Umowa najmu pokoju

Co powinno się znaleźć w takiej umowie, abyśmy mogli bezproblemowo i szybko wynająć pojedyncze pomieszczenie mieszkalne?

Cechą wyróżniającą przy tej umowie jest oddanie do wyłącznej dyspozycji jedynie opisanego pokoju, z prawem dostępu do części wspólnych mieszkania, czyli kuchni, łazienki, stref komunikacyjnych. Umowa najmu pokoju określa przestrzeń prywatną najemcy jako pokój, czyli właściciel zachowuje prawo wstępu do pozostałych pomieszczeń i nie musi zapowiadać swoich wizyt w wynajmowanym mieszkaniu. Nadal jednak do pokoju określonego w umowie właściciel może wejść jedynie za zgodą najemcy i najlepiej wyłącznie w jego obecności.

Najem na pokoje jest wygodniejszy przy większych mieszkaniach, np. trzypokojowych. Jeśli na najem całego mieszkania podpisana jest jedna umowa najmu, w której są wszyscy najemcy, to przy każdej zmianie lokatora w jednym z pokoi musimy do nowej umowy zebrać również wszystkich pozostałych. Nie zalecamy rozwiązania sytuacji w postaci umowy najmu z jedną osobą, która następnie dobiera sobie współlokatorów i przekazuje nam opłaty od wszystkich zamieszkałych osób. Po pierwsze nie mamy wtedy żadnych informacji na temat mieszkańców, a po drugie faktycznie jest to sytuacja podnajmu, gdzie główny najemca jest pośrednikiem, co stwarza to dla tej osoby pewne obowiązki prawne i podatkowe.

Umowa najmu pokoju części wspólne mieszkania – kuchnię, łazienkę, hole – udostępnia tylko do użytku. Jeśli najemcy zmieniają się dość często i mamy trzy lub więcej pokoi w danej nieruchomości, pojawia się problem dbałości o te przestrzenie. Albo nakładamy na najemców obowiązek dbania i sprzątania tych pomieszczeń wg rozpiski, albo pozostawiamy ten obowiązek wynajmującemu i w ramach usługi, jaką jest wynajęcie pokoju, zapewniamy regularne sprzątanie części wspólnych. Zalecamy to drugie rozwiązanie – jest to dodatkowy atut dla najemców, a koszt profesjonalnej firmy sprzątającej raz w tygodniu jest przy podziale na kilku najemców niewielki. Pozwala to też na bieżąco monitorować stan mieszkania i sprzętów we współużytkowanych pomieszczeniach.

Osoby szukające najmu pokoju traktują taką sytuację z reguły jako łatwiejszą do zmiany, bardziej tymczasową. Dlatego wynajmowanie dużej nieruchomości mieszkalnej na pokoje pozwala na łatwiejsze i szybsze zmiany najemców, rozliczanie ich należności i kaucji przy wyprowadzce.

Wynajmujący, najczęściej na początkowym etapie zarządzania najmem na pokoje, napotykają problem rozliczania mediów, szczególnie gazu, prądu i innych opłat mających inne okresy obrachunkowe niż miesięczny. Doświadczeni Mieszkanicznicy radzą skrócenie takich okresów rozliczeniowych u usługodawców – jest to z reguły możliwe w przypadku Internetu, kablówki i prądu, czasem gazu i ubezpieczenia mieszkania, raczej niemożliwe w przypadku rozliczeń CO i wody i kanalizacji we wspólnotach. Stowarzyszenie zaleca szczególnie staranne przeanalizowanie wszelkich opłat za media, z uwzględnieniem tych występujących raz lub dwa razy do roku, a następnie ustalenie miesięcznego ryczałtu za media dla najemców lub też rozliczanie na koniec każdego miesiąca według wskazań liczników (oczywiście tylko tam gdzie jest to możliwe).

Miesięczny cykl rozliczeniowy rozpisany według jasnych zasad, dotyczący i czynszu najmu i płatności za media, daje najemcom stabilną informację o całym koszcie najmu i pozwala na łatwą zmianę. Wszelkie zasady dotyczące opłat za najem i obowiązków najemcy w częściach wspólnych powinny być zawarte w umowie najmu pokoju lub w wyszczególnionych w niej, standardowych załącznikach.

Hanna Milewska-Wilk
mieszkanicznik.org.pl