Główne rynki biurowe Europy Środkowej – różnice coraz większe

Kluczowe rynki biurowe w Europie Środkowej, do których należą Warszawa, Praga i Budapeszt, radzą sobie z okresem spowolnienia w bardzo różny sposób. Stanowi to wypadkową wielu czynników, tj. siła gospodarki, zmiany infrastrukturalne mające wpływ na rynek nieruchomości i wielu innych

Do czynników tych możemy zaliczyć również Bezpośrednich Inwestycji Zagranicznych oraz firm z sektora outsourcingu i offshoringu, których rozwój uzależniony jest od atrakcyjności danego kraju pod względem kosztów, rynku pracy oraz podatków. Mimo niewielkich różnic między stolicami, porównując całkowitą podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na koniec I półrocza 2010: Warszawa – 3,38 mln m kw., Budapeszt – 3,06 mln m kw. oraz Praga – 2,7 mln m kw., pozostałe wskaźniki rynkowe są bardzo zróżnicowane.

Najemcy powierzchni biurowych wykorzystują dobre dla siebie warunki na rynku w celu zawierania bardzo atrakcyjnych umów najmu, co prowadziło w ostatnich miesiącach do silniejszego poziomu popytu. Nadrzędnym celem była redukcja kosztów wynajmu poprzez optymalizację zajmowanych powierzchni. Kolejną fazą będzie planowanie strategii ekspansji, będącej naturalnym krokiem po okresie restrukturyzacji.

W pierwszym półroczu 2010 w Warszawie w porównaniu z I półroczem 2009 odnotowano 72 proc. wzrost ilości wynajętych powierzchni biurowych, która wyniosła 150 000 m kw. (z wyłączeniem renegocjacji), podczas gdy w Budapeszcie wynajem spadł o 25 proc. i osiągnął poziom 138 000 m kw. W Pradze poziom transakcji był podobny w porównywanych okresach – ok. 97 000 m kw.

Znaczna presja na obniżenie stawek czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe, którą odnotowywano na wszystkich kluczowych rynkach Europy Środkowej przez cały 2009, w 2010 r. zmalała w Warszawie i Pradze. Budapeszt nadal boryka się z problemem spadku czynszów. Sytuacja ta spowodowana jest m.in. faktem, że Warszawa i Praga postrzegane są jako stolice krajów, w którym najgorsze minęło. Mimo sprzyjających warunków dla najemców, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie i Pradze ustabilizowały się, ponieważ szanse na uzyskanie jeszcze lepszych warunków, spadają z uwagi na znaczne ograniczenia nowej podaży planowanej na kolejne lata oraz nieuchronny spadek pustostanów prognozowany w ciągu 12-18 miesięcy.

Ponadto, istnieją zasadnicze różnice między stolicami w poziomie czynszów. W Warszawie za wynajem metra kwadratowego w biurowcu o najwyższym standardzie i najlepszej lokalizacji trzeba zapłacić 22-24 EUR za m kw. miesięcznie, to w Pradze – 20-21 EUR, a w Budapeszcie 14-15 EUR. Sytuacja ta nie ulegnie zmianie, o ile gospodarka Węgier nie odbuduje się po okresie głębokiego kryzysu.

Biorąc pod uwagę poziom pustostanów w poszczególnych stolicach, wszystkie odnotowały wzrosty w ostatnich kwartałach, jednak już w 2011 roku na niektórych rynkach można spodziewać się tendencji odwrotnej, w szczególności w Warszawie i być może w Pradze. Pod koniec I półrocza 2010 wskaźnik powierzchni niewynajętych w Warszawie wyniósł jedynie 8 proc., kolejna była Praga – 13,8 proc. oraz Budapeszt, w którym odnotowano aż 20,7 proc. pustostanów.

Ograniczona ilość nowopowstających projektów w połączeniu z utrzymującym się i stabilnym popytem spowodują, że w perspektywie średniookresowej czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe zaczną stopniowo rosnąć w silniejszych stolicach regionu, tj. w Warszawie i Pradze.