Służebność przesyłu – zło konieczne na rzecz dobra wspólnego

Służebność przesyłu to rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, które ustanawiane jest na rzecz przedsiębiorstw. Na jego podstawie firmy przesyłowe otrzymują uprawnienia do korzystania w określonym zakresie z nieruchomości osób prywatnych. Użytkowanie nieruchomości polega najczęściej na prowadzeniu na jej terenie różnego rodzaju urządzeń, które służą do transportu: energii elektrycznej, gazu, pary, płynów itp.

Do ustanowienia służebności przesyłu może dojść zarówno w sytuacji, gdy urządzenie ma być dopiero zainstalowane, jak i gdy już istnieje. Często zawarcie umowy o służebność jest jedyną możliwością uzyskania przez właścicieli odszkodowania za to, że na terenie ich nieruchomości powstały przed laty np. linie wysokiego napięcia.

Umowa ustanowienia służebności przesyłu

Ustanowienie służebności powstaje zazwyczaj w drodze umowy notarialnej zawartej pomiędzy przedsiębiorstwem a właścicielem nieruchomości. Umowa podobnie jak w wielu innych przypadkach jest tutaj zabezpieczeniem interesów obydwóch stron. Warto jest, więc zastanowić się, co należałoby w niej zawrzeć. Na pewno jedną z podstawowych kwestii, jaką trzeba w niej uwzględnić jest wysokość wynagrodzenia. Zakres służebności „z urzędu” daje przedsiębiorcy uprawnienia do zajęcia nieruchomości w związku z budową, naprawą lub konserwacją urządzeń. Jeśli jednak mamy w tym zakresie jakieś zastrzeżenia bezwzględnie powinniśmy je opisać w umowie. Pozwoli nam to uniknąć kłopotów w przyszłości. W akcie notarialnym należy wskazać, do jakiego obszaru odnoszą się ewentualne ograniczenia, które chcielibyśmy wprowadzić oraz na czym miałyby polegać. Mogą one dotyczyć np.

• Zasad, na jakich przeprowadzane będą przebudowy urządzeń,
• Zakresu korzystania z urządzeń,
• Warunków udostępniania nieruchomości