Umowa przedwstępna i przyrzeczona – kruczki prawne

W tym artykule szczegółowo wskazujemy rzeczy, na które powinny zwracać uwagę przy podpisywaniu umów wszyscy kupujący, również nabywcy na rynku wtórnym. Zastosowanie się do zawartych tych wskazówek pozwoli na uniknięcie często popełnianych błędów i przeprowadzenie transakcji wbrew zasadzie, „że mądry Polak po szkodzie”

Z punktu widzenia kupującego, transakcje na rynku nieruchomości mieszkaniowych można podzielić na dwa etapy: najtrudniejszy i najważniejszy. Ten pierwszy, nazwany powyżej etapem najtrudniejszym, to etap dokonywania wyborów tj. wybór odpowiedniej lub najbardziej optymalnej lokalizacji, najkorzystniejszego rozkładu mieszkania, wybór rodzaju zabudowy czy ustalanie innych parametrów obiektywnych lub zupełnie osobistych. Krótko mówiąc – etap poszukiwania swojego miejsca na ziemi.

Ten drugi, który śmiało nazwać można etapem najważniejszym to etap, od którego zależą dalsze losy dokonanego już wyboru: etap zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, a w jej konsekwencji – umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

Po co umowa przedwstępna?

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jej stron lub strony do zawarcia w przyszłości określonej umowy. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma sens wtedy, gdy istnieją przeszkody faktyczne (np. gdy kupujący ubiega się o kredyt) lub przeszkody prawne (np. brak wszystkich wymaganych dokumentów), które uniemożliwiają, bądź utrudniają w danej chwili zawarcie umowy właściwej. Umowa przedwstępna sprzedaży nie przenosi praw do nieruchomości, jednakże zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy, mocą której kupujący nabędzie prawa do nieruchomości. Jej istotą jest więc deklaracja jednej lub obu stron do dokonania w przyszłości określonej transakcji. Umowa taka wiąże strony i daje czas na usunięcie przeszkód do zawarcia umowy ostatecznej (np. uregulowanie spraw związanych z zadłużeniem, spraw spadkowych, czy podatkowych).

Umowa przedwstępna – forma

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości warto zawrzeć w formie aktu notarialnego. Mimo, że do zawarcia umowy przedwstępnej wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej, warto pamiętać, że w zależności od tego czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona (dla zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przepisy kodeksu cywilnego przewidują formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności art. 158 kodeksu cywilnego), czy też w innej formie (np. zwykłej pisemnej), prawo przewiduje różne skutki prawne. I tak, jeżeli strony zawrą umowę przedwstępną sprzedaży również w formie aktu notarialnego, to gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyli się od jej zawarcia (np. nie pojawi się w umówionym terminie u notariusza w celu zawarcia aktu notarialnego), druga strona będzie mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego.

Jeśli natomiast strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w innej formie niż forma zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej, np. w formie pisemnej, w przypadku uchylania się przez stronę zobowiązaną od jej zawarcia – druga strona nie będzie już mogła dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Skutek umowy przedwstępnej będzie słabszy i strona ta będzie mogła dochodzić przed sądem jedynie odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Strona dochodząca odszkodowania będzie zatem musiała wykazać wysokość szkody poniesionej przez to, że oczekiwała na zawarcie umowy przyrzeczonej, a jej kontrahent nie dotrzymał złożonej obietnicy.

Sprzedający – strona umowy

Decydując się na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, należy mieć pewność, że nasz kontrahent jest jej właścicielem. W celu uniknięcia niepewności należy dokładnie sprawdzić dane sprzedającego wynikające z jego dowodu osobistego (imię i  nazwisko, nr PESEL, seria  numer dowodu osobistego) z danymi wynikającymi z aktu notarialnego stanowiącego podstawę nabycia przez sprzedającego własności sprzedawanej nieruchomości.

Warto też pamiętać, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim, jako strona sprzedająca powinni stanąć co do zasady oboje małżonkowie, chyba że po zawarciu związku małżeńskiego umownie lub sądownie znieśli ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, w konsekwencji czego wyłącznym właścicielem nieruchomości stał się tylko jeden z małżonków.  Na dowód powyższego do umowy należy przedłożyć orzeczenie sądu lub stosowną umowę.

Jeśli natomiast sprzedający twierdzi, że w chwili zawarcia umowy  sprzedaży nieruchomości jest w związku małżeńskim, ale nabył ją będąc stanu wolnego, w treści umowy sprzedaży powinien znaleźć się zapis, że sprzedający oświadcza, iż nabycia nieruchomości dokonał będąc stanu wolnego, a po zawarciu związku małżeńskiego umów majątkowych małżeńskich rozszerzających ustrój wspólności majątkowej nie zawierał.

