Jak bezpiecznie kupić własne mieszkanie?

Zakup własnego mieszkania to dla wielu z nas początek nowego etapu w życiu. Podpowiadamy, jak rozpocząć go ze spokojem, korzystając z instrumentów, które daje nam prawo

Podstawowym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, wprowadzony na mocy tzw. ustawy deweloperskiej. Bardzo skuteczne narzędzie zabezpieczające środki finansowe wpłacane na poczet realizacji inwestycji. Ich wypłata deweloperowi jest uzależniona od kontroli postępów prac budowlanych dokonywanych przez bank, który pełni rolę gwaranta.

Z uwagą powinniśmy przyjrzeć się historii dewelopera i jego dotychczasowym dokonaniom. Informacje o działalności wraz z dokładnym opisem projektu mieszkalnego dostaniemy w formie prospektu informacyjnego, który deweloper jest zobowiązany udostępnić na nasze życzenie. Warto się z nim dokładnie zapoznać, choć dokument będzie prawdopodobnie bardzo obszerny.

Jeśli inwestycja została wprowadzona do sprzedaży jeszcze przed obowiązywaniem ustawy deweloperskiej, warto poświęcić weryfikacji dewelopera trochę więcej czasu i uwagi. Trzeba przy tym rozróżnić postępowanie w przypadku, gdy mieszkanie jest już wybudowane, od sytuacji, w której inwestycja jest nadal w budowie. Jeśli budynek posiada już pozwolenie na użytkowanie, to sprzedaż mieszkania będzie się odbywać jak na rynku wtórnym i tzw. ustawa deweloperska nie będzie miała zastosowania. Wtedy mamy jednak możliwość osobistego obejrzenia lokalu i oceny jego układu, stanu czy jakości wykonania.

W pierwszej kolejności powinniśmy poprosić o wzór umowy sprzedaży. Warto go skonsultować z prawnikiem – w końcu dokonujemy zakupu za kilkaset tysięcy złotych. Następnie nie zaszkodzi zweryfikować księgę wieczystą, której numer znajdziemy w umowie – możemy to zrobić za darmo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Najczęściej inwestycja jest finansowana przez bank, co ma swoje odzwierciedlenie we wpisanej hipotece. Należy poprosić dewelopera o dostarczenie promesy banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu – innymi słowy gwarancję, że po dokonaniu zapłaty na wskazane konto bank zwolni nasz lokal spod swojej hipoteki.

Jeśli umowa i księga wieczysta nie budzą naszych wątpliwości, możemy przystąpić do podpisania umowy sprzedaży, która pod rygorem nieważności wymaga sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. W chwili podpisywania umowy notariusz powinien zweryfikować aktualność wpisów w księdze wieczystej. W praktyce bardzo często przed podpisaniem umowy ostatecznej podpisuje się również umowę przedwstępną, aby umożliwić zamknięcie formalności z kredytem na mieszkanie.

Jeśli mieszkanie jest nadal w budowie, również nie mamy się czego obawiać. Gdy budynek nie posiada jeszcze pozwolenia na użytkowanie, a deweloper chciałby przyjmować od nas środki finansowe na poczet inwestycji, to zastosowanie będzie miała tzw. ustawa deweloperska. Na nasze żądanie deweloper musi udostępnić nam wspomniany wcześniej prospekt informacyjny, z którego uzyskamy informacje o samej inwestycji (np. o tym co ma powstać dookoła niej) oraz o deweloperze (czy np. nie prowadzono przeciwko niemu postępowań egzekucyjnych na kwotę powyżej 100 tys. zł).

Nie zapominajmy, że każda umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Daje to gwarancję, że notariusz sprawdzi umowę ze szczegółowymi wymogami tzw. ustawy deweloperskiej i wyjaśni, do czego zobowiązany jest deweloper. Powinniśmy również zweryfikować punkty opisane wcześniej w kontekście budynków posiadających już pozwolenie na użytkowanie. Inwestycje, które są obecnie wprowadzane do sprzedaży, muszą być obsługiwane przez mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wyjątkiem jest sytuacja, która dotyczy budowy kolejnego etapu wcześniej rozpoczętej inwestycji.

Ustawa gwarantuje nam poczucie bezpieczeństwa w ujęciu prawnym. Jeśli zależy nam na wysokiej kulturze organizacyjnej i dbałości o klienta na każdym etapie zakupu, warto zaufać firmie, która należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) – największa organizacja branżowa, skupiająca ponad 120 deweloperów z całej Polski. Misją Związku jest m.in. działalność edukacyjna i dążenie do poprawy funkcjonowania rynku mieszkaniowego. Członkowie są zobligowani do stosowania Kodeksu Dobrych Praktyk, stworzonego we współpracy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W przypadku sytuacji konfliktowej z jednym z członków Związku, klient ma prawo zwrócić się z wnioskiem o mediację do PZFD.