Nie tylko lokalizacja, ale i dobry timing

O rekordowej podaży na rynku pierwotnym, nowym prawie ochraniającym klientów i trendach cenowych po ograniczeniu programu „Rodzina na swoim” rozmawiamy z Kazimierzem Kirejczykiem, prezesem zarządu firmy doradczej REAS

W którym miejscu cyklu koniunkturalnego znajduje się polski rynek mieszkaniowy? Chwilowa stabilizacja czy początek nowej recesji?

Obecną sytuację na rynku mieszkaniowym charakteryzują następujące zjawiska:  rekordowo wysoki poziom oferty, która w dodatku rośnie systematycznie od blisko dwóch lat, stabilna, dość regularna sprzedaż, ale niższa od liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i łagodny trend spadkowy cen. Trudno zatem mówić o stabilizacji: mamy raczej do czynienia z sytuacją, w której popyt nie nadąża za podażą. Według prognoz REAS rok 2011 zamknie się dużą nadwyżką mieszkań wprowadzonych na rynek nad sprzedanymi, a poziom oferty na koniec roku będzie wyższy od tego na koniec 2010 roku, także ze względu na powrót do oferty inwestycji, których realizacja została przejściowo wstrzymana.

O najbliższej przyszłości rynków mieszkaniowych zadecyduje przede wszystkim sytuacja makroekonomiczna i działania regulacyjne, zarówno te oddziałujące na banki i rynek kredytów hipotecznych, jak i te, które wpłyną na warunki działania firm deweloperskich i mechanizmy ich finansowania. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się wyraźna nadwyżka podaży nad popytem, a w konsekwencji dalsze spadki cen i rentowności działalności deweloperskiej, które zaowocują wyhamowaniem w połowie przyszłego roku tempa wprowadzania do sprzedaży nowych inwestycji.

Czy deweloperzy nie oceniają rynku zbyt optymistycznie? Niemal każdego tygodnia ogłaszane są nowe, duże inwestycje, podczas gdy z rynku finansowego płyną wieści raczej mało optymistyczne. Popyt na kredyty hipoteczne maleje, wskutek kolejnych rekomendacji KNF kurczy się zdolność kredytowa Polaków, ograniczony został także program dopłat „Rodzina na swoim”…

Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w I półroczu 2011 na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w kraju łącznie do sprzedaży wprowadzono ponad 21,3 tys. jednostek. Więcej mieszkań na rynek weszło tylko w II półroczu rekordowego roku 2007. Pomimo dość dobrej sprzedaży, wielkość oferty liczona łącznie dla sześciu aglomeracji przekroczyła na koniec II kwartału 2011 roku poziom 46 tysięcy mieszkań i osiągnęła najwyższą wartość w historii polskiego rynku deweloperskiego. W konsekwencji sprzedaż przypadająca na przeciętny projekt inwestycyjny zmniejsza się. Przekłada się to na coraz większe zróżnicowanie sytuacji w poszczególnych firmach deweloperskich: w jednych sprzedaż utrzymuje się na dotychczasowym poziomie, zaś w innych znacznie spada, powodując zagrożenie dla płynności finansowej. Ale przy obecnym poziomie cen, oprocentowania kredytów i charakterystyce oferty dalsze zwiększenie skali sprzedaży nie wydaje się już możliwe.

Deweloperzy dość szybko dostosowali swoją ofertę do pokryzysowej rzeczywistości rynkowej i postawili na małe mieszkania z segmentu popularnego. A co mają zrobić ci, którzy zostali z niesprzedanymi lokalami 3- i 4-pokojowymi, na które jest znacznie mniejszy popyt?

W sytuacji, w której deweloper dysponuje już gotowymi mieszkaniami lub budowa jest na tyle zaawansowana, że niemożliwe są już zmiany w projekcie, zaś posiadane lokale nie spełniają obecnych oczekiwań nabywców, zwiększenie sprzedaży możliwe jest jedynie poprzez poprawę relacji wartości do ceny. Skuteczne będą głównie takie działania promocyjne, których podstawą będzie albo bezpośrednia obniżka cen, albo inne propozycje, również oznaczające dla kupujących wymierne korzyści. Może to być np. propozycja dodatkowego miejsca postojowego gratis lub za połowę ceny w przypadku dużych lokali, atrakcyjna oferta usług wykończeniowych czy nawet pełne wykończenie  mieszkania bez dodatkowej dopłaty.

