Najważniejszy jest zawsze klient

Na pytania o sytuację na wrocławskim rynku mieszkaniowym odpowiada Mirosław Kujawski, członek zarządu firmy LC Corp

Mamy obecnie do czynienia z bezprecedensowym boomem na polskim rynku mieszkaniowym. Praktycznie co kwartał deweloperzy w największych miastach Polski odnotowują kolejne rekordy sprzedaży. Wiele osób wciąż jednak pamięta poprzedni gwałtowny krach rynkowy z lat 2007-2009. Czy możemy obawiać się powtórki tamtego scenariusza?

Powtórki sprzed dekady raczej bym się nie spodziewał. Faktycznie, w tym roku mija równo 10 lat od historycznego boomu na rynku mieszkaniowym, trudno jednak znaleźć istotne podobieństwa pomiędzy tamtym i obecnym prosperity, zdecydowanie łatwiej o różnice. Rynek finansowy działa obecnie na zupełnie inny zasadach. Zmieniły się warunki uzyskania kredytu hipotecznego – banki nie udzielają go tak chętnie, jak dekadę temu, a to właśnie jego duża dostępność była jednym z powodów kryzysu. Dodatkowo, w poprzednim okresie mieliśmy do czynienia z klasyczną bańką spekulacyjną, gdzie część popytu kreował skokowy wzrost cen nieruchomości. Obecnie rosną one w sposób umiarkowany, będąc wciąż niższe niż 10 lat temu.

Jak ocenia Pan szanse powodzenia rządowego programu „Mieszkanie+”? Czy deweloperzy powinni traktować go jako konkurencję?

Pierwszy filar programu „Mieszkanie+”, a więc budowa tanich mieszkań pod wynajem z możliwością wykupu, będzie mieć znikomy wpływ na rynek w najbliższych latach; nie bałbym się nawet stwierdzenia, że żaden. Dlaczego? Po pierwsze, jest to rozwiązanie adresowane do wąskiego grona klientów. Po drugie, skala tego programu jest niewielka. Póki co powstaje około 1 tys. takich mieszkań, z czego największymi miastem, w którym one powstają jest Gdańsk, gdzie wybudowane zostaną 172 lokale. Podpisane listy intencyjne na realizację kolejnych 5000 mieszkań dotyczą również mniejszych miejscowości jak Strzelin, Dąbrowa Tarnowska, Pcim czy Łomża. W większych miastach póki co wytypowano jedynie grunty pod realizację inwestycji, przy czym większość z nich jest zlokalizowana na obrzeżach miast. Większe znaczenie dla branży, i to na plus, będzie mieć trzeci filar programu – wsparcie systemu oszczędzania środków na zakup mieszkania czy remontu, zwłaszcza, że od 2017 roku minimalny wkład przy kredycie wynosi 20 proc.

Kim jest tzw. „statystyczny” klient firmy LC Corp? Do jakich grup kierujecie swoją ofertę?

Grupa klientów LC Corp jest zróżnicowana, podobnie jak nasza oferta. W portfelu posiadamy projekty zarówno skierowane do klienta docelowego, który szuka mieszkania dla zaspokojenia swoich potrzeb (np. Osiedle Sołtysowicka czy Między Parkami), jak i projekty, gdzie głównymi nabywcami są klienci inwestycyjni (przykład Osiedla Tęczowa czy Osiedla Kamienna). W przypadku pierwszej grupy dominują osoby młode, w wieku około 30 lat, klienci inwestycyjni mają przeważnie około 40 roku lat.

Jaki mniej więcej odsetek wśród klientów waszej firmy stanowią osoby kupujące mieszkania za gotówkę, jako inwestycje?

To zależy od projektu i celu zakupu klienta. W przypadku klienta docelowego, szukającego mieszkania dla siebie np. na Osiedlu Sołtysowicka, zdecydowanie dominuje zakup przy wsparciu kredytu – tutaj udział takich transakcji waha się od 60 proc. do ponad 80 proc. W przypadku klienta inwestycyjnego proporcje są odwrotne, gdzie zakup za gotówkę potrafi stanowić 76 proc. Zdarza się, że w takich inwestycjach są klienci pakietowi kupujący po kilka mieszkań. Mieliśmy przypadki, gdzie jeden klient kupował siedem lokali w jednej inwestycji.

Deweloperzy to jedna z najsurowiej ocenianych przez opinię publiczną branż. Dlaczego Pana zdaniem tak się dzieje? Jak można to zmienić?