Przedmiot umowy

Zarówno w umowie przedwstępnej, jak i w umowie sprzedaży nieruchomości należy dokładnie określić kupowaną nieruchomość. Wskazanie nieruchomości najczęściej sprowadza się do podania numeru księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości, wraz z określeniem sądu który ją prowadzi. Ponadto należy dokładnie określić rodzaj nieruchomości (nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, lokal stanowiący nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), jej adres, powierzchnię, ilość i rodzaj pomieszczeń z których się składa. Warto ustalić również czy mieszkanie ma pomieszczenia takie jak piwnica, garaż, pomieszczenie gospodarcze; jeśli tak, powinny być wymienione i dokładnie opisane w umowie.

Cena

Co oczywiste, strony powinny dokładnie określić cenę sprzedaży. Jednakże precyzja w ustaleniu ceny sprzedaży nie powinna ograniczać się wyłącznie do jednoznacznego ustalenia jej wysokości, ale również do wskazania za co zostaje zapłacona. Innymi słowy z umowy powinno jednoznacznie wynikać np. czy cena obejmuje samo mieszkanie czy mieszkanie i garaż.

Warto również wskazać w umowie, jak będzie wyglądał sposób płatności (gotówka czy przelew, środki własne czy oraz doprecyzować terminy płatności. Należy pamiętać, żeby finansując zakup nieruchomości z kredytu bankowego nie zobowiązywać się w umowie do zapłaty ceny sprzedaży w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Zobowiązanie tej treści byłoby niewykonalne z uwagi na to, iż banki wypłacają środki z kredytu zazwyczaj w ciągu 3-7 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Zasadnicze znaczenie dla stron umowy przedwstępnej ma określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Choć przepisy kodeksu cywilnego, nie zaliczają strategi. do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta. Jednak z istoty tej umowy wynika, że termin ten prawie zawsze powinien być w niej oznaczony i to najlepiej datą kalendarzową, aby nie powodować niedomówień między stronami.  Określenie w umowie przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej ma między innymi to ważne znaczenie, że w przypadku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej, od tego terminu liczyć się będzie roczny termin, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Oświadczenie sprzedającego i postanowienia dodatkowe

Mając na względzie własne bezpieczeństwo, kupujący powinien dopilnować aby sprzedający złożył w umowie sprzedaży m.in. oświadczenie o tym, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości i że sprzedaje nieruchomość bez żadnych wad prawnych i fizycznych. Warto również umieścić w umowie zapis o tym, że sprzedający oświadcza, że nie prowadzi w nieruchomości działalności gospodarczej (gdyby okazało się, że jest inaczej, tzn. gdy sprzedający taką działalność prowadzi należy sprawdzić, czy nie posiada zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego).

Decydując się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto zobowiązać w umowie przedwstępnej sprzedającego do złożenia powyższych oświadczeń w umowie przyrzeczonej, a ponadto do wymeldowania z nieruchomości wszystkich zameldowanych tam osób i przedłożenia stosownego zaświadczenia, z którego wynikać będzie, że w przedmiotowym lokalu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy.

Warto też pamiętać, aby określić zarówno w umowie przedwstępnej jak i umowie przyrzeczonej termin wydania nieruchomości w posiadanie kupującego. Wydanie następuje zazwyczaj po zapłacie przez kupującego całości ceny sprzedaży, jednakże doprecyzowanie obowiązku sprzedającego co do terminu przekazania kluczy pozwala uniknąć dodatkowych problemów z ustalaniem terminu w którym wydanie miało nastąpić.

Zadatek czy zaliczka

W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać sprzedającemu zadatek w określonej wysokości (w umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku drugiej stronie). W wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób, zadatek dany przy zawarciu umowy przez kupującego wywołuje ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Natomiast w razie niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Inaczej natomiast wygląda sytuacja stron w przypadku zaliczki. W przypadku bowiem gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zwraca kupującemu otrzymaną zaliczkę. Powyższa zasada działa też w drugą stronę. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego (bo np. znalazł lepszą ofertę), zwraca on zaliczkę kupującemu.

W świetle powyższego, odpowiedź na pytanie co lepiej wybrać zadatek czy zaliczkę, nie jest i nie może być uniwersalna. Jeśli bowiem kupujący jest w 100 proc.  zdecydowany na wybraną nieruchomość, powinien forsować wybór zadatku. Co więcej, w takim wypadku w interesie kupującego będzie, aby przekazać sprzedającemu dość wysoki zadatek. Im bowiem wyższy zadatek, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że sprzedający wycofa się z transakcji. Jeśli natomiast kupujący obawia się, że z jego winy może nie dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, lepiej wybrać zaliczkę.