Wszystko o świadectwach energetycznych

Od 1 stycznia 2009 roku, w wyniku wdrożenia unijnej dyrektywy obowiązują świadectwa energetyczne dla budynków i mieszkań, które będą sprzedawane lub wynajmowane. Dotyczy to niemal wszystkich typów nieruchomości – mieszkań i domów, magazynów oraz powierzchni biurowych

Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Przepisy zakładają, że każdy nabywca lub najemca budynku lub lokalu mieszkalnego powinien uzyskać od sprzedającego i najmującego informację o jego standardzie energetycznym. Sporządzone przez upoważnionego audytora świadectwo energetyczne ma mówić o tym, jak drogi w eksploatacji jest dany budynek, co ma ułatwić decyzję potencjalnym nabywcom lub najemcom. Ma się również przyczyniać się do oszczędzania energii.

Przedmiotem oceny jest całkowite zapotrzebowanie budynku lub lokalu mieszkalnego na energię wykorzystywaną na cele bytowe, czyli na ogrzewanie, ciepłą wodę, klimatyzację i wentylację, a w przypadku budynków niemieszkalnych także na energię na potrzeby oświetlenia. Świadectwo zawiera również wytyczne i wskazania możliwych usprawnień dla obniżenia zapotrzebowania energii.

W świadectwie ocenia się wielkość zapotrzebowania na energię wynikającego z przeznaczenia i standardu budynku oraz jego systemów instalacyjnych, czyli na podstawie jego stałych, obiektywnych cech, a nie na podstawie pomiaru zużycia energii, które może się zmieniać w zależności od sposobu użytkowania i zwyczajów użytkowników.

Dlaczego świadectwa są potrzebne?

Cechy energetyczne decydują o koszcie eksploatacji, a także mają istotny wpływ na komfort użytkowania pomieszczeń w budynkach. Dlatego dla nabywców i najemców powinna być zapewniona pełna dostępność danych charakteryzujących jakość energetyczną budynku. Wprowadzenie oceny energetycznej umożliwia dokonywanie w pełni uczciwych transakcji sprzedaży i wynajmu. Świadectwo ułatwia właścicielowi wiarygodne przedstawienie walorów budynku lub lokalu oferowanego do sprzedaży lub wynajmu, a jednocześnie dla nabywcy lub najemcy stanowi zabezpieczenie przed ewentualnymi nieujawnionymi wadami kupowanego czy wynajmowanego budynku lub lokalu.

Jakich budynków dotyczy obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej?

Od 1 stycznia 2009 r. świadectwa charakterystyki będą obowiązkowe dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającemu zbyciu lub najmowi, a także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.

Przepisów tych nie stosuje się jedynie do budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;- używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;
• przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;
• niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;
• przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m kw./rok);
• mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50  m kw.

Zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 7 ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 Nr 156 poz. 1118 z późn. zm.) inwestor jest obowiązany pozyskać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku i dołączyć je do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie wraz z innymi wymaganymi dokumentami. Jeżeli inwestor, np. deweloper, nie będzie posiadał takiego świadectwa, to nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie budynków.

Uwaga! O świadectwo powinny postarać się także osoby, które rozpoczynały budowę przed 1 stycznia 2009 r., a teraz planują ją zakończyć.

Zgodnie z art. 5 ust. 4 i 5 ustawy, w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiących samodzielną całość techniczno-użytkową, przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej, sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego lub części budynku, przy czym w przypadku budynków ze wspólną instalacją ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się wyłącznie dla budynku.

Dla lokali niemieszkalnych (użytkowych, garaży, itp.) nie ma potrzeby sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, ani też uwzględniania ich w świadectwach charakterystyki energetycznej budynku, w przypadku gdy pomieszczenia te nie są ogrzewane i wentylowane mechanicznie.

