Jak płacić podatki od przychodu z tytułu najmu mieszkania?

W obliczu głośnych informacji medialnych o spadku cen nieruchomości, wielu przysłowiowych Kowalskich, Nowaków tudzież innych naszych sąsiadów, postanowiło zainwestować długoterminowo i bezpiecznie – wykorzystując swoje oszczędności i zdolność kredytową kupili mieszkania „na wynajem” i poszukują najemców. Kowalski zazwyczaj zdaje sobie sprawę z faktu, że musi podpisać umowę najmu z przyszłymi najemcami, aby zabezpieczyć swoje szeroko pojęte interesy (zapłata czynszu, opłat eksploatacyjnych, ochrona przed zniszczeniem większym niż wynikającym z normalnego użytkowania). Natomiast nie każdy Kowalski wie, albo nie chce wiedzieć, że przychód z wynajmu nieruchomości co do zasady jest opodatkowany

Warto podkreślić, że szeroko praktykowany swojego czasu na rynku najmu proceder podpisywania umów nieodpłatnego użyczenia nieruchomości, zamiast umów najmu, wydawał się wynajmującym doskonałym rozwiązaniem na wyjście z sytuacji, w której z podpisanej umowy w sposób oczywisty wynika obowiązek opodatkowania przychodu z uzyskanego czynszu. Należy jednak podkreślić, że w momencie pisania niniejszego artykułu nie ma już wątpliwości, że nieodpłatne użyczenie lokalu podlega opodatkowaniu tak jak najem. W takim przypadku podatek nalicza się od średniej rynkowej stawki czynszu najmu nieruchomości o parametrach zbliżonych do parametrów nieruchomości będącej przedmiotem użyczenia.

Intencją autorów niniejszego opracowania jest przybliżenie Czytelnikom dostępnych w obecnym stanie prawnym form opodatkowania przychodu z „prywatnego” najmu nieruchomości (najmu nie stanowiącego przedmiotu działalności gospodarczej). Lektura niniejszego artykułu powinna z jednej strony ułatwić Czytelnikom wybór optymalnej dla nich formy opodatkowania przychodu uzyskanego z najmu nieruchomości, z drugiej natomiast wskazać podstawowe zasady dotyczące procedury rozliczenia się z fiskusem z tytułu tak uzyskanego przychodu oraz dać gwarancję spokojnego snu.

Zasady ogólne czy ryczałt?

Na wstępie wskazać należy, że co do zasady podatnik ma do wyboru dwie formy opodatkowania: opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych według skali podatkowej oraz ryczałt ewidencjonowany. Wybór pomiędzy zasadami ogólnymi a ryczałtem powinna poprzedzić w każdym przypadku dokładna analiza sytuacji dotyczącej indywidualnie każdego podatnika, a także próba wyliczenia wysokości zaliczki na podatek. I tak  wybierając zasady ogólne jako formę opodatkowania, przychód z najmu stanowi odrębne źródło przychodu. Zaletą tej formy jest to, że właściciel wynajmowanej nieruchomości (wynajmujący) płaci podatek od przychodu, który faktycznie otrzymał, a nie od tego, który się mu należy na podstawie umowy najmu. Zgodnie z zasadami ogólnymi, wynajmujący pomniejsza otrzymywane od najemcy świadczenie pieniężne z tytułu najmu o koszty związane z wynajmem, co ostatecznie dopiero daje dochód do opodatkowania. Dochód ten stanowi podstawę do naliczenia podatku w oparciu o stawkę progresywną (18 proc. i 32 proc.) lub stawkę proporcjonalną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (19 proc.).

