Celujemy w platynę

O systemach certyfikacji ekologicznych biurowców, kosztach takich certyfikatów oraz wynikających z nich korzyściach rozmawiamy z Katarzyną Zawodną, Menedżerem ds. Środowiska w Skanska Property Poland Sp. z o.o.

Jak obecnie wygląda zainteresowanie systemami certyfikacji w Polsce?

Zielone budownictwo w Polsce jest coraz poważniej traktowane zarówno przez deweloperów, jak i przez najemców. Zainteresowanie ekologicznymi budynkami nie jest jednak ciągle tożsame ze świadomością ekologiczną i znajomością rozwiązań, narzędzi, a co za tym idzie – znajomością programów certyfikujących nieruchomości. I choć z badania przeprowadzonego przez Skanska w listopadzie 2009 roku razem z GfK Group wśród managerów w dużych miastach Polski, Czech i Węgier na temat potrzeb i oczekiwań użytkowników przestrzeni biurowych wynika, że co czwarty ankietowany wynajmując kolejne biuro będzie wymagał proekologicznych deklaracji ze strony zarządców budynków, to aż 74 proc. ankietowanych najemców nigdy nie słyszało o żadnym z funkcjonujących na rynku certyfikatów. Wśród deweloperów i inwestorów wiedza na temat certyfikacji i korzyści z niej wynikających jest w Polsce wyższa i to przed nimi stoi zadanie edukowania potencjalnych najemców o korzyściach systemów certyfikacji budynków.

Jakie systemy certyfikacji budynków są obecnie najpopularniejsze?

W Polsce najpopularniejszy jest certyfikat LEED, który ma również zdecydowanie szerszy zasięg niż brytyjski system BREEAM. BREEAM jest nazywany często odpowiednikiem LEED na Wyspach Brytyjskich. Oba są wielokryterialne i skupiają się zarówno na wyborze właściwej lokalizacji projektu, poziomie zużycia wody, energii, dostępności środków komunikacji publicznej, zrównoważonym wykorzystaniu materiałów budowlanych, gospodarką odpadami jak i środowisku pracy. Obok LEED w Polsce deweloperzy decydują się także na certyfikat GreenBuilding. Przyznawane przez Komisję Europejską świadectwo energooszczędności potwierdza, że dana nieruchomość zużywa o 25 procent energii mniej niż budynek referencyjny. Skanska Property Poland poddaje swoje biurowce właśnie certyfikacji GreenBuilding i certyfikacji LEED. Warto zwrócić uwagę na fakt, iż  to właśnie nasze projekty, pierwszy Deloitte House (poprzednia nazwa Atrium City), drugi kompleks Marynarska Point są  pierwszymi w Polsce budynkami certyfikowanymi w systemie GreenBuilding . Podobnie rzecz ma się z certyfikacją LEED, powiem nieskromnie, że również w tej kategorii jesteśmy prekursorami na rynku, to właśnie nasze biuro w budynku Atrium City jest pierwszym i jak dotąd jedynym w Polsce z certyfikatem LEED Silver dla powierzchni biurowych, ponadto nasz wrocławski Projekt Green Towers jako jedyny posiada najwyższą precertyfikację LEED Platinum.

Czym różnią się te dwa systemy?

