Rynek pierwotny czy wtórny?

To pytanie jest jednym z pierwszych, które musimy sobie zadać, decydując się na zakup nieruchomości mieszkaniowej. Opinia, że nowe jest zawsze lepsze od używanego nie działa w przypadku rynku nieruchomości – tu wszystko zależy od naszych potrzeb

Zarówno mieszkania nowe, jak i z drugiej ręki mają swoje wady i zalety i tylko od nas zależy, który lokal będzie spełniał nasze unikalne wymagania. Jednak przed wyborem musimy pamiętać o kilku ważnych rzeczach.

Po pierwsze – projekt

Na rynku pierwotnym teoretycznie mamy większą możliwość wyboru – to my decydujemy, z którym deweloperem rozmawiamy, o jakim metrażu dokładnie chcemy kupić mieszkanie, na którym piętrze ma być zlokalizowane i na którą stronę świata mają wychodzić okna. Mieszkanie do indywidualnych potrzeb klienta można dostosować projektowo jeszcze przed przystąpieniem ekipy budowlanej, która odpowiednio ustawi ścianki działowe i drzwi. Możemy więc zdecydować, czy kuchnia ma być zamknięta, czy połączona z jadalnią lub salonem. Możemy także zafundować sobie wnęki, podesty, kasetony oświetleniowe itp. można zaplanować już wcześniej. Na rynku wtórnym „musimy brać, to co jest” – lub szukać okazji, które nie zawsze będą spełniać nasze oczekiwania. Jesteśmy niejako skazani na to, co chcą sprzedać nam poprzedni właściciele. W mieszkaniu z drugiej ręki – zwłaszcza w wielkiej płycie – ze względu na niekorzystny układ ścian nośnych często nie mamy możliwości aranżacji przestrzeni, a nierzadko musimy jeszcze gruntownie je odnowić. Niezbędne może okazać się  bardzo uciążliwe prucie ścian i wymiana wymiany starych instalacji elektrycznych z aluminiowych na miedziane. Plusem rynku wtórnego jest jednak fakt, że kupowane na nim mieszkania często są tańsze od tych z oferty dewelopera (zwłaszcza, jeśli wymagają remontu).

Po drugie – lokalizacja

Zanim jednak zmierzymy się z problemami aranżacyjnymi, musimy wybrać lokalizację. Nowe inwestycje powstają na obrzeżach miast z oczywistego powodu – centra są już po prostu zabudowane i brakuje tam działek pod projekty mieszkaniowe. Z tego też powodu jeśli chcemy mieszkać bliżej centrum, powinniśmy rozglądać się raczej na rynku wtórnym (choć i na pierwotnym zdarzają się dobrze zlokalizowane projekty). Stare osiedla mają tu nad nowymi przewagę – zazwyczaj posiadają rozbudowaną infrastrukturę: funkcjonujący system komunikacji miejskiej, sklepy, przedszkola, szkoły, place zabaw, boiska, parki itp. W nowych inwestycjach taka infrastruktura dopiero powstaje lub w ogóle jej jeszcze nie ma. Trzeba się liczyć z tym, że prace budowlane w najbliższej okolicy potrwają od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Nie licząc sąsiadów, którzy tak jak my zabierają się za kucie, wiercenie i piłowanie w celu upiększenia burych ścian kupionych od dewelopera. W lokalizacjach centralnych możemy mieć pewność, że za kilka lat nie wyrośnie nam pod oknem duży blok konkurencyjnego dewelopera lub estakada trasy szybkiego ruchu. W lokalizacjach peryferyjnych takiej pewności często mieć nie możemy. Możemy za to liczyć na większe bezpieczeństwo: przedsiębiorcy budujący nowe mieszkania dbają o dodatkowe zabezpieczenia nowych bloków (monitoring, bramy wjazdowe, całodobowa ochrona). W starym budownictwie najczęściej będą nam musiały wystarczyć drzwi antywłamaniowe – jeśli sami je sobie wstawimy.

