Jak czytać księgę wieczystą?

Księgi wieczyste są publicznym, sądowym rejestrem odzwierciedlającym stan prawny nieruchomości. Ich prowadzenie należy do właściwości sądów rejonowych w myśl ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Dla każdej nieruchomości, w tym także dla nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione, prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Księgi wieczyste dzielą się na cztery działy, z których

1)          pierwszy – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,

2)          drugi – obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,

3)          trzeci – przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4)          czwarty – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Odpowiednie działy zawiera również księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Wskazane powyżej działy poprzedza tzw. okładka księgi wieczystej, na której znajdziemy m.in. informacje o numerze księgi wieczystej (np. WA3M/ 00277643/9), sądzie i wydziale który prowadzi księgę wieczystą oraz typie księgi wieczystej (np. czy jest to księga prowadzona dla nieruchomości lokalowej czy dla nieruchomości gruntowej).

W dziale I księgi wieczystej znajdziemy informacje dotyczące nieruchomości (np. położenie, powierzchnia), warto pamiętać, że w dziale tym (Dział I-Sp) ujawnia się również udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a jeżeli przedmiot odrębnej własności stanowi lokal w budynku znajdującym się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste – udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W dziale II – WŁASNOŚĆ dokonuje się wpisów wszystkich osób uprawnionych, na rzecz których wpis ma być dokonany (właściciele, użytkownicy wieczyści, osoby którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowych).

Dział III – PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA, służy dokonywaniu wpisu obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu, z wyjątkiem hipotek oraz roszczeń dotyczących hipotek.

Dział IV – HIPOTEKA – dział w którym dokonuje się wpisu hipotek oraz roszczeń ich dotyczących.

Instytucja ksiąg wieczystych wyposażona została przez ustawodawcę w środki stanowiące gwarancję bezpiecznego obrotu nieruchomościami, na które to środki składają się zasady regulujące ich funkcjonowanie. Wśród ww. zasad znajdują się m.in.:

1) zasada jawności formalnej ksiąg wieczystych

2) zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,

3) zasada domniemań związanych z wpisem,

4) zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej,

5) zasada skuteczności względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi wieczystej.

Zasada jawności ksiąg wieczystych jest jedną z najważniejszych instytucji prawa o księgach wieczystych. Jej formalnoprawny aspekt ma swoją podstawę w art. 2 ustawy, zgodnie z którym księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę.

Konsekwencją zasady jawności jest to, że każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu. Przeglądanie ksiąg odbywa się w sekretariatach wydziałów ksiąg wieczystych sądów rejonowych w godzinach ich urzędowania. Od ubiegłego roku księgi wieczyste prowadzone w formie elektronicznej można również przeglądać w Internecie pod adresem http://ekw.ms.gov.pl/ (można również skorzystać z formularza po prawej stronie tej witryny, który automatycznie wyszuka dla nas żądaną księgę na wspomnianej stronie).

Warto pamiętać, że o ile przeglądanie ksiąg wieczystych nie podlega żadnym ograniczeniom, o tyle dostęp do akt księgi jest ograniczony ze względu na konieczność objęcia ich ochroną przed zaginięciem lub zniszczeniem. Dlatego też akta księgi może przeglądać osoba posiadająca interes prawny w ich przeglądaniu oraz notariusz. Pojęcie „interesu prawnego”, wymaganego do przeglądania akt księgi wieczystej jest pojęciem szerszym od pojęcia „osoby zainteresowanej”, na której żądanie wydaje się odpis z księgi wieczystej. Interes prawny zawsze mają osoby których prawa wpisane są do księgi wieczystej, wierzyciele właściciela nieruchomości, osoby profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami.

Zasada jawności nie ogranicza się jedynie do swobodnego dostępu do treści księgi wieczystej i jej akt. Skutkiem zapewnienia każdemu takiego dostępu jest reguła, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków znajdujących się w księdze.

Zasada rękojmi i wiary publicznej ksiąg wieczystych jest zasadą, która ma chronić nabywcę nieruchomości w sytuacji, gdy osoba wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, niebędąca w rzeczywistości właścicielem danej nieruchomości, dokonuje jej zbycia. W takich przypadkach prawo chroni bezpieczeństwo obrotu, dając pierwszeństwo interesom osoby trzeciej przed interesami rzeczywistego właściciela, który nie ujawnił swego prawa w księdze wieczystej.

