Będzie gorzej, ale bez paniki

Mieszkaniówka zwalnia, ale twardego lądowania na szczęście nie będzie – tak w skrócie można podsumować gorące dyskusje podczas 12. edycji konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy”, którą firma Nowy Adres S.A. zorganizowała pod koniec października w warszawskim hotelu Hilton

„Polski Rynek Mieszkaniowy” to uznany cykl konferencji i dyskusji o najważniejszych problemach rodzimego rynku mieszkaniowego.  Co roku w wydarzeniach pod szyldem „PRM” biorą udział najważniejsi rynkowi gracze: deweloperzy, pośrednicy, agencje doradcze, generalni wykonawcy, przedstawiciele banków, pośrednicy finansowi, architekci, branżowi eksperci i wielu innych. Nie inaczej było i tym razem – w 12. edycji „Polskiego Rynku Mieszkaniowego” wzięło udział ok 350 osób. Jak zwykle mogli oni korzystać z unikalnego narzędzia komunikacyjnego – specjalnego systemu „Match Maker” umożliwiającego nawiązywanie kontaktów biznesowych z innymi uczestnikami wydarzenia. Podczas obu dni konferencji umówiono w ten sposób ponad 300 spotkań biznesowych!

Najważniejszy jest człowiek

Jednym z najjaśniejszych punktów konferencji był wykład jej Gościa Specjalnego – Jana Knikkera, partnera w legendarnej holenderskiej pracowni architektonicznej MVRDV. W lapidarnym i zabawnym tonie opowiedział o głównych ideach, jakie powinny przyświecać współczesnej architekturze – ludzkiej skali, ekologiczności (rozumianej jako niwelowanie prymatu ruchu samochodowego w miastach) i odpowiednim wkomponowywaniu nowych projektów w istniejącą już tkankę miejską. Jako przykład takiego projektowania podał przykład rotterdamskiego Markthall – inwestycji mieszkaniowej, która przykryła miejski targ z produktami żywnościowymi i stała się nie tylko oszałamiającym sukcesem komercyjnym; dziś obiekt ten uważany jest za wizytówkę i znak rozpoznawczy Rotterdamu.

Szczyt sprzedażowy jest już za nami

Wielu uczestników konferencji czekało na tradycyjny już panel dyskusyjny, podsumowujący obecną sytuację na rynku mieszkaniowym i ogłoszenie najnowszych wyników badań firmy doradczej REAS, monitorującą naszą mieszkaniówkę. Katarzyna Kuniewicz, partner i szef działu badań w tej firmie potwierdziła krążące od pewnego czasu obiegowe opinie: rynek mieszkaniowy przekroczył już swój szczyt i powoli zwalnia. W całym 2018 roku ilość mieszkań sprzedanych w sześciu największych polskich miastach spadnie do 62,5 tys. wobec wyniku 72,8 tys., osiągniętego rok wcześniej. Natomiast liczba lokali wprowadzonych do oferty prognozowana jest na 60,6 tys. w tym roku wobec 67,5 tys. w 2017 r., Oznacza to spadek odpowiednio o 14 i 10 proc. Sprzedaż spada, bo zmniejsza się podażowa oferta deweloperów, rosną za to – i to całkiem szybko – ceny nowych mieszkań. Według REAS od 1 stycznia 2017 roku średnie ceny w Warszawie urosły o 20 proc., we Wrocławiu – 17 proc., w Trójmieście 22 proc., a w Krakowie – o 11 proc. Jak długo nabywcy będą to akceptować?
– Odnotowaliśmy skokowy wzrost kosztów budowy, ale nie spodziewamy się tu dalszych podwyżek. Problemem pozostaje natomiast niska dostępność działek pod zabudowę oraz ich wysokie ceny – tłumaczył przyczyny podwyżek Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Rynek zaakceptuje podwyższone ceny mieszkań, tylko trzeba mu dać trochę czasu. W ciągu ostatnich 10 lat dostępność  mieszkań podwoiła się – w 2008 roku za średnią pensję można było kupić 0,4 m kw. mieszkania, dziś jest to 0,8 m kw. Możliwości zakupowe znacznie się poprawiły, więc wierzę, że nabywcy ten wzrost cen zaakceptują – zwłaszcza, że jest on konieczny, bo wynika z wyższych kosztów produkcji.

Jak zwiększyć podaż gruntów?

Czy jest szansa na to, aby wprowadzona ostatnio ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych doprowadziła do zwiększenia podaży gruntów i w konsekwencji – spadków ich cen? – Czas pokaże, ale jestem raczej sceptyczny. Wiele miast i gmin wprowadziło standardy urbanistyczne, ograniczające zastosowanie specustawy, „lex deweloper” nie wzbudza też większego zainteresowania samych deweloperów. Nie chcemy wsadzać palców w tryby walk we władzach samorządowych. My jesteśmy od robienia biznesu, nie polityki – mówił Poddany.  – Ustawa może uwolni grunty rolne na obrzeżach miast, ale w centrach w planach zagospodarowania cały czas jest – jak w XIX wieku – przewidziany przemysł – komentował Włodzimierz Stasiak, wiceprezes zarządu BGK Nieruchomości. – Musimy szukać nowych sposobów na zwiększenie podaży mieszkań, jak np. budownictwo z prefabrykatów czy rozwój rynku tanich lokali na wynajem. Rozwiązaniem może też być program „Mieszkanie na start”, system dopłat do czynszów dla mniej zamożnych wynajmujących. Będzie to pierwszy w ostatnich latach rządowy program pomocowy skierowany naprawdę do osób potrzebujących, a nie dobrze sytuowanych, które i tak, bez pomocy poradziłyby sobie na rynku.

Co z rachunkami powierniczymi?

Sporo emocji wzbudził też panel dyskusyjny o szeroko pojętym finansowaniu na rynku deweloperskim. Według danych przedstawionych przez dr Jacka Furgę, przewodniczącego komitetu ds. finansowania nieruchomości w Związku Banków Polskich, sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest na razie spokojna – Furga szacuje, że 2018 rok zamknie się wynikiem ok. 210 tys. kredytów hipotecznych o sumarycznej wartości 52 mld złotych. Nieco gorzej wygląda sytuacja, jeśli chodzi o finansowanie samych inwestycji mieszkaniowych. Dziś deweloperzy radzą sobie znakomicie i po kredyty bankowe sięgają sporadycznie, finansując inwestycje na bieżąco z wpłat klientów na tzw. otwarty rachunek powierniczy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów chce likwidacji rachunków otwartych i zastąpienia ich rachunkami zamkniętymi. W tej sytuacji deweloperzy będą musieli finansować realizację inwestycji wyłącznie z kredytu bankowego lub kapitału własnego – pieniądze nabywców zostaną im wypłacone dopiero po oddaniu inwestycji do użytku. Taka sytuacja może wyeliminować z rynku deweloperów mniejszych i mogących się wylegitymować mniejszym doświadczeniem. – Wprowadzanie zamkniętego rachunku powierniczego znacznie obniżyłoby rentowność deweloperów, którzy już dzisiaj zeszli z marżami do poziomu 10 proc. Może zdarzyć się tak, że bank oceniając finalną rentowność projektu na poziomie 7-8 proc. odmówi deweloperowi kredytu, uznając go za klienta podwyższonego ryzyka – mówił Robert Nowak, dyrektor zarządzający w pionie ryzyka w Getin Noble Banku.