Życie nie znosi próżni

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol S.A. opowiada nam o sprzedawaniu lokali w erze pandemii, rynkach małych miast i cenach mieszkań w 2021 roku

2020 rok z powodu zawirowań gospodarczych wywołanych pandemią koronawirusa był trudny dla wielu firm z sektora nieruchomości. A jaki był dla firmy Murapol?

Choć był to rok pełen niepewności zarówno w gospodarce, jak i innych aspektach naszego życia, uważam, że cała branża deweloperska odnalazła się w tych nadzwyczajnych warunkach całkiem dobrze, zwłaszcza na tle innych.

Grupa Murapol także bardzo szybko dostosowała się do „nowej rzeczywistości”, czego potwierdzeniem jest utrzymanie mocnej i stabilnej sprzedaży, a także wysoki poziom przekazań lokali mieszkalnych naszym klientom. Zachowujemy „zdrową” strukturę sprzedaży, która odzwierciedla naszą dywersyfikację geograficzną – unikatowy i jednocześnie fundamentalny element przyjętego kilka lat temu przez GK Murapol modelu biznesowego.

Ale co najważniejsze w tych wymagających czasach, doskonale sprawdziła się nasza oferta, którą pozycjonujemy w najbardziej chłonnym segmencie rynku – popularnym i affordable premium. Odpowiada ona zatem na potrzeby zarówno klientów poszukujących mieszkań dla siebie, jak i tych myślących o celach inwestycyjnych. Ta druga grupa obejmuje osoby, które nabywają lokale mieszkalne nie tylko na wynajem, ale również do odsprzedaży lub po prostu obawiają się utraty wartości pieniądza w czasie i lokują go w nieruchomościach.  

Wracając jeszcze do minionego roku dodam, że podejmowaliśmy wówczas szereg działań mitygujących, a zwłaszcza pilnowaliśmy kosztów i marż, mając tę przewagę, że więcej niż inni deweloperzy robimy in-house. Oznacza to, że cały proces mamy pod kontrolą m.in. posiadając w grupie własnego generalnego wykonawcę, zespół architektów czy siły sprzedażowe. Ponadto krokiem, który w mojej ocenie, ale też patrząc na rynek, może być odebrany trochę jako działanie pod prąd, było wykluczenie przez GK Murapol oferowania harmonogramów płatności w systemach 10/90 oraz 20/80. Towarzyszyła mu z pewnością systematyczna praca nad efektywnością naszej firmy.

Jesteście obecni aż w 17 miastach. Które z nich uważacie obecnie za najbardziej perspektywiczne?

Zamierzamy umacniać naszą pozycję zarówno w oparciu o lokalizacje, w których już działamy, jak i nowe miasta z potencjałem do prowadzenia działalności deweloperskiej, takie jak Szczecin, Rzeszów czy Lublin. Niebawem minie 20 lat, od kiedy pojawiliśmy się na rynku i z powodzeniem zdobywamy kolejne doświadczenia. W ubiegłym roku rozpoczęliśmy działalność w dwóch nowych lokalizacji – Bydgoszczy i Sosnowcu, ale chcę podkreślić, że nie mówimy ostatniego słowa. Nasza lista obejmująca w tej chwili 17 punktów na mapie Polski nie jest zamknięta.

W każdym mieście są ludzie zainteresowani zakupem mieszkań od dewelopera. Ważne, by realizacja projektu w danej lokalizacji pozwalała nam na realizację marży na satysfakcjonującym poziomie, zaś klienci doceniający pozytywną relację jakości i ceny naszych mieszkań na pewno nas znajdą.

Co dalej z popytem inwestycyjnym? Przy tak rekordowo niskich stopach procentowych i niepewnych gospodarczo czasach mieszkania jawią się jako prosty sposób na ochronę kapitału…

I w istocie nim są. Z początkiem roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie, przy czym z zapowiedzi jej członków wynika, że kolejna obniżka w najbliższych miesiącach nie jest wykluczona. Taka sytuacja z jednej strony stymuluje akcję kredytową, a z drugiej stanowi mocny impuls dla aktywności inwestycyjnej. Oprocentowanie kont oszczędnościowych waha się obecnie od 0 do 0,5 proc. – nic dziwnego, że Polacy szukają ochrony dla wartości zgromadzonego kapitału, a tak się składa, że w tych niepewnych czasach rynek nieruchomości stanowi dla niego jedną z najbezpieczniejszych przystani.