LEED i BREEAM są najpopularniejszymi certyfikatami wielokryterialnymi stosowanymi w budownictwie. Jednocześnie są dość trudne do osiągnięcia. Co ważne, oba certyfikaty są do siebie podobne. Pod względem kryteriów oceny opierają się na bardzo zbliżonych wyznacznikach. Certyfikację w systemie LEED wybierają głównie inwestorzy międzynarodowi oraz firmy amerykańskie. BREEAM natomiast jest preferowany przez inwestorów z Wysp Brytyjskich oraz przez firmy inwestujące głównie w Europie. Co ciekawe, coraz częściej na decyzję o rodzaju certyfikacji wpływ mają fundusze inwestycyjne. Często to one określają w jakim systemie powinien być certyfikowany budynek. Zdarza się i tak, że biurowce starają się o oba certyfikaty. Różnica pomiędzy nimi dotyczy głównie rodzaju inwestycji poddawanych certyfikacji. LEED jest bardzo zdywersyfikowany i umożliwia poddanie ocenie praktycznie każdego projektu oraz budynku komercyjnego  – obejmuje zarówno projekty nowe, jak i poddane renowacji. BREEAM jest natomiast w swojej, skierowanej poza Wielką Brytanię, wersji International przeznaczony do oceny powierzchni obiektów biurowych, przemysłowych oraz handlowych. Pozostałe budynki mają odrębnie i indywidualnie przygotowywane kategorie oceny. Do innych różnic zaliczyć można procentowy udział znaczenia ograniczenia zużycia energii w ogólnej punktacji. W przypadku BREEAM wynosi on 19 proc., natomiast w LEED aż 35 proc. Różnica dotyczy też przepisów budowlanych, zgodnie z którymi przebiega ocena. BREEAM wymaga przepisów europejskich i dopasowuje je do norm w danym kraju. Natomiast LEED wymaga przestrzegania przepisów amerykańskich. Ważną różnicą dla inwestorów jest także koszt certyfikacji. W przypadku BREEAM koszt jest stały i wynosi około 3500 euro za budynek. LEED jest wyceniany w zależności od powierzchni.

Dlaczego starania o przyznanie certyfikatu powinno się rozpoczynać już w fazie  projektowania projektu biurowego?

Teoretycznie proces certyfikacji rozpoczyna się z chwilą podjęcia decyzji przez inwestora i rejestracji projektu w wybranym systemie oceny. Jednak się najlepiej jest, gdy decyzja o certyfikacji podjęta jest jeszcze przed przystąpieniem do tworzenia projektu. Tylko wtedy inwestor ma realny wpływ na przykład na lokalizację biurowca, jego umiejscowienie chociażby względem środków komunikacji miejskiej. Nie bez znaczenia jest także analizowanie od samego początku racjonalnego zużycia surowców takich jak woda czy energia elektryczna. By zapewnić przyszłym użytkownikom budynku komfort już na etapie wyboru materiałów wykończeniowych należy zdecydować się na te z niską zawartością lotnych związków organicznych. Tylko dzięki zaproszeniu do fazy projektowania konsultanta odpowiadającego za wybrany certyfikat oraz specjalistów – nie tylko od projektowania, ale również od środowiska naturalnego – można mieć pewność, że budynek powstanie zgodnie z zasadami oraz bez zbędnych kosztów jego późniejszego dostosowania do założeń certyfikacji. W przypadku certyfikacji LEED nadzór tzw. Commissioning Authority, reprezentującej inwestora, jest obowiązkowy od samego początku powstawania, aż do ukończenia realizacji projektu.

Jak długo trwa proces certyfikacji?

Pierwszym krokiem jest podjęcie decyzji o rejestracji danego projektu lub powierzchni. Tak jak wspomniałam, najlepiej jest rozpocząć proces certyfikacji już na etapie określania pierwszych założeń danej inwestycji. Po zakończeniu fazy projektowej możemy przedłożyć do zatwierdzenia przyjęte rozwiązania techniczne i ubiegać się o precertyfikację, czyli ocenę tymczasową,  która jest swojego rodzaju zobowiązaniem do realizacji inwestycji zgodnie z założeniami LEED (zobowiązujemy się, że to co zaprojektowaliśmy, rzeczywiście zrealizujemy), później rozpoczyna się proces certyfikacji właściwej. Certyfikacja jest bowiem długotrwałym procesem. Pierwszy etap zakłada, że oceniany jest projekt, składamy dokumentację do weryfikacji (tzw. design submittal), a po zakończeniu budowy dokumentację powykonawczą, pokazującą zgodność z przyjętym systemem LEED (tzw. construction submittal). Po roku od realizacji inwestycji następuje weryfikacja, ostateczna ocena wyrażona punktowo oraz przygotowany zostaje raport z certyfikacji i realizacji inwestycji. Dopiero na jego podstawie nieruchomość otrzymuje finalny certyfikat. Co ważne, nie zawsze poziom certyfikacji jest równy poziomowi precertyfikacji. Wszystko zależy od jakości wykonania danego projektu i realnego funkcjonowania budynku.

Jakie są jego koszty i co się na nie składa?

