Mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki? Komentarz eksperta

Wyniki II kwartału potwierdziły, że okres hossy trwa nadal. Pomimo niewielkiego spadku liczby wniosków o dopłaty w ramach programu „MdM”, mieszkania sprzedawały się znakomicie. Utrzymujący się spadek oprocentowania depozytów zniechęca Polaków do trzymania oszczędności w bankach, a wstępne zapowiedzi rozwoju dostępnego budownictwa czynszowego z opcją wykupu nie wywarły najwyraźniej istotnego wpływu na kupujących

W najbliższych kwartałach to wyczerpywanie się środków z „MdM” i stopy procentowe będą najsilniej wpływać na sytuację na rynku. Tak, jak można było się spodziewać, w pierwszych dniach lipca BGK ogłosił, że pierwsza połowa środków z puli na 2017 r. została już wykorzystana. Nabywcom pozostały zatem do dyspozycji środki z pierwszej połowy puli przewidzianej dla mieszkań z terminami oddania w 2018 r. Przy prognozowanym tempie sprzedaży, środków tych może nie wystarczyć nawet do grudnia tego roku. Na początku 2017 r. szybko znikną środki z drugiej części puli z 2017 r., zatem w praktyce od II kw. 2017 r. dopłaty z „MdM” przestaną wspierać sprzedaż. Potem czeka nas „krótkie spięcie” na przełomie 2017 i 2018 r. – nerwowa rywalizacja o ostatnie pieniądze z programu, w której o ostatnie dopłaty walczyć będą klienci dokonujący zakupów zarówno nowych, jak i używanych lokali. I tak skończy się jazda na MDM-owym dopalaczu.

Jeśli równolegle – zgodnie z prognozami NBP – do połowy 2017 r. inflacja wzrośnie z obecnego poziomu -1,0 proc. do +1,5 proc., to z jednej strony wzrośnie oprocentowanie kredytów, a z drugiej także powoli zacznie wzrastać oprocentowanie depozytów. Już sam ten czynnik może spowodować zmniejszenie skali zakupów inwestycyjnych.

Nie należy jednak zapominać, że wpływ na rynek wywierać będzie także Narodowy Program Mieszkaniowy. Jego elementem ma być możliwość wykupienia mieszkania za 20 proc. dopłatę do czynszu. W Warszawie zakładany poziom czynszu ma wynosić ok. 20 złotych miesięcznie za metr kwadratowy mieszkania, czyli dopłata z tytułu uzyskania własności to 4 złote za metr. Okres najmu niezbędny do wykupu to 30 lat. Jak łatwo policzyć różnica pomiędzy czynszem najmu, a ceną wykupu 50-metrowego mieszkania, wykończonego w podstawowym standardzie, wyniesie w tym systemie 72 tysiące złotych. Z drugiej jednak strony, przez 30 lat lokator – nabywca będzie musiał zapłacić razem z czynszem ok. 430 tysięcy złotych. To jednak nadal wyraźnie taniej niż w przypadku zakupu z wykorzystaniem kredytu komercyjnego. Jaki to może mieć wpływ na rynek? Oczywiście, zależy to od tego, czy program osiągnie odpowiednio dużą skalę i czy osoby mające zdolność kredytową na zakup najtańszych mieszkań zdecydują się na ryzyko wieloletniego oczekiwania na „Mieszkanie+”.

Jedno wydaje się pewne. Przez ostatnie dwadzieścia – z górą – lat, polityka mieszkaniowa w Polsce koncentrowała się na wsparciu sektora własnościowego, najpierw poprzez ulgi mieszkaniowe, potem ulgę odsetkową, w kolejnym etapie program „Rodzina na Swoim”, a obecnie „Mieszkanie dla Młodych”. Nowy program mieszkaniowy oznacza zasadniczą zmianę w kierowaniu głównego strumienia pomocy publicznej: z sektora własnościowego i wsparcia 3-4 najzamożniejszych decyli gospodarstw domowych w kierunku 50-60 proc. mniej zamożnych i zupełnie pozbawionych zasobów finansowych. Teoretycznie rynek własnościowy powinien sobie nadal dobrze radzić bez publicznej pomocy. W praktyce jakaś część potencjalnych nabywców mieszkań własnościowych może także ustawić się w kolejce do wirtualnych mieszkań tak, jak niegdyś, z dziesięcioletnim wyprzedzeniem, zapisywaliśmy się na zakup malucha.

Wiele wskazuje na to, że jak to zwykle bywało w ostatnich kilkunastu latach w Polsce, także i tym razem polityka rządu wzmocni, a nie osłabi efekt naturalnej cykliczności rynku: zmniejszy popyt akurat wtedy, kiedy nadejdzie faza gorszej koniunktury. Paradoksalnie, to jedyna pewna rzecz przy tworzeniu dziś prognoz dla naszego rynku.

Źródło: REAS