Naszą odpowiedzią na oczekiwania klientów inwestycyjnych jest zróżnicowana oferta mieszkań w rozwijających się dzielnicach, z dobrą komunikacją i w sąsiedztwie terenów zielonych. Wartość nieruchomości z pewnością podnoszą udogodnienia wykorzystujące innowacyjne technologie, w tym pakiet antysmogowy i smart home, które są już u nas standardem. Każdy, kto myśli o ulokowaniu kapitału w nowoczesnych i dobrze zlokalizowanych mieszkaniach, w naszej ofercie znajdzie pozycję odpowiednią dla siebie.

A jak ewoluować będzie Pana zdaniem sytuacja na rynku najmu? Perspektywy dla niego są co najmniej mgliste…

Ostatnie miesiące upływają pod znakiem zaostrzania i luzowania obostrzeń, przez co rynek najmu faktycznie uległ pewnemu rozchwianiu. Ten rok rozpoczęliśmy jednak poprawą nastrojów społecznych i rozpoczęciem szczepień, które to pozwolą nam powoli wracać do normalnego funkcjonowania. Dlatego wierzę, że z miesiąca na miesiąc otwierać się będą kolejne zamknięte okresowo na czas pandemii usługi, biura, uczelnie i popyt na najem się unormuje. Życie przecież nie znosi próżni.

Dobrym prognostykiem dla przyszłości najmu jest rosnąca aktywność globalnych inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych transakcjami w segmencie living, którego udział w rodzimym rynku jest obecnie marginalny w porównaniu z Wielką Brytanią, krajami skandynawskimi, czy Europą Zachodnią. Na ich przykładzie, w dłuższej perspektywie widzimy potencjał do rozwoju chociażby dla najmu instytucjonalnego.

Coraz większą popularnością cieszą się inwestycje alternatywne, jak akademiki czy domy senioralne. Czy planujecie Państwo wejść w ten segment rynku nieruchomości?

Jako jeden z wiodących polskich deweloperów posiadający bogaty bank ziemi, nie wykluczamy rozszerzenia działalności również o ten rozwijający się segment.

Niektórzy deweloperzy zapowiadają, że w związku z wejściem w życie nowych unijnych standardów w budownictwie dotyczących efektywności energetycznej, mieszkania mogą w 2021 roku zdrożeć nawet o 20-30 proc. Czy taki scenariusz jest Pana zdaniem realny?

Bardziej rygorystyczne normy dotyczące izolacyjności cieplnej obowiązujące od nowego roku z pewnością nie pozostaną bez znaczenia dla kosztów budowy, ale ich wpływ na ceny mieszkań nie powinien być aż tak drastyczny. Pamiętajmy, że jesteśmy dopiero w okresie przejściowym, a resort pracy i technologii już zapowiedział, że w tym roku czeka nas rewizja przepisów dotyczących efektywności energetycznej budynków. Ponadto Komisja Europejska zapowiada ogromne środki na upowszechnienie ekologicznych rozwiązań w budownictwie, dlatego wierzę, że realizacja celów klimatycznych nie musi pociągać za sobą drastycznych podwyżek dla obywateli.

Jak w ciągu najbliższych 12 miesięcy będą kształtować się ceny mieszkań?

Zakładamy, że 2021 rok upłynie pod znakiem stopniowego obniżania ryzyka i niepewności wynikających z sytuacji pandemicznej. Czynniki takie, jak wciąż niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków oraz wspomniany już popyt na inwestycje na rynku mieszkaniowym, pozwalają sądzić, że sytuacja w branży pozostanie dobra.

Deweloperzy z pewnością będą gotowi się do niej dostosować. Nie widzę zagrożenia dla utrzymania dynamiki produkcji mieszkań, w porównaniu z ostatnim rokiem. Wprawdzie w okresach lockdownu branża odnotowała spadek liczby nowo rozpoczynanych budów, ale prognozujemy, że w br. sytuacja powinna się unormować. Biorąc pod uwagę liczbę wniosków o pozwolenie na budowę złożonych jeszcze w ostatnim kwartale 2020 roku, możemy się spodziewać, że dadzą one początek nowym inwestycjom w 2021 roku.

Jeśli chodzi o ceny mieszkań, poza niesłabnącym popytem, wpływ na nie niewątpliwie będą miały czynniki ogólnogospodarcze, w tym m.in. inflacja, dynamika wynagrodzeń i stopy bezrobocia czy polityka podatkowa. Trend delikatnego wzrostu, jaki obserwowaliśmy nawet w naznaczonym pandemią ubiegłym roku powinien się utrzymać również w najbliższych miesiącach. Nie można zapomnieć z drugiej strony, że rok 2020 to był także okres pewnego szumu informacyjnego, w którym mieliśmy szczególną presję na negocjacje i dodatkowe bonusy przy zakupie mieszkań.

rozmawiał Michał Poręcki