Koszt certyfikacji w systemie LEED zależny jest od wielkości certyfikowanej powierzchni. I tak przykładowo koszt procesu certyfikacji dla powierzchni biurowej o powierzchni 500 m kw. będzie wyglądał następująco:

–  opłata rejestracyjna to wydatek rzędu 900 – 1200 USD w zależności od tego czy podmiot zgłaszający jest członkiem USGBC, czy nie;

– opłata za sprawdzenie i zatwierdzenie fazy projektowej i powykonawczej – 1700 USD.

Dlaczego zdecydowaliście się Państwo na wystąpienie o certyfikat LEED dla biura Skanska Property Poland w Deloitte House (wcześniej Atrium City)?

Będąc członkiem założycielem Polish Green Building Council, a także należąc do partnerów programu GreenBuilding Komisji Europejskiej, Skanska jest niejako zobowiązana do wprowadzania w życie założeń obu projektów. Nie ma lepszego sposobu na uświadamianie najemcom wagi przestrzegania zasad zrównoważonego budownictwa niż wprowadzanie ich w życie we własnych biurach. Co ważne, certyfikowane w wielokryterialnym systemie LEED warszawskie biuro Skanska Property Poland mieści się w zrealizowanym przez nas biurowcu Atrium City (obecnie Deloitte House), który w 2009 roku poddaliśmy certyfikacji GreenBuilding. Jako Skanska chcemy edukować, promować zielone rozwiązania i dzielić się swoimi doświadczeniami. Jest to nawet wpisane w cele strategiczne naszej firmy i odzwierciedlone w założeniach programu Zielona Inicjatywa Skanska. Przykłady można mnożyć, bo warszawskie biuro Skanska Property Poland nie jest jedynym, które wyznacza trendy w ekologicznym podejściu zarówno do budownictwa, jak i wyposażenia wnętrz. Wymienić tu można chociażby biuro Skanska w Nowym Jorku zlokalizowane w Empire State Building. Nieruchomość została wzniesiona w 1931 roku, a mimo tego deweloper tak przekształcił w nim 32. piętro, że mieszczące się na nim biuro Skanska zostało wyróżnione certyfikatem LEED Platinum. Dzięki ekologicznej renowacji 32. piętra zarządca budynku podjął decyzję o implementacji naszych rozwiązań na pozostałych kondygnacjach. I to jest przykładem na to, że nasze działania są w stanie zmieniać świadomość innych i o to w tym wszystkim przecież chodzi.

Jakie energooszczędne technologie zastosowano podczas realizacji tego projektu?

Choć program GreenBuilding zakłada ograniczenie zużycia energii o 25 procent, niezależne badania przeprowadzone przez zewnętrzną firmę audytorską ProBe wykazały, że zużycie energii jest w tym biurowcu o 32,5 proc. niższe niż wymagane przez polskie prawo. Wpływ na to miały zastosowane przez naszych inżynierów rozwiązania technologiczne. Przede wszystkim budynek ma zwartą konstrukcję, a podczas jego budowy zastosowano grubszą niż standardowa warstwę izolacyjną. Projektanci zmaksymalizowali także szczelność powietrzną obudowy zewnętrznej budynkuJednocześnie sprawność systemu odzysku ciepła w Atrium City jest na poziomie ok. 60 procent. Natomiast system wentylacyjno-klimatyzacyjny wykorzystuje powietrze usuwane z przestrzeni biurowych, aby ogrzać pomieszczenia techniczne, garaże oraz atrium.

Na zwiększenie wydajności energetycznej budynku wpływ ma również połączenie odpowiedniego poziomu nasłonecznienia i zastosowanie bardziej wydajnych metod oświetlenia pomieszczeń. W biurach wykorzystano energooszczędne świetlówki (T5), a oświetlenie części wspólnych budynku jest zintegrowane z Centralnym System Zarządzania budynkiem (BMS). Dzięki temu jego natężenie jest dostosowywane do warunków zewnętrznych, analizując na przykład poziom zachmurzenia. Co więcej, elementy oświetleniowe są wykonane z materiałów takich jak aluminium, stal czy szkło, które nadają się do recyclingu.

