie podpisanego oświadczenia o przejęciu obowiązków kierownik budowy zobowiązany jest do prowadzenia dziennika budowy, który będzie niezbędny do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Aaaby zamieszkać

Po zakończeniu robót pozostaje nam złożyć wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. W powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego należy dostarczyć oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy (o zgodności wykonania obiektu z projektem oraz warunkami na budowę, a także o doprowadzeniu do należytego stanu terenu oraz okolic budowy), protokoły badań i sprawdzeń (szczelność instalacji gazowej, opinię kominiarską), odbiór wykonanych przyłączy, kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. A także projekt budowlany, kopię pozwolenie na budowę, aktu notarialnego, i umowy z dostawcami mediów i na odbiór ścieków. Decyzja powinna zostać wydana w ciągu 21 dni.

Aby budowa domu nie przemieniła się w utrapienie, należy uzbroić się w cierpliwość oraz korzystać z fachowej pomocy. Odpowiednie rozplanowanie działań ułatwi nam realizację naszego marzenia – własnego domu, z którego będziemy korzystać przez wiele lat.