Nie do końca mogę się z tym zgodzić. Postrzeganie branży deweloperskiej mocno się zmieniło przez ostatnie lata, czego potwierdzeniem jest wysoka sprzedaż i to na etapie dziury w ziemi. Jest to możliwe dzięki profesjonalizacji branży przez ostatnią dekadę. Pamiętam przykłady sprzed ostatniego kryzysu, gdzie budowaniem mieszkań zajmowały się firmy, które rok wcześniej produkowały pierze do poduszek. Nie trudno więc o historie inwestycji niedokończonych, źle zaprojektowanych czy źle zrealizowanych. Dziś nie ma o tym mowy. Ustawa deweloperska, dostępność gruntów i finansowania stanowią mocną barierę do wejścia w branżę nieruchomości. Rynek wręcz się konsoliduje, a prym wiodą spółki giełdowe. Zaledwie 12 firm deweloperskich odpowiada za 33 proc. całej sprzedaży na rynku pierwotnym.

Oczywiście, cały czas jest nad czym pracować. W okresie hossy wiele firm zapomina, kto w całym procesie jest najważniejszy. Jest to klient, jego potrzeby i właściwa obsługa, nie tylko na etapie sprzedaży mieszkania, ale również w ramach gwarancji, bo usterki zawsze się zdarzają.

Co Pana zdaniem – poza oczywistą lokalizacją – decyduje o sukcesie inwestycji mieszkaniowej?

Ważna jest również koncepcja osiedla jako całości i projekty mieszkań, aby były one funkcjonalnie i cenowo dostosowane do potencjału lokalizacji. Nie sprzedamy małych mieszkań pod inwestycję na obrzeżach miasta, jak również duże mieszkanie w centrum nie zagwarantuje możliwie najwyższej stopy zwrotu. Na szczęście rynek pod tym względem dojrzał i wszyscy zgodnie twierdzą, że deweloperzy umiejętnie wpasowują się w potrzeby nabywców. Poza planami, coraz większe znaczenie ma standard części wspólnych.

Które dzielnice Wrocławia w Pańskiej opinii mają przed sobą świetlaną przyszłość jako lokalizacje nowych inwestycji mieszkaniowych?

Głównym czynnikiem decydującym o atrakcyjności poszczególnych lokalizacji będzie dostępność terenów inwestycyjnych. Biorąc pod uwagę dotychczasową popularność różnych lokalizacji wśród nabywców oraz obecną dostępność terenów inwestycyjnych oceniamy, że nadal dużym zainteresowaniem cieszyć się będą szeroko pojęte Krzyki. W szczególności zwracamy uwagę na okolice Jagodna, Wojszyc oraz Kleciny. Tam też planujemy uruchomienie nowych wrocławskich projektów. Bliżej centrum potencjał inwestycyjny mają tereny położone w sąsiedztwie ulicy Robotniczej, natomiast w tym przypadku inwestorzy czekają na rozwiązania planistyczne.

A które dzielnice z punktu widzenia firmy deweloperskiej są terenami trudnymi i wymagałyby infrastrukturalnego „liftingu”?

Być może zabrzmi to przewrotnie, ale właśnie dzielnice wymienione powyżej są właściwe do przywołania również w odpowiedzi na to pytanie. W przypadku Jagodna wszyscy wiemy o wyzwaniu infrastrukturalno-komunikacyjnym w obliczu boomu inwestycyjnego, który ma tam miejsce. Temat budowy nowej drogi, linii tramwajowej oraz sieci trwa już kilka lat. Na szczęście wszystko wskazuje na to, że władze zaczęły zauważać potrzeby tej dzielnicy – budowa drogi jest już realizowana. Czekamy również na rozwiązania planistyczne dotyczące terenów zlokalizowanych w obrębie Dworca Świebodzkiego i dalej ulicy Robotniczej. Biorąc pod uwagę sukces inwestycji LC Corp przy ulicy Tęczowej jesteśmy przekonani, że taki infrastrukturalny „lifting” tej części Wrocławia będzie ogromną wartością dla miasta i przyszłych właścicieli mieszkań.

Czy LC Corp planuje jakieś nowe inwestycje we Wrocławiu w 2018 roku? Jeśli tak, to jakie?

W 2018 roku planujemy rozpoczęcie budowy inwestycji przy ul. Kamiennej z łączną ofertą 429 mieszkań oraz kameralnego osiedla na Wojszycach, gdzie oferta będzie liczyć ponad 60 lokali. Oprócz nowych projektów, dostępne są jeszcze mieszkania realizowane w ramach inwestycji Między Parkami przy ul. Dożynkowej.

Rozmawiał Michał Poręcki