Sprzedaż cesji – czy to bezpieczne?

Oferty sprzedaży cesji praw pojawiają się sporadycznie na portalach internetowych wśród ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań. Na czym polegają i skąd się biorą?

Najczęściej występują dwie główne przyczyny sprzedaży cesji. Pierwsza z nich to wypadki losowe. Czasami bywa tak, że osoba, która kupiła mieszkanie od dewelopera na etapie dziury w ziemi nagle zmienia swoje plany lub nie dostaje kredytu w banku. Rezygnacja z zakupu nieruchomości po wpłaceniu zaliczki wiąże się z dosyć wysokimi kosztami. Dlatego właśnie posiadacze mieszkań usiłują sprzedawać je jeszcze przed zakończeniem umowy. Drugą przyczyną, która występowała zwłaszcza w latach bezpośrednio poprzedzających kryzys jest działalność spekulantów. Są to osoby, które próbują zarobić na handlu cesjami. Ich działalność polega na szybkiej rezerwacji mieszkań deweloperskich, usytuowanych w popularnych lokalizacjach, a następnie sprzedaży cesji praw wraz z doliczeniem odstępnego. Na tego typu transakcji inwestor może zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zakup cesji nie jest transakcją standardową, obroczny jest pewnym ryzykiem i postrzegany raczej, jako transakcja niepewna.

Co to jest cesja?

Cesja jest to umowa o charakterze trójstronnym, w której występuje deweloper, cedent oraz cesjonariusz. Z chwilą jej podpisania kupujący nabywa jedynie wierzytelność – prawo do wejścia w posiadanie mieszkania po jego wybudowaniu. Nie kupuje więc nieruchomości samej w sobie. Otrzymuje jedynie możliwość podpisania umowy zakupu z deweloperem oraz uzyskania własności z chwilą wywiązania się ze zobowiązań w niej zawartych oraz podpisania aktu notarialnego. Na podstawie umowy cesji nabywca przejmuje wszystkie prawa i obowiązki, do których zobowiązał się pierwotny kupujący. Cedent może przenieść prawo odpłatnie lub nieodpłatnie. Bardzo ważne jest, aby ustalić tę kwestię przed podpisaniem umowy. Banki zazwyczaj nie chcą kredytować kwoty odstępnego, wówczas należy zapłacić za nią w gotówce. Tutaj pojawia się pytanie: czy deweloper musi zostać poinformowany o podpisaniu cesji? Co do zasady nie musi, jednak ostatecznie wszystko uzależnione jest od zapisów w umowie deweloperskiej. Bardzo często deweloperzy, aby uniknąć konkurencji wprowadzają w umowach zapisy, które uzależniają dokonanie cesji od ich zgody lub w ogóle wykluczają podpisywanie tego typu umów. Jeśli taki zapis się pojawia w akcie notarialnym, umowa zawarta bez wiedzy i zgody dewelopera jest nieważna lub nie w pełni skuteczna.

Co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Pierwszą i najważniejszą rzeczą, jaką powinniśmy sprawdzić jest umowa deweloperska. Należy dokładnie przyjrzeć się wszystkim klauzulom w niej zawartym oraz zweryfikować czy deweloper nie zastrzega sobie wyrażenia zgody na ewentualne scedowanie umowy. Zawierając umowę cesji przejmujemy wszystkie prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela. W związku z tym zainteresować nas powinny również takie kwestie jak:

• Zabezpieczenie roszczeń nabywcy,
• Przewidziane kary umowne,
• Możliwość odstąpienia od umowy,
• Możliwości zmiany ceny lokalu,
• Sposób finansowania inwestycji,
• Termin przekazania nieruchomości.

Kolejną ważną kwestią jest sprawdzenie inwestycji oraz dewelopera i jego sytuacji finansowej. Informacje na jego temat możemy uzyskać w rejestrze przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym. Przy czym szczególną uwagę należy zwrócić na sprawozdanie finansowe oraz wysokość kapitału zakładowego firmy. Warto jest również poczytać na temat dewelopera w Internecie. Jeśli nie wywiązuje się on z umów, na pewno informacje na ten temat znajdziemy na forach. Na etapie weryfikacji proponowanej nam oferty powinniśmy sprawdzić również stan prawny nieruchomości. Najłatwiej jest zajrzeć w tym celu do księgi wieczystej gruntu, na którym budowany jest budynek. Przede wszystkim zainteresować nas powinny w niej zapisy na temat: właściciela nieruchomości oraz ewentualnych praw, roszczeń i obciążeń na niej ciążących. Umowy deweloperskie pisane są językiem typowo prawniczym, a sprawdzenie dewelopera może nam sprawić trudności, jeśli nigdy wcześniej nie korzystaliśmy z usług Krajowego Rejestru Sądowego. Zanim, więc zdecydujemy się na podpisanie umowy cesji warto jest poprosić o pomoc doświadczonego prawnika lub rzeczoznawcę majątkowego. Pełnomocnik pomoże nam przeprowadzić transakcję bezpiecznie oraz określić, czy nabywamy nieruchomość po cenach rynkowych. Wynajęcie fachowca wiąże się z dodatkowymi kosztami. Daje jednak również większe szanse na podjęcie prawidłowej decyzji.

Karolina Tomala