Co powinna zawierać umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

Nieodłącznym elementem współpracy z pośrednikiem jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. To, co powinno się w niej znajdować, dokładnie reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r.

Ustawa mówi, że umowa pośrednictwa musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Oprócz standardowego zapisu określającego strony umowy (dane klienta i pośrednika), umowa musi wskazywać pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie. Wskazanie nie ogranicza się tylko do wymienienia go z imienia i nazwiska, ale także do podania numeru jego licencji zawodowej. Rejestr licencji zawodowych pośredników jest prowadzony przez Ministerstwo Infrastruktury i jest dostępny m.in. na stronie internetowej ministerstwa (http://www.mi.gov.pl/2-482c0defdb3dc.htm) W umowie obligatoryjnie pośrednik musi zamieścić oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Jak każda umowa, także ta powinna być opatrzona datą i oznaczeniem miejsca jej podpisania. Umowę pośrednictwa podpisuje z klientem przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W praktyce zdarza się, że pod nadzorem pośrednika pracują osoby wykonujące czynności pomocnicze. Mogą one podpisywać umowy pośrednictwa, o ile posiadają pisemne upoważnienie do podpisywania takich umów w imieniu pośrednika.

Ważne, aby w umowie określić czas jej trwania. W zależności od stron umowy, można ją zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Niezależnie od tego, na jaki czas zostanie zawarta umowa, jej zapisy muszą precyzować sposób i terminy jej wypowiedzenia.

Umowa pośrednictwa powinna w czytelny sposób określać przedmiot umowy. W przypadku umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości będzie to dokładny adres nieruchomości, a w umowie pośrednictwa w kupnie nieruchomości może to być ogólne określenie preferencji poszukiwanych nieruchomości. Warto wiedzieć, że umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, co oznacza, że pośrednik zobowiązuje się do pomocy w zakupie lub sprzedaż nieruchomości, ale nie zobowiązuje się do jej znalezienia. Staranne działanie to m.in. podejmowanie wszystkich kroków, które w rezultacie mogą przyczynić się do sfinalizowania transakcji (w przypadku kupującego to np. aktywne poszukiwanie nieruchomości do zakupu, w przypadku sprzedającego – aktywne poszukiwanie nabywcy z wykorzystaniem dostępnych pośrednikowi narzędzi).

W umowie pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia określonej umowy (np. sprzedaży nieruchomości). Natomiast zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi ustalonego w umowie wynagrodzenia. W większości przypadków umowa pośrednictwa ustala wysokość wynagrodzenia jako wyrażoną procentowo prowizję od ceny transakcyjnej nieruchomości. Strony mogą jednak ustalić inny sposób obliczania wynagrodzenia. Jeśli w umowie nie zawarto zapisu o wysokości wynagrodzenia, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenia zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Jednak, aby uniknąć sporów w tej kwestii zapis o wysokości wynagrodzenia powinien jednak znaleźć się w umowie.

Pośrednik podpisując ze zleceniodawcą umowę pośrednictwa może zaproponować mu umowę z tzw. klauzulą wyłączności. Jest to umowa, która zobowiązuje zamawiającego do współpracy tylko z jednym pośrednikiem. Dla sprzedającego nieruchomość taka forma współpracy z biurem nieruchomości jest najbardziej efektywna, gdyż odpowiedzialność za proces sprzedaży spoczywa tylko na jednym pośredniku, który angażuje wszelkie dostępne narzędzia w celu promocji nieruchomości na rynku. Oferta sprzedaży znajdzie się w systemie MLS (system wymiany ofert), co w rezultacie umożliwi zapoznanie się z nią setkom pośredników z innych biur nieruchomości. W przypadku takiej umowy płatność wynagrodzenia pośrednikowi następuje zawsze wtedy, gdy w ciągu czasu trwania umowy dojdzie do realizacji transakcji.

Pozostałe zapisy umowy strony mogą kształtować dowolnie. Zapisy mogą dotyczyć między innymi terminu wypłaty wynagrodzenia pośrednikowi. W praktyce spotyka się dwa rodzaje rozwiązań – wypłatę wynagrodzenia w całości przy przyrzeczonej umowie sprzedaży lub płatną w ratach w stosunku 50/50 (pierwsza połowa przy umowie przedwstępnej, druga przy umowie przyrzeczonej). Umowa może zawierać także katalog kar umownych. Za każdym razem należy jednak sprawdzić, czy zapisy umowy nie zawierają niedozwolonych postanowień umownych. Rejestr takich postanowień jest prowadzony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta i jest dostępny do wglądu na stronie internetowej urzędu pod adresem http://www.uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych2.php.