Czy ceny mieszkań będą spadać i dlaczego nie?

W Internecie niemal każdego dnia pojawiają się płomienne przepowiednie że rynek nieruchomości mieszkaniowych czeka rychłe załamanie, a w perspektywie najbliższych miesięcy ceny nieuchronnie muszą spaść o 20-30 proc. Z drugiej strony – deweloperzy twierdzą, że żadnych  obniżek nie będzie, a jeśli w ogóle, to kosmetyczne. Która strona ma rację?

Faktycznie, w pierwszych tygodniach pandemii, po ogłoszeniu lockdownu biura sprzedaży deweloperów opustoszały – według firmy doradczej HRE Investments deweloperzy na 7 największych rynkach w drugim kwartale 2020 roku sprzedano tylko 6,9 tys. mieszkań, czyli o ponad połowę mniej, niż w analogicznym okresie przed rokiem. Swoją cegiełkę dołożyły do tego banki, które drastycznie zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. – Banki zareagowały bardzo nerwowo. Niektóre całkowicie wstrzymały przyjmowanie aplikacji kredytowych, inne znacznie podwyższyły cenę kredytu lub wysokość wymaganego wkładu własnego. Wszystko po to, aby z posiadanym, często ograniczonym zasobem ludzkim móc przeprocesować aplikacje już złożone przez klientów przed wybuchem pandemii. Dodatkową trudnością była ocena zdolności kredytowej klientów i wpływ pandemii na ich stabilność finansową – mówi Ewa Kozłowska, manager produktu w firmie Gold Finance.

Popyt się odradza…

Kiedy jednak pierwsza fala niepokoju opadła, nabywcy powrócili – większość inwestycji deweloperskich notuje obecnie podobne wolumeny sprzedaży, co przed pandemią. Masowe rezygnacje z rezerwacji mieszkań były zjawiskiem krótkotrwałym – o ile w połowie drugiego kwartału stołeczni deweloperzy informowali o 580 rezygnacjach, to do końca tego okresu podobną decyzję podjęło już tylko 70 osób. Kupcy ponownie ustawili się w kolejce po hipoteki – według Biura Informacji Kredytowej w sierpniu 2020 r. Polacy zawnioskowali o kredyty mieszkaniowe na kwotę tylko o 3 proc. mniejszą, niż w analogicznym miesiącu 2019 roku. Przyczyna jest prosta – po  kolejnych obniżkach stóp procentowych kredyty hipoteczne są tańsze niż kiedykolwiek. Oprócz popytu konsumpcyjnego umacnia się również popyt inwestycyjny – wiele osób decyduje się na kupno jednego lub kilku mieszkań pod wynajem lub po prostu jako ochronę kapitału w niepewnych gospodarczo czasach. Od lutego 2020 roku saldo lokat bankowych Polaków zostało uszczuplone o 53 miliardy złotych, co stanowi prawie 20 proc. wszystkich naszych oszczędności!

…A podaż kurczy

Na dodatek podaż nowych lokali spada – w drugim kwartale do sprzedaży wprowadzono zaledwie 10,6 tys. mieszkań, o blisko 36 proc. mniej niż średnia z ostatnich trzech lat dla tego okresu. Przy rosnącym popycie i słabnącej podaży zapowiadane w Internecie spadki cen są raczej mało prawdopodobne – według firmy doradczej JLL w drugim, pandemicznym kwartale 2020 roku ceny w niektórych miastach Polski… urosły o 2-3 proc.! – Popyt na mieszkania nadal jest podtrzymywany przez osoby inwestujące w mieszkania, głównie z myślą o wynajmie. Nawet mimo spadającej rentowności inwestowania na rynku nieruchomości, nadal są one postrzegane jako konkurencyjne rozwiązanie wobec innych instrumentów finansowych, co nie oznacza, że nie są obarczone ryzykiem. Ankiety potransakcyjne pokazują, że niemal co trzecia transakcja ma podłoże inwestycyjne. Polacy często nie znają i nie rozumieją skomplikowanych narzędzi finansowych. Polegają na dobrach, które od wieków były postrzegane jako dobry sposób na lokowanie nadwyżek finansowych. Nawet pomimo spadku rentowności na rynku wynajmu mieszkań nadal uzyskiwany zwrot wygląda korzystniej niż deponowanie środków na lokatach, które w warunkach wyższej inflacji nie mają nic wspólnego z ochroną kapitału – mówi Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.

