Mikroapartamenty, aparthotele, mikromieszkania – czyli co z tymi nowościami?

Czy małe jest piękne – rzecz gustu, ale niewątpliwie małe jest tańsze. Zdaje się, że głównie kwestia ceny własnego mieszkania jest w przypadku oferowanych przez deweloperów lokali decydująca

Dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie bardzo istotna jest cena za całość. A mieszkanko ma oczywiście łazienkę, aneks kuchenny, okno. Całość na pewno nie jest wielka, ale przyzwyczajenia Polaków kształtowane są często przez jeszcze gierkowskie standardy metrażu na osobę, bez osobnej sypialni i często z pralnią ulokowaną we wspólnym pomieszczeniu dla całego budynku. I takie standardy spełniają pojawiające się na rynku pierwotnym nieruchomości i oferty.

Dla inwestorów cena również jest istotna, szczególnie w odniesieniu do spodziewanych przychodów z najmu takiego lokum. Aparthotele w ofertach opisywane są jako lokale o dobrym standardzie, bardzo zbliżonym do hotelowego, prognozowane czynsze są wyższe niż obecne stawki rynkowe dla kawalerek, a popyt ma być znaczny – w dużych miastach ma to być alternatywa dla długich pobytów hotelowych, oferta dla dobrze zarabiających, ale nie przywiązanych do miejsca młodych specjalistów.

Jakie są możliwe konfiguracje takich lokali i związane z tym konsekwencje? Przeanalizujmy poniżej.

Lokal mieszkalny lub lokal użytkowy? Część oferowanych przez deweloperów aparthoteli jest po prostu małymi mieszkaniami, z reguły w budynku pełnym podobnie małych mieszkań, co ma ułatwiać zarządzanie całością. Inne są natomiast lokalami użytkowymi, bo są to np. budynki przy ruchliwych ulicach, gdzie plan zagospodarowania przewiduje właśnie hotele lub biura. Jeśli inwestujemy w taki lokal użytkowy, należy pamiętać, że będzie nas obowiązywać odprowadzanie podatku VAT od najmu w ramach działalności gospodarczej.

Apartament wykończony w standardzie dewelopera/operatora lub do samodzielnego urządzenia. Ceny wykończenia i urządzenia mogą być podobne, na pewno łatwiej będzie przekazać lokal operatorowi, jeśli zastosujemy się do istniejących wymogów. Z drugiej strony oryginalność też może być atutem, warto jednak rozważyć plany związane z lokalem w długim terminie: jak utrzymamy standard i kto będzie obsługiwał najem.

Obsługa w pakiecie lub organizowana samodzielnie. Ta opcja często związana jest z opcją wykończenia mieszkania w określonym standardzie. Deweloperzy oferują również budynki podzielone np. wg pięter – określone piętra są zarządzane jak hotel, pozostałe są traktowane jak mieszkania właścicieli. Jeśli jest to lokal użytkowy, zarządca często również podejmuje się obsługi prawno-księgowej, nie tylko zarządzania najmem. Jeśli takiej usługi poszukamy na rynku, ceny mogą się znacznie różnić.

Oferta mikroapartamentów skierowana do prywatnych inwestorów jest niewątpliwie atrakcyjna, jeśli chodzi o „pakietowość” – nie wymaga dużego nakładu czasu i fachowej wiedzy, bo możemy całą obsługę zlecić zarządcy i jedynie obserwować potem regularne wpływy na konto. Próg wejścia, czyli cena jednego mieszkanka, też jest niewielki, bo z założenia powierzchnia jest mała. Ponieważ jednak jest to dopiero początek funkcjonowania tego typu inwestycji w Polsce, pojawiają się różne pytania związane z długoterminowym funkcjonowaniem budynków z mieszkaniami na wynajem.

Wszelkie prognozy i gwarancje w ofertach mówią raczej o trzech do pięciu lat, wyjątkiem jest Kraków, gdzie inwestor budynku daje 10 lat gwarancji rentowności. Nawet jeśli nie będzie potrzeby żadnych dodatkowych wydatków na utrzymanie standardu lub odświeżenie mieszkania i wyposażenia, co będzie się działo po tym czasie? Czy można się będzie spodziewać aprecjacji wartości takich mikro-mieszkań i łatwości sprzedaży? Tutaj odpowiedź będzie bardzo zależała od efektywności zarządcy, również w zakresie niedopuszczenia do sytuacji, kiedy przychody nie wystarczą na wypłatę zagwarantowanych w umowach zysków. Już w tej chwili spółdzielnie i wspólnoty, które zarządzają budynkami z mieszkaniami w większości wynajmowanymi, sygnalizują konieczność większych nakładów na bieżące utrzymanie i remonty. A jak będzie funkcjonował cały blok malutkich mieszkań z tymczasowymi lokatorami? Wiele zależy tutaj od kultury osobistej mieszkańców.

Podsumowując: zainteresowanym inwestorom radzimy dokładne przeczytanie umów i zwrócenie uwagi w szczególności na zakres odpowiedzialności zarządcy takiego apartamentu. Oferta jest ciekawa również dla najemców, a rynek najmu wciąż rośnie. Jeżeli deweloper oferuje odpowiadające nam zabezpieczenie wkładu w taką inwestycję i korzystną dla nas konstrukcję prawną, może to być ciekawe zróżnicowanie portfela, oferujące stały przychód.

Hanna Milewska-Wilk
mieszkanicznik.org.pl