Pośpiech jest niewskazany

O aktualnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych rozmawiamy z Jackiem Furgą, przewodniczącym Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich oraz wiceprezesem zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji

W wyniku całej serii rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego w ostatnich trzech latach zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego uległa znacznemu ograniczeniu. Czy Pana zdaniem te obostrzenia były konieczne?

Działania Komisji Nadzoru Finansowego obostrzające zasady udzielania kredytów hipotecznych, w tym również zasady weryfikacji przez banki zdolności kredytowej były konieczne, choć na pewno nie musiały iść aż tak daleko. Tym bardziej, że zanim te rekomendacje weszły w życie, banki – po upadku we wrześniu 2008 roku amerykańskiego banku Lehman Brothers – same doszły do wniosku, że są pewne granice uczestnictwa w tym konkurencyjnym ściąganiu się o liczbę i wartość udzielanych kredytów. Przypomniały sobie, że istnieje coś takiego jak cykliczność w gospodarce rynkowej,  również na rynku cen nieruchomości, oraz że w praktyce bankowej liczy się nie ilość, tylko jakość udzielonych kredytów. Jakość rozumiana zarówno jako pewność spłaty udzielanych kredytów, jak również jako rentowność tego produktu dla banku. W mojej ocenie upadek Lehman Brothers okazał się być szczęśliwym zrządzeniem losu dla polskiego sektora bankowego. Wcześniejsze sygnały o kryzysie subprime w Stanach Zjednoczonych wydawały się dla naszych banków zbyt „odległe”. Jeszcze do września 2008 roku trwała konkurencyjna walka pomiędzy polskimi bankami – kto udzieli więcej kredytów. Odbywało się to kosztem jakości weryfikacji zdolności kredytowej i oczywiście kosztem rentowności kredytu dla banku – zerowe stawki typowych dla kredytu hipotecznego opłat i prowizji oraz marża kredytu sięgająca nawet 45 bp nie należały do rzadkości.

Jak wygląda obecnie spłacalność kredytów hipotecznych? Czy rodzimi kredytobiorcy odczuli już skutki spowolnienia gospodarczego?

Oczywiście trwający do września 2008 roku wyścig banków w oferowaniu potencjalnym kredytobiorcom coraz atrakcyjniejszych finansowo kredytów oraz stosowaniu coraz bardziej liberalnych zasad weryfikacji zdolności kredytowej odbija się dziś na jakości obsługi tych kredytów. Z jednej strony udało się polskim bankom udzielić w latach 2007 i 2008 po 300 tys. nowych kredytów rocznie. Z drugiej strony analiza jakości obsługi tych kredytów dziś wskazuje jednoznacznie, że kredyty udzielone w roku 2007 wykazują jakość mierzoną odsetkiem kredytów niespłacanych terminowo trzy razy gorszą, a kredyty z roku 2008 nawet cztery razy gorszą, niż dla kredytów udzielanych przed rokiem 2007 lub po 2008.

Na szczęście nawet ten najwyższy odsetek niespłacanych regularnie kredytów hipotecznych, sięgający prawie 3,5 proc. dla kredytów złotowych udzielonych w roku 2008 nie powoduje jeszcze zagrożenia dla banków. Można więc bez przesady stwierdzić, że z tą oceną zdolności i wiarygodności kredytowej nie było tak źle. Ta wysoka jakość portfela hipotecznego wynika również z faktu, że znakomita większość nabywanych za te kredyty mieszkań to były mieszkania zaspokajające własne potrzeby mieszkaniowe kredytobiorców, a nie mieszkania nabywane w celach inwestycyjnych czy spekulacyjnych.

Czy według Pana banki dalej będą zaostrzać swoją politykę, jeśli chodzi o udzielanie kredytów hipotecznych?

Obserwujemy w tej chwili dalsze – w mojej ocenie – całkowicie nieuzasadnione zaostrzanie polityki kredytowej w tym najbezpieczniejszych sektorze działalności kredytowej. Po części można to tłumaczyć problemem z dostępem do taniego, długoterminowego źródła refinansowania takich kredytów. Z jednej strony banki oferują za depozyty 3-6 miesięcznie nawet powyżej 7 proc. odsetek w skali roku. Chcąc zapewnić poprawę rentowności całego portfela hipotecznego banki musiałyby doliczyć marżę w wysokości 200-300 punktów bazowych. Pytanie – kto sięgnie po kredyt oprocentowany na 10 proc.? Dziś pewnie nikt, ale przecież nie tak dawno kredyt w cenie 10 proc. był bardzo pożądanym produktem.

Czy możemy już ostatecznie obwieścić koniec kredytów hipotecznych nie tylko we frankach szwajcarskich, ale także w walucie europejskiej?