W przypadku gdy budynek lub lokal mieszkalny podlega zbyciu lub wynajmowi, to zgodnie z art. 63a ust. 1 i 2 odpowiednio nabywcy lub najemcy powinno być udostępnione przez właściciela świadectwo charakterystyki energetycznej, o ile jest ono wymagane przepisami ustawy. Z uwagi na to, iż nie przewidziano sankcji karnej w przypadku braku przedłożenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, to czy świadectwo charakterystyki energetycznej będzie udostępnione czy też nie, w praktyce zadecydują relacje rynkowe, a nie przymus administracyjny. Upraszczając – Jeżeli nabywca zażąda przedstawienia mu świadectwa, to zbywca będzie miał taki obowiązek i bez jego spełnienia nie będzie można sprzedać mieszkania. Jeżeli jednak nabywca takiego żądania nie zgłosi, to sprzedaż mieszkania będzie możliwa także bez świadectwa. Notariusz nie może zatwierdzić umowy sprzedaży nieruchomości, powołując się na brak świadectwa energetycznego. Rejenci mają jedynie obowiązek informować swoich klientów o nowym obowiązku i możliwości przedstawienia certyfikatu. Od woli stron będzie więc zależeć, czy zostanie ono dołączone do notarialnej umowy czy też nie.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Paszporty energetyczne dla budynków są ważne przez dziesięć lat. Jeśli w tym czasie zostaną przeprowadzone roboty budowlane zmieniające standard energetyczny budynku, a których wartość będzie równa lub przekroczy 25 procent jego wartości odtworzeniowej, to inwestor po zakończeniu modernizacji będzie musiał uzyskać nowe świadectwo energetyczne. Jeśli w ciągu dziesięciu lat od wydania świadectwa budynek nie będzie modernizowany,  to ważność świadectwa energetycznego będzie przedłużana na kolejne dziesięć lat, ale jego aktualność musi potwierdzić audytor energetyczny.

Kto może wystawić świadectwo?

W myśl postanowień ustawy – Prawo budowlane (Art. 5 ust.8 ) świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może sporządzać osoba, która:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
• ukończyła co najmniej studia magisterskie w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym;
• nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
• posiada uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Za równoznaczne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu uznaje się ukończenie nie mniej niż rocznych studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

Osoba posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej z mocy ustawy posiada uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. osoba sporządzająca świadectwo dla budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, nie może być jednocześnie np. uczestnikiem procesu budowlanego, wykonawcą robót budowlanych, właścicielem oraz zarządcą tego budynku i lokalu mieszkalnego. Sporządzający świadectwo nie może być także właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do ocenianego lokalu. Nie może mieć także powiązań kapitałowych z ww. osobami.

Ile kosztuje takie świadectwo?

Ceny świadectw charakterystyki energetycznej są trudne do oszacowania. Ostateczny koszt uzyskania świadectwa będzie zależeć od takich czynników, jak: wielkość budynku, jego przeznaczenie, stopień skomplikowania, kompletność istniejącej dokumentacji technicznej dotyczącej budynku, a także liczby osób chętnych do sporządzania świadectw i konkurencji między nimi. Słowem – im więcej osób upoważnionych do wydawania świadectw, tym większa konkurencja i tym niższe ceny. W tej chwili w Polsce mamy ok. 80 tysięcy osób spełniających warunki wymienione w ustawie.

Regulacje prawne

Podstawowym aktem prawnym dotyczącym świadectw charakterystyki energetycznej jest ustawa z dnia 19 września 2007 r o zmianie ustawy Prawo Budowlane (Dz.U.191, poz.1373). Ustawa wprowadza obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, podaje rodzaje budynków w stosunku do których ten obowiązek się stawia, a także określa kto może sporządzać świadectwa.

Ustawa ustala, że minister budownictwa wydaje rozporządzenie w sprawie sposobu przeprowadzenia i zakresu programowego szkolenia i egzaminu oraz wysokości opłat za szkolenie i egzamin. Wydaje on również rozporządzenie w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego oraz sposobu sporządzania świadectw. Przepisy wprowadzające obowiązek wykonywania świadectwa energetycznego stanowią część art.5 Prawa Budowlanego, w związku z czym ich nieprzestrzeganie (nie wykonanie świadectwa lub wykonanie niezgodne z przepisami ustawy) podlega karze grzywny zgodnie z art. 93 pkt.1. Jako zabezpieczenie przed nierzetelnym sporządzaniem świadectw w ustawie stwierdza się, że świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny o rękojmi za wady.

Ten przepis powoduje, że w przypadku stwierdzenia, że świadectwo przedstawione nabywcy lub najemcy zawiera nieprawdziwe informacje o wielkości zużycia energii – właściciel sprzedający lub wynajmujący budynek lub lokal może być zmuszony do zwrotu części pobranej zapłaty lub do obniżenia wysokości czynszu ustalonej w umowie. Dalszą konsekwencją może być dochodzenie od autora nieprawidłowo opracowanego świadectwa pokrycia strat poniesionych przez właściciela na drodze sądowej.