Sprzedaż czy zamiana?

Mieszkanie sprzedam lub zamienię – taki komunikat często pojawia się przy ogłoszeniach na portalach nieruchomościowych. Alternatywą dla typowej sprzedaży jest zamiana nieruchomości. Choć nie jest to  zadanie trudne, wymaga zgrania w czasie wielu czynności

Sprzedaż…

Łatwiejsza wydaje się pierwsza opcja. Robimy zdjęcia, przygotowujemy ogłoszenie, które zamieszczamy na portalach zajmujących się sprzedaży nieruchomości i czekamy na kupców, bądź zgłaszamy się do pośrednika i oddajemy całą procedurę fachowcom.

Musimy pamiętać, że proces sprzedaży może trwać od kilku miesięcy do nawet roku. Od zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży mieszkania do podpisania umowy finalnej mogą upłynąć nawet cztery miesiące – wszystko zależy od charakterystyki sprzedawanej przez nas nieruchomości.  A do tego trzeba jeszcze dodać okres poszukiwania nowego mieszkania dla nas, a często także oczekiwania na oddanie do użytku bądź zwolnienie upatrzonego lokalu przez poprzednich lokatorów. Dlatego im wcześniej zaczniemy zapoznawać się z rynkiem, tym lepiej. Zaoszczędzimy na czasie oraz pieniądzach wydanych na wynajem, bo przecież w trakcie oczekiwania na wymarzone mieszkanie musimy gdzieś mieszkać.

Jesteśmy w bardziej komfortowej sytuacji, kiedy upatrzone M pochodzi z rynku wtórnego. Łatwiej o ustalenie pasującego terminu z wcześniejszym właścicielem. On najczęściej jest w podobnej sytuacji i sam będzie zmieniał mieszkanie. Jeśli nie korzystamy z kredytu, musimy liczyć się z przygotowaniem sporej sumy gotówki i zapłatą całej kwoty za mieszkanie. Pozostaje nam spisanie umowy przedwstępnej oraz wniesienie zadatku lub zaliczki. Obie kwoty, w wypadku braku innego zapisu w umowie, są zwracalne. Zadatek, zwyczajowo w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości to kwota, która w przypadku niezrealizowania umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego zostanie nam zwrócona w podwójnej wysokości (zaliczka – w nominalnej, czyli dostaniemy tyle, ile wpłaciliśmy). Im wyższy zadatek, tym większa pewność, że obie strony nie wycofają się z transakcji. Umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Umożliwi nam to zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości oraz uprości ewentualną egzekucję praw kupujących, jeśli sprzedający będzie chciał zrezygnować z transakcji.

W momencie kiedy chcemy kupić lokal z rynku pierwotnego, musimy pamiętać o czasie oczekiwania na oddanie budynku. Termin wprowadzenia się do mieszkania może być bardziej odległy niż do mieszkania z rynku wtórnego. Zaletą jest jednak zakup „ratalny”, czyli finansowanie w kilku transzach. Kupno nowego mieszkania to duża inwestycja, wymagająca niemałych pieniędzy. Rzadko kiedy  dysponujemy gotówką, aby bez pomocy banku kupić nowe mieszkanie. Na taki komfort mogą pozwolić sobie nieliczni. Jak wynika z „Badań Popytu i Preferencji Nabywców – Polski Rynek Mieszkaniowy” organizowanych przez Nowy Adres S.A. głównym i wciąż rosnącym źródłem finansowania nieruchomości jest kredyt. Wzięcie kredytu na nowe mieszkanie jest kłopotliwe w momencie, kiedy nie spłaciliśmy jeszcze kredytu zaciągniętego na zakup starego. Dla banku będziemy mieć mniejszą zdolność kredytową. Można posiłkować się oświadczeniem, że w momencie wzięcia nowego kredytu, wcześniejsze zadłużenie będzie już spłacone. Jednak nie jest to regułą i wiele instytucji finansowych jej nie uznaje.

Na końcu, lecz nie bez znaczenia, pozostaje ustalenie daty wprowadzenia. Najwygodniejsza jest przeprowadzka do nowego mieszkania bez konieczności wynajmowania pod drodze kolejnego, co wywołuje dodatkowe koszty. Ostatnim krokiem jest podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży starego mieszkania i zakup nowego lokalu. Obie transakcje najlepiej zgrać w bliskim czasie po sobie. Gdy nie jest to możliwe, trzeba ustalić w umowie ostatecznej możliwie odległy termin wydania obecnego lokum, na przykład kilka miesięcy. W takim przypadku kupujący może domagać się rekompensaty, chociażby pokrycia kosztów najmu mieszkania. Poniesienie takiego kosztu może być jednak korzystniejsze niż przeprowadzka do przejściowego mieszkania na kilka miesięcy.

Zamiana

Poszukując nowego lokum możemy spotkać się z ofertami zamiany starego np. z dopłatą. Tym sposobem można znaleźć lokal idealnie wpisujący się w nasze pragnienia i wyobrażenia. Zawierając umowę zamiany właściciel przenosi na drugą osobę prawo własności swojego lokalu w zamian za to samo, czyli przeniesienie na niego prawa własności innego mieszkania. W praktyce wygląda to znacznie prościej i szybciej niż znalezienie kupca na nasz lokal, a potem odpowiedniego dla nas mieszkania. Zaoszczędzamy czas i energię na poszukiwanie tylko jednej nieruchomości – tej, na którą chcielibyśmy się zamienić. Przy takiej zamianie zapłacimy mniejszy podatek. Dla przykładu – kupując mieszkanie na rynku pierwotnym w jego cenę wliczony będzie 7 proc. podatek VAT. Nie trzeba wtedy dodatkowo płacić podatku od czynności cywilnoprawnych, w przeciwieństwie do nieruchomości zakupionych na rynku wtórnym. Tutaj obowiązuje podatek w wysokości 2 proc. rynkowej wartości mieszkania, który pobiera notariusz. Wracając do zamiany nieruchomości – tutaj w obecności notariusza obie strony oszacowują wartość lokali i od tej różnicy płaci się 19-proc. podatek dochodowy. Przy typowej zamianie, kiedy lokale mają taką samą wartość (może być mieszkanie mniejsze i większe, ale to pierwsze usytuowane w lepsze dzielnicy i niedawno wyremontowane) niczego nie dopłacamy. Stosuje się także umowy mieszane, czyli takie, które przewidują obowiązek dopłaty jakieś sumy dla wyrównania wartości zamienianych nieruchomości. Niezbędna będzie pomoc niezależnego rzeczoznawcy, który określi wartość obu mieszkań i kwotę, którą należy dopłacić jednej ze stron.

Na samym końcu pozostaje sporządzanie i podpisanie umowy zamiany u notariusza. Ten wymóg dotyczy także umów dokonywanych pomiędzy najbliższą rodziną. Z tą różnicą, że najbliżsi – pierwsza grupa podatkowa – a zalicza się do niej: małżonka, wstępnych, zstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę jest zwolniona z płacenia podatku.

Zastanawiając się nad wyborem najbardziej korzystnej opcji – sprzedaży bądź zamiany mieszkania – należy wziąć pod uwagę wiele czynników, m.in. formalności niezbędne do finalizacji tej transakcji. Potrzebna będzie dobra organizacja i cierpliwość. Potem już tylko pozostaje nam radość z nowego lokum.