Analiza obecnej oferty banków pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, że o kredycie we franku szwajcarskim możemy tylko pomarzyć. Nie do końca rozumiem wstrzemięźliwość banków w oferowaniu kredytów w walucie europejskiej. W końcu kredyty hipoteczne udzielane są na 30 lat, a w tej perspektywie czasowej wszyscy będziemy operować euro. Gdyby jeszcze udało się wyeliminować jedno z ryzyk takiego kredytowania, czyli zmienność oprocentowania i zaoferować np. kredyt w euro o stałej stopie, to mógłby to być w mojej ocenie przebój.

Po drastycznym zaostrzeniu kryteriów przyznawania kredytów z dopłatami w ramach programu „Rodzina na swoim”, uległ on w dużych miastach Polski faktycznemu wygaszeniu. Czy możemy w najbliższej przyszłości spodziewać się jakiś programów pomocowych dla osób, które z różnych powodów nie wzięły udziału w RnS, a które nie mogą sobie pozwolić na „zwykły” kredyt hipoteczny?

Z przykrością muszę stwierdzić, że nasz rząd traktuje budownictwo mieszkaniowe po macoszemu. Krótki okres dynamicznego rozwoju komercyjnego rynku mieszkaniowego w latach 2006-2008 przyjęty został z satysfakcją, jako potwierdzenie głoszonej kiedyś przez doradców z Banku Światowego tezy, że to wolny rynek samodzielnie rozwiąże problem mieszkaniowy i rząd nie powinien się angażować w jakiekolwiek wspieranie swoich obywateli w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem, poziom zaspokojenia problemów mieszkaniowych stawia nas w każdej z kategorii na jednym z trzech ostatnich miejsc w Europie. Krytycznej oceny efektów ostatnich 20 lat w budownictwie mieszkaniowym dokonał nie kto inny, tylko resort infrastruktury w roku 2010. Przyjęty został wówczas dokument „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku”, nie zawierał jednak żadnych nowych rozwiązań. Odpowiedzialne za politykę mieszkaniową Ministerstwo Infrastruktury od lat realizuje jedynie doraźne działania, które w dodatku charakteryzuje brak konsekwencji. Wielokrotnie tworzono uzasadnienia dla wdrożenia lub likwidacji kolejnych przedsięwzięć, co przyczyniło się do podważenia zaufania ze strony obywateli i inwestorów. Bardzo krytycznie ten stan rzeczy oceniła Najwyższa Izba Kontroli w opublikowanym w tym roku raporcie pt. „Realizacja zadań w zakresie gospodarki mieszkaniowej przez organy administracji rządowej i jednostki samorządu terytorialnego”. Niestety nikt w rządzie tego wołania nie słyszy. Związek Banków Polskich od kilku lat systematycznie rekomenduje różnego typu rozwiązania, związane zwłaszcza w finansowaniem i refinansowaniem budownictwa mieszkaniowego. Na szczęście od kilku miesięcy część tych starań uzyskało wsparcie ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Uważam, że rozwiązaniem długoterminowym i systemowym byłoby uruchomienie w Polsce, wzorem większości krajów europejskich systemu oszczędnościowo-kredytowego dla mieszkalnictwa, opartego na wzorze niemieckich kas budowlanych. Podobną opinię prezentuję również Kierownictwo KNF.

Czy wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej miało jakieś bezpośrednie przełożenie na ilość udzielanych przez banki kredytów mieszkaniowych?

Zauważalnym skutkiem wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej jest dynamiczny przyrost w pierwszych miesiącach tego roku oferty deweloperskiej. Dzięki temu osiągnęliśmy sytuację, gdy liczba dostępnych na rynku pierwotnym mieszkań przekroczyła 50 tys. Nic tylko wybierać. Oczywiście, pod warunkiem, że oferta odpowiada zapotrzebowaniu – czy to pod względem powierzchni tych mieszkań, ich lokalizacji i oczywiście ceny. Ustawa deweloperska raczej nie powinna mieć wpływu na liczbę nowo udzielanych kredytów hipotecznych.

Co doradzałby Pan osobom, które jeszcze w tym roku zamierzają zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Przede wszystkim ostrzegam przed działaniem w pośpiechu. I to nie tylko w wyborze finansowania, co również w wyborze nabywanego mieszkania. Ceny systematycznie spadają i raczej na odwrócenie trendu w najbliższych kilkunastu miesiącach nie ma co liczyć. Bez pośpiechu więc porównujmy warunki finansowe dostępnych kredytów, warunki wcześniejszej spłaty tych kredytów, możliwość zawieszenia spłaty rat kapitałowych w trakcie obsługi kredytu oraz – co szczególnie istotne -mechanizm zmiany oprocentowania.