Przy kalkulacji podatku nie uwzględnia się zatem kosztów związanych z najmem tj. jak płatności za prąd, gaz, opłata za czynności zarządu nieruchomością wspólną. Opodatkowaniu nie podlega także co do zasady otrzymana przez wynajmującego od najemcy kaucja gwarancyjna. Kaucja gwarancyjna stanowić ma zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy najmu, a nie koszt najemcy lub przychód wynajmującego. Warto jednak pamiętać, że kwalifikacja prawno-podatkowa kaucji gwarancyjnej komplikuje się w momencie zatrzymania kaucji przez wynajmującego – na przykład na skutek jej zatrzymania jako rekompensatę za dokonane w lokalu zniszczenia przekraczające miarę wynikającą ze zwykłego używania lokalu. W takiej bowiem sytuacji kaucja gwarancyjna staje się przychodem opodatkowanym u wynajmującego, a koszty naprawy zniszczonych urządzeń lub remontu traktuje się jak poniesione przez wynajmującego koszty uzyskania przychodu. Reasumując, opodatkowania przychodów uzyskanych z najmu nieruchomości jest fakt, że opodatkowaniu podlega przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Do kosztów uzyskania przychodu zaliczamy udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem mieszkania. Przykłady takich wydatków to: koszty remontów, podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, koszty to inwestor (wynajmujący) poniósł lub ponosi koszty związane z wykończeniem i urządzeniem nieruchomości, które to koszty w znaczny sposób wpłyną na wysokość podstawy opodatkowania. Wybór rozliczenia zasadach ogólnych oznacza dla wynajmującego obowiązek wpłaty co miesiąc zaliczek na podatek (w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za poprzedni miesiąc, a zaliczkę za grudzień do 20 stycznia roku następnego). Przychód 35% – najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania wykazuje się w zeznaniu rocznym i dla obliczenia podatku należnego za dany rok sumuje się z innymi dochodami. Stawka podatku, w zależności od wysokości dochodów, wynosi 18 lub 32 proc. Warto pamiętać, że ten sposób rozliczenia z fiskusem obowiązuje do czasu zadeklarowania woli zmiany zasad opodatkowania lub zaprzestania uzyskiwania przychodów z tego tytułu.

Alternatywą dla zasad ogólnych jest opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Ta forma jest atrakcyjna dla wynajmujących w sytuacji, gdy nie ponoszą oni wysokich kosztów związanych z utrzymaniem lokalu (np. gdy lokal nie wymaga dokonywania nakładów lub stosunek najmu nawiązuje się po dokonanym już remoncie). Idea ryczałtu sprowadza się do braku możliwości dokonywania odliczeń poniesionych na lokal kosztów (np. remontu), przy zastosowaniu jednolitej – relatywnie niskiej stawki. Zatem przy wysokich dochodach z najmu warto pomyśleć nad ryczałtem, natomiast przy wysokich kosztach – nad zasadami ogólnymi.

Zmiany od 2010 r.

Warto podkreślić, że od 2010 roku ustawodawca, aby zminimalizować proceder wynajmowania lokali „na czarno” i zachęcić wynajmujących do płacenia podatku, dokonał ujednolicenia stawki podatku niezależnie od osiąganego rocznie z tego tytułu przez wynajmującego progu. W konsekwencji ustawodawca zlikwidował 20 proc. stawkę tego podatku dla osób, których dochody z najmu przekroczyły określony w ustawie próg i wprowadził jednolitą 8,5 proc. stawkę podatku od osiągniętego przychodu. Należy pamiętać, że wyboru tej formy opodatkowania można dokonać za pomocą pisemnego oświadczenia złożonego we właściwym ze względu na miejsce zamieszkania (nie adres wynajmowanej nieruchomości!) urzędzie skarbowym. Od 20 maja 2010 r. oświadczenie o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego od przychodów z wynajmu prywatnego należy złożyć nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnęliśmy w grudniu roku podatkowego. Zasady te znajdują zastosowanie w odniesieniu do umów zawartych 20 maja 2010 r. lub później. Jeżeli zatem umowa najmu została zawarta wcześniej, tj. najpóźniej 19 maja br., wówczas wynajmującego obowiązują poprzednie zasady ustalania terminu na złożenie oświadczenia o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego – według nich oświadczenie podatnik powinien złożyć przed rozpoczęciem uzyskiwania przychodów, czyli w zasadzie przed przeznaczeniem przedmiotu najmu na działalność gospodarczą albo na wynajem prywatny, ale w żadnym razie nie później, niż przed dniem uzyskania pierwszego przychodu. W razie niezłożenia oświadczenia w podanym wyżej terminie zastosowanie znajdą zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej). Przychodów rozliczanych za pomocą ryczałtu ewidencjonowanego nie łączy się z innymi uzyskiwanymi przychodami (dochodami) na przykład z prac zleconych. Dla rozliczenia ryczałtu ewidencjonowanego podatnicy składają deklarację PIT-28 co roku do dnia 31 stycznia (w ciągu roku podatnik nie składa żadnych deklaracji).

Mając nadzieje, że niniejszym opracowaniem udało nam się przybliżyć  Czytelnikom podstawowe zagadnienia związane z zasadami opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości, zachęcamy Czytelników do korzystania, w razie wątpliwości, z uprzejmości i pomocy urzędników skarbowych oraz ekspertów Krajowej Informacji Podatkowej.

Katarzyna Maik-Bełza – prawnik, pośrednik w obrocie nieruchomościami, Prezes Zarządu In-house Sp. z o.o.

Michał Gunia – administratywista, pośrednik w obrocie nieruchomościami, In-house Sp. z o.o.