Rynek najmu jednak również ucierpiał wskutek pandemii, zwłaszcza jeśli chodzi o lokale przeznaczone na najem krótkoterminowy. Czy zatem kupowanie mieszkań na wynajem wciąż jest bezpieczne i dochodowe? – Nie jest aż tak źle, jak mówi wiele osób. Co prawda stawki za wynajem spadły mniej więcej do poziomu sprzed roku, a do tego mamy więcej pustostanów, ale i tak najnowsze dane MZURI mówią o tym, że w dużych miastach niewynajętych jest tylko 8 mieszkań na 100. Do tego powinniśmy się rozprawić z mitem studentów, którzy rządzą rynkiem najmu. Nie jest to prawda chociażby dlatego, że studenci stanowią tylko 10-15 proc. najemców w Polsce. Do tego wiele badań wskazuje na to, że większość żaków i tak do miast przyjedzie. Powodów jest cała masa – chęć wyrwania się z rodzinnego domu, lepszy dostęp do pomocy naukowych, studenckie życie czy łatwiejsze znalezienie pracy w dużym mieście nie mówiąc już o tym, że wiele uczelni wymaga jednak obecności przynajmniej na części zajęć – twierdzi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

To co z tymi cenami?

Najważniejsze pytanie brzmi jednak: co dalej z cenami? Czy niewielkie wzrosty będą utrzymywać się dalej, czy może raczej wskutek pogarszania się kondycji całej gospodarki i sytuacji na rynku pracy dojdzie do załamania się popytu i dużych przecen na rynku? – Spodziewam się stabilizacji cen mieszkań w najbliższych miesiącach. Powody to przede wszystkim zaskakująco szybko odradzający się optymizm Polaków oraz fakt, że coraz więcej osób widzi w mieszkaniach bezpieczną przystań dla kapitału, a to wszystko okraszone jest rzeczą z punktu widzenia mieszkaniówki najważniejszą, czyli najniższymi stopami procentowymi w historii. Mało tego, wiele prognoz sugeruje, że stan ten utrzymywać się będzie dość długo – pierwsze podwyżki stóp spodziewane są najwcześniej za rok czy dwa, a ponadto nawet jeśli dojdzie do zacieśniania polityki monetarnej, to będzie to postępowało bardzo powoli. Kontrakty terminowe na stopę procentową sugerują bowiem, że koszt pieniądza wróci do poziomu sprzed epidemii dopiero za 10 lat. Jeśli faktycznie tak się stanie, to otoczenie dla rynku mieszkaniowego może być sprzyjające. Po okresie stabilizacji cen bardzo prawdopodobne jest to, że wrócą nawet wzrosty cen mieszkań w Polsce. Nie powinny być one znacznie wyższe od wzrostu ogólnego poziomu inflacji – prognozuje Bartosz Turek. – Wstrzymując się z zakupem ryzykujemy wyższymi kosztami wykończenia i ponosimy koszty jakiegoś innego dachu nad głową, bo przecież gdzieś trzeba mieszkać. Niestety historia uczy, że wstrzymywanie się z zakupem nie daje gwarancji, że zaoszczędzimy – nawet w czasach przecen, a te są dziś moim zdaniem mniej prawdopodobnym scenariuszem. Od drugiej połowy 2006 roku mieliśmy dotychczas tylko 5 kwartałów, w których decyzja o opóźnieniu zakupu mieszkania na 12 miesięcy pozwoliła zaoszczędzić co najmniej 2 proc. budżetu potrzebnego do zdobycia własnych „czterech kątów”. Było tak na początku 2010 roku i na przełomie lat 2011-12. Wynik tym bardziej uderzający, że przecież w latach 2008-13 ceny mieszkań w Polsce spadały. Nawet więc w okresach spadków cen nabywcy nie mają gwarancji, że wstrzymywanie się z zakupem pozwoli realnie zaoszczędzić – szczególnie jeśli w trakcie tego czekania konieczne jest płacenie za najem mieszkania.

Warto też mieć na uwadze, że w 2021 roku w naszym kraju zaczną obowiązywać unijne standardy dotyczące efektywności energetycznej budynków. Choć zapowiedzi deweloperów, że podniosą one koszt budowy nowych inwestycji o 20-30 procent wydają się mocno przesadzone, nowe przepisy z pewnością zmuszą ich do stosowania droższych i bardziej wydajnych materiałów. Trudno oczekiwać w tej sytuacji, że pokryją oni te koszty z własnych zysków – jak zwykle poniesie je klient.  

Michał Poręcki, Nowy Adres