Po trzecie – stan prawny

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, przede wszystkim należy zbadać kondycję finansową dewelopera (powinniśmy sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy firma nie jest w stanie upadłości), czy działka, na której buduje jest jego własnością i oczywiście czy ma stosowne pozwolenie na budowę. W przypadku, kiedy budynek został już wykończony powinno zostać wydane pozwolenie na użytkowanie ze starostwa powiatowego, inwentaryzacja budowlana oraz stosowne zaświadczenie ze starostwa o samodzielności lokalu. Dokumenty te są niezbędne do wydzielenia księgi wieczystej dla mieszkania, które zamierzamy nabyć. Księga wieczysta jest istotna, ponieważ żaden bank nie udzieli nam kredytu w sytuacji, kiedy lokalu nie można wyodrębnić. Inwestując na rynku wtórnym nie mamy tego problemu, bo księga dla danej nieruchomości zazwyczaj już istnieje. Należy sprawdzić w niej, czy osoba sprzedająca jest rzeczywiście właścicielem, czy lokal nie jest zadłużony, czy na przykład ktoś sprzedającego nas nie ma prawa do dysponowania mieszkaniem (służebność osobista, prawo dożywotniego zamieszkania itp.). Należy również sprawdzić, czy lokal nie ma zadłużeń w spółdzielni mieszkaniowej lub u dostawców mediów. Warto też dowiedzieć się, czy nie toczy się jakaś egzekucja związana z tą nieruchomością, ponieważ po nabyciu takiego „feralnego” mieszkania nabywca odpowiada na równi z dłużnikiem, a komornik nadal egzekwuje swoje prawa. Warto również sprawdzić, czy przed transakcją wymeldowano wszystkie mieszkające w danym mieszkaniu osoby i czy nie prowadzono w nim działalności gospodarczej (gdyż prowadząca ją osoba musiałaby dokładnie rozliczyć się ze związanych z nią zobowiązań podatkowych przed sprzedażą). Jeżeli mieszkanie jest starsze, należy sprawdzić, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. W przeciwnym razie nawet mały remont będzie wymagał całego szeregu urzędowych pozwoleń.

Po czwarte – „ciało” budynku

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, dokładnie widzimy, co kupujemy. Zazwyczaj są to niestety mieszkania w budynkach zbudowanych za pomocą starych technologii, np. wielkiej płyty czy ramy-H. Nowe inwestycje zazwyczaj realizowane są za pomocą najnowszych technologii, jednak na etapie „dziury w ziemi” musimy zawierzyć projektom i wizualizacjom. Czasem zdarza się, że takie wizualizacje nie mają zbyt wiele wspólnego z efektem końcowym, bo w trakcie realizacji deweloper np. zrezygnował z placu zabaw na rzecz większego parkingu. W przypadku lokalu „używanego” przed zakupem łatwiej jest nam wykryć różne wady, na przykład czy mieszkanie jest przede wszystkim ustawne, ciche, czy głośne, jasne, czy ciemne. Do mieszkania kupionego na rynku wtórnym można się od razu wprowadzić (pierwszą rzeczą, jaką powinniśmy zrobić jest wymiana zamków w drzwiach wejściowych). W przypadku nowego lokalu, nabywanego jeszcze przed jego oddaniem do użytku czeka nas najpierw kilka – kilkanaście miesięcy oczekiwania na ukończenie inwestycji plus dodatkowe kilka tygodni pracochłonnego i kosztownego wykańczania mieszkania. Oczywiście możemy kupić nowe mieszkanie wykończone „pod klucz”, jednak tego typu rozwiązania są zazwyczaj – o dziwo – droższe, niż gdybyśmy mieli wykańczać lokal we własnym zakresie.

W ostatnich latach Polacy zdecydowanie częściej wybierali rynek wtórny. Według najnowszej edycji badań firmy Nowy Adres S.A. „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencje nabywców”, spośród osób, które w 2010 r. przeprowadziły mieszkaniowe zakupy, aż 52 proc. wybrało rynek wtórny (pierwotny – 28 proc.). Jednym z wytłumaczeń takiego stanu rzeczy może być większa ostatnio podaż stosunkowo nowych, zaledwie kilkuletnich mieszkań na rynku wtórnym. Lokale te były w latach boomu kupowane od deweloperów w pakietach przez spekulantów, liczących na szybki wzrost ich cen. Teraz trafiają do sprzedaży, oferując niemal taką samą jakość, jak mieszkania sprzedawane przez dewelopera w tej samej inwestycji.  Klienci nie muszą więc wybierać między czymś nowym na rynku pierwotnym i czymś bardzo starym, zbudowanym w przestarzałej technologii na rynku wtórnym. Mogą wybierać między nową nieruchomością na rynku pierwotnym i nieruchomością kilkuletnią na rynku wtórnym.