Czy ostatnie zmiany w „Rodzinie na swoim” mogą Pana zdaniem wywołać obniżkę cen mieszkań na rynku pierwotnym w takim stopniu, aby znów kwalifikowały się do udziału w tym programie?

Wyraźne obniżenie limitów cen mieszkań w programie „Rodzina na swoim” z pewnością  stworzy presję na obniżenie cen mieszkań dostępnych na rynku, ale reakcja będzie zapewne zróżnicowana. W inwestycjach, w których znaczącą część kupujących stanowili beneficjenci tego programu, a ceny oferowanych mieszkań nieznacznie przekroczyłyby nowy limit,  ceny mieszkań zostaną obniżone tak, aby nadal lokale te pozostawały objęte programem. Jednak w przypadku mieszkań dotychczas objętych programem „Rodzina na swoim”, ale o cenach wyraźnie przekraczających nowe limity, nie można oczywiście spodziewać się obniżenia cen do poziomu nowych limitów, ponieważ często oznaczałoby to dla dewelopera sprzedaż poniżej kosztów.  Niewykluczone są jednak w ich przypadku obniżki cen o mniejszej skali, mające częściowo zrekompensować spadek popytu spowodowany wprowadzeniem zmian w programie.

Jak ocenia Pan nowe przepisy prawne o ochronie osób kupujących mieszkania? Rozwiązanie korzystne dla wszystkich czy tylko dla nabywców?

Odpowiedź na to pytanie jest o tyle trudna, że nadal trwa proces legislacyjny. Sejm wprawdzie nieomal jednogłośnie uchwalił ustawę o ochronie nabywców mieszkań, ale istnieje duże prawdopodobieństwo, że w Senacie zostanie wprowadzona istotna poprawka, dopuszczająca ochronę tylko poprzez rachunek powierniczy otwarty, pod warunkiem wyraźnego informowania nabywcy o braku gwarancji lub ubezpieczenia. Taka nowelizacja istotnie ułatwiłaby dalsze funkcjonowanie mniejszym firmom, dla których uzyskanie gwarancji bankowej byłoby dość trudne.

Powszechnie uważa się, że deweloperzy gremialnie byli przeciwni ustawie. Prawda jest taka, że ustawa w kształcie uchwalonym w Sejmie bardzo silnie faworyzuje duże, zasobne kapitałowo firmy i podmioty powiązane z bankami, a także te podmioty, które mają dziś duży portfel inwestycji gotowych do sprzedaży  – bo te inwestycje mają szanse uniknąć stosowania wymogów ustawy.

Trzeba także pamiętać, że wyższe bezpieczeństwo będzie miało swoją cenę – dla nabywców. Nawet jeśli z powodu sytuacji na rynku deweloperzy nie podniosą cen wkrótce, to będą musieli ponieść dodatkowe koszty i przy nadarzającej się okazji przerzucą je na klientów.

Co Pana zdaniem decyduje o sukcesie inwestycji mieszkaniowej? Cena, lokalizacja, projekt, standard, a może coś jeszcze innego?

Wprawdzie wszystkie podręczniki dla deweloperów podkreślają znaczenie lokalizacji, ale równie istotny jest „timing” czyli wprowadzenie inwestycji na rynek w sprzyjającym okresie. W hossie obserwowaliśmy pomyślną realizację projektów zlokalizowanych przy trasach szybkiego ruchu z widokiem na tereny poprzemysłowe, w bessie problemy ze sprzedażą miały inwestycje o doskonałych lokalizacjach i wysokim standardzie realizacji.

Co według Pana powinny robić osoby poszukujące mieszkania na rynku pierwotnym? Kupować teraz, czy „grać” na dalsze spadki cen?

Wprawdzie w drugim kwartale 2011 roku , po trwającym od czwartego kwartału 2008 roku okresie spadku lub stabilizacji, deweloperzy zwiększając liczbę wprowadzanych na rynek mieszkań jednocześnie podnieśli wyraźnie ceny, ale zgodnie z logiką funkcjonowania rynku, wobec obecnej nadwyżki podaży nad popytem w kolejnych kwartałach ceny powinny znów nieco spaść. Jeśli zostanie uchwalona ustawa deweloperska w wersji pozwalającej na uniknięcie stosowania się do jej wymogów poprzez publiczne rozpoczęcie sprzedaży – możemy się spodziewać wysypu nowych inwestycji i w konsekwencji zdestabilizowania rynku. Ceny będą wówczas jeszcze niższe – ale w inwestycjach podwyższonego ryzyka.