Jak wycenić nieruchomość?

Jaką ceną podać za mieszkanie, żeby nie stracić, a jednocześnie żeby uniknąć długiego czekania na nowego nabywcę? To kwestia, która spędza sen z oczu wszystkim, którzy chcą sprzedać swoje lokum. Aby ustalić właściwą ceną warto przeanalizować rynek oraz skorzystać z pomocy fachowców

Przygotowując mieszkanie do sprzedaży najpierw trzeba ustalić wartość rynkową nieruchomości. To właśnie cena nieruchomości jest jednym z kluczowych kryteriów, które biorą pod uwagę wszyscy poszukujący nowego mieszkania. Jako najważniejszy czynnik wskazało ją aż 79 proc. ankietowanych, którzy przeprowadzili mieszkaniowe zakupy – wynika z badań „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencje nabywców”, przeprowadzonych przez Nowy Adres S.A.

Po pierwsze – porównanie

W celu ustalenia wartości naszego mienia warto poznać lokalny rynek nieruchomości i prześledzić ostatnie transakcje w okolicy. Pozwoli nam to określić, jakich kwot żądali sprzedający za mieszkania o podobnych parametrach, wieku i lokalizacji. W dalszej kolejności istotne jest samo mieszkanie – piętro, na którym się znajduje oraz jego stan. Czynnikiem wpływającym na cenę jest konieczność przeprowadzenia remontu lub fakt, że wiele poprawek i zmian zostało niedawno przeprowadzonych. W obecnej sytuacji największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania, zlokalizowane poza centralnymi dzielnicami miast. Bardzo szybko sprzedają się jak najmniejsze metraże o możliwie jak największej liczbie pokoi. Zatem jeśli sprzedajesz nieruchomość wpisującą się w aktualne zapotrzebowanie, możesz być spokojny o cenę. Takiego luksusu nie będziesz mieć w przypadku większych lub gorzej zlokalizowanych – i przez to niepopularnych lokali. Tutaj opuszczenie kilku procent ceny może przyspieszyć finalizację transakcji.

Po drugie – analiza

Po ustaleniu cen w twojej okolicy warto zapoznać się ze średnimi cenami transakcyjnymi oraz ogólnymi tendencjami i potrzebami kupujących. W tym celu można posiłkować się miesięcznymi zestawieniami portali nieruchomościowych bądź analizami ekspertów rynkowych. Należy pamiętać o tym, że wiele portali prezentuje zestawienia opracowywane na podstawie cen ofertowych – o wiele cenniejsze dla nas będą te zawierające kwoty transakcyjne. Najbardziej pomocne powinny być  kompleksowe opracowania AMRON-SARFiN. Ten ogólnopolski raport opracowywany jest przez Związek Banków Polskich na podstawie przekazywanych przez banki danych o wysokości udzielonych kredytów hipotecznych i zawiera również informacje o średnich cenach transakcyjnych nieruchomości. Najnowsze wydania raportów AMRON-SARFiN znajdziemy tu: http://www.amron.pl/Pages/Content/List.aspx?a=raporty_amron

Po trzecie – konsultacja

Wyceniając wartość swojej nieruchomości, warto skorzystać także z pomocy fachowców – licencjonowanego rzeczoznawcy majątkowego bądź agenta nieruchomości. Ten pierwszy posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Aby zdobyć odpowiednie uprawnienia albo licencję zawodową należy posiadać pełną zdolność do czynności prawnych, być niekaranym, ukończyć studium podyplomowe (koszt od 2 000 zł w zależności od uczelni oraz czasu trwania) lub kurs specjalistyczny, zdobyć praktyki zawodowe (nie mniej niż 12 miesięcy) oraz pomyślnie przejść przez postępowanie kwalifikacyjne. W jego ramach znajduje się egzamin pisemny w formie testu (koszt 500 zł) i ustny (koszt 400 zł). Rzeczoznawca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości, Do tej pory z usług rzeczoznawców korzystały głównie instytucje. Dziś nikogo nie dziwi fakt wpierania się jego pomocą przy wycenie np. mieszkania przeznaczonego na sprzedaż. Ocena wartości nieruchomości jest także niezbędne przy określaniu zdolności kredytowej. Ceny usług świadczonych przez rzeczoznawców ustalane są indywidualne, w zależności od rodzaju nieruchomości, którą mają wycenić. W przypadku oszacowania wartości lokalu mieszkalnego trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty od 400 zł wzwyż, zaś domu – od 850 zł. Korzystając z jego usług będziemy mieć pewność, że cena, którą ustalimy jest rozsądna. Rzeczoznawca określa ją na podstawie rodzaju i położenia nieruchomości, stanu technicznego, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stanu jej zagospodarowania itp. Tak powstały operat szacunkowy, czyli autorska opinia rzeczoznawcy o wartości nieruchomości, jest dokumentem urzędowym. Sprawy sporne w sytuacji różnic w opiniach rzeczoznawców rozwiązuje Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego. Alternatywą dla rzeczoznawcy mogą być usługi agentów nieruchomości. Ich głównym zadaniem jest pośrednictwo w nabywaniu i zbywaniu praw do nieruchomości, w związku z czym na bieżąco śledzą zmiany na rynku, posiadają zazwyczaj dużą wiedzę o cenach transakcyjnych w danym regionie i potrafią w miarę precyzyjnie wyceniać nieruchomości. Wycena agenta nie ma jednak mocy dokumentu urzędowego, jak w przypadku rzeczoznawcy, którego opinia może być wykorzystywana np. przy określaniu zdolności kredytowej kupującego dane M.

Prawidłowe określenie wartości rynkowej nieruchomości jest bardzo ważne. Cena powinna być rozsądna oraz uwzględniająca tendencje na rynku. Zbyt wygórowana cena może niepotrzebne przedłużyć czas sprzedaży nawet atrakcyjnej nieruchomości.