W budynku zainstalowano ponadto system klimatyzacyjny oparty na belkach chłodzących, co zmniejsza koszty utrzymania budynku. W porównaniu z często spotykanym systemem wentylacyjnym opartym na klimakonwektorach wentylatorowych (tzw. fan-coile) w Atrium City oszczędności rzędu 90 procent udało się uzyskać nie stosując ruchomych elementów w systemie wentylacyjnym i filtrów wymagających częstych wymian.

W  samym biurze Skanska Property Poland wdrożono natomiast rozwiązania, dzięki którym powierzchnia otrzymała prestiżowy certyfikat LEED CI (Commercial Interiors). Dzięki zainstalowaniu indywidualnego opomiarowania wody i energii elektrycznej wiemy, że oszczędność tych zasobów w naszym biurze jest na poziomie 30 procent. Wśród rozwiązań zastosowanych w nagrodzonym biurze wymienić należy przede wszystkim czujniki poziomu CO₂ kontrolujące jakość powietrza w pomieszczeniach, materiały wykończeniowe pochodzące z recyklingu, a także wykorzystanie drewna z ekologicznych upraw, rekomendowanych przez PEFC (Program Uznawania Systemów Certyfikacji Leśnej). Ograniczenie zużycia prądu osiągnęliśmy dzięki takim rozwiązaniom jak zainstalowanie urządzeń biurowych z certyfikatem Energy Star, wbudowanie czujników natężenia światła, które umożliwiają dostosowanie oświetlenia w pomieszczeniach do pory dnia i roku oraz czujniki ruchu, które wyłączają światło gdy człowiek o tym zapomni. Mniejsze zużycie wody jest możliwe dzięki zastosowaniu baterii bezdotykowych w toaletach oraz ograniczeniu ilości wody do spłukiwania toalet i pisuarów. Ponadto wykorzystujemy prosty system edukacyjny, dzięki któremu staramy się promować świadomość proekologiczną wśród pracowników, np. mała rzecz: pod każdym wyłącznikiem umieściliśmy napis: „Ostatni gasi światło” i okazuje się, że to działa!. Takie przykłady można mnożyć, tabliczki z napisami: „Wybieram schody”, czy „Rower jest fajny” przyczyniły się do tego, że większość pracowników zamieniła windę na schody, a gdy pogoda temu sprzyja samochód na rower (do dyspozycji pracowników są firmowe rowery, ponadto mamy na swojej powierzchni prysznic dla tych, którzy chcieliby się odświeżyć po przejażdżce rowerowej).

Skanska rozpoczęła niedawno budowę kompleksu biurowego Green Towers we Wrocławiu, który ma być pierwszym projektem biurowym w Polsce certyfikowanym jako całość w systemie LEED, i to o standardzie platynowym…

Projekt wznoszonego we Wrocławiu przy ulicy Strzegomskiej 36 kompleksu biurowego Green Towers już teraz został precertyfikowany w systemie LEED na najwyższym poziomie, Platinum. Jest to najlepszym świadectwem świadomości ekologicznej jego projektantów, architektów, inżynierów, inwestora i wykonawcy. Na wysoką ocenę projektu wpływ miało uwzględnienie wszystkich sześciu kryteriów LEED, do których należą racjonalne zarządzanie zasobami, oszczędność wody, wydajność energetyczna, założenia dotyczące selekcji materiałów budowlanych i zarządzanie odpadami, jakość mikroklimatu wewnątrz budynku, innowacyjne rozwiązania i projekty oraz lokalizacja. Na uwagę zasługuje na pewno zdobycie maksymalnej liczby punktów w kategoriach takich jak efektywne wykorzystanie wody – oszczędność na poziomie 36,5 proc., jakość środowiska wewnętrznego oraz innowacyjne rozwiązania w procesie projektowania. Wysoko oceniona została również kategoria dotycząca oszczędności energii, która jest dla nas priorytetem we wszystkich naszych realizacjach. Projekt będzie zużywał min. 25 proc. energii mniej niż budynek referencyjny. Oczywiście  wierzymy, że poziom precertyfikacji przełoży się również na ostateczny wynik certyfikacji i już dziś cały zespół ciężko pracuje nad tym, by stało się to faktem.