I tak, zgodnie z art. 5 ustawy, w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. W imię bezpieczeństwa obrotu prawnego rękojmia daje prymat stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym. Należy pamiętać, że zasada rękojmi w kształcie opisanym powyżej zadziała, jeśli kumulatywnie spełnione będą dodatkowe warunki tj.:

1) nabycie prawa nastąpiło w drodze czynności prawnej (np. umowa sprzedaży, ale nie dotyczy już np. nabycia w drodze dziedziczenia ustawowego),

2) przedmiotem wymienionej czynności prawnej jest prawo rzeczowe lub inne prawo ujawnione w księdze wieczystej (np. prawo własności nieruchomości lokalowej),

3) nabycie ma charakter odpłatny,

4) nabywca działa w dobrej wierze (w złej wierze działa ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym i ten, kto go nie zna z powodu swojego niedbalstwa).

Negatywnymi przesłankami rękojmi (takimi które wyłączają jej działanie) są także wzmianka o złożonym wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wskazane wzmianki powinny stanowić dla osoby zapoznającej się z treścią księgi wieczystej informację, że zaufanie do treści księgi wieczystej powinno być ograniczone, z uwagi na złożony wniosek którego rozpoznanie może zmienić treść księgi wieczystej. Wzmiankę o wniosku ujawnia się w rubryce poświęconej wzmiankom w dziale w którym ma zostać ujawniony wpis.

Skutkiem rozporządzenia objętego rękojmią jest wygaśnięcie rzeczywistego, a nieujawnionego w księdze wieczystej prawa lub jego ograniczenie w takim zakresie, w jakim koliduje z prawem nabytym na podstawie stanu ujawnionego w księdze wieczystej.

Pomimo, iż intencją ustawodawcy było stworzenie systemu ksiąg wieczystych w sposób gwarantujący zasadę pełnego odzwierciedlenia w treści ksiąg wieczystych każdoczesnego stanu prawnego nieruchomości, w praktyce zupełne zrealizowanie ww. zasady nie jest możliwe. Niejednokrotnie bowiem stan prawny nieruchomości jest inny niż ujawniony w księdze wieczystej. Wpis ma jednak znaczenie dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości, ponieważ ustawa wiąże z nim domniemanie prawne wiarygodności ksiąg wieczystych. I tak, zgodnie z art. 3 ustawy domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Powaga opisanych powyżej domniemać sprowadza się do tego, że odwracają one reguły dowodowe, albowiem osoba wpisana w księdze wieczystej nie musi wykazywać prawdziwości wpisu. Obowiązek ten obciąża stronę przeciwną, która ma interes prawny w wykazaniu niezgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej jest wyjątkiem od ogólnej reguły pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych przed takimi prawami powstałymi później. Zgodnie z art.11 ustawy, ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości (np. prawo użytkowania) ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze. W praktyce najbardziej widocznym przykładem zastosowania zasady pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych są przypadki obciążenia jednej nieruchomości kilkoma hipotekami, w szczególności gdy łączną wartość wierzytelności, dla których zabezpieczenia ustanowiono hipoteki, jest większa od wartości nieruchomości.

Ostatnią z zasad istotnie determinująca funkcjonowanie ksiąg wieczystych jest zasada skuteczności względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi wieczystej.

Co do zasady księgi wieczyste służą ujawnianiu w nich praw rzeczowych na nieruchomościach. Ujawnianie w nich praw i roszczeń osobistych (należących do kategorii praw obligacyjnych) możliwe jest jedynie w przypadkach przewidzianych w ustawie. Do praw i roszczeń osobistych, które można ujawniać w księdze wieczystej należą m.in.:

1)           prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

2)           roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego,

3)           roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych,

4)           roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności

Wpis do księgi wieczystej prawa osobistego lub roszczenia wywołuje dwojakiego rodzaju skutek:

-po pierwsze, przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych po jego ujawnieniu,

– po drugie, takie prawo lub roszczenie chronione jest rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Katarzyna Maik-Bełza – aplikant radcowski, pośrednik w obrocie nieruchomościami, Prezes Zarządu In-house Sp. z o.o.

Michał Gunia – administratywista, absolwent podyplomowych studiów z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wyceny i zarządzania, specjalista ds. sprzedaży nieruchomości w spółce In-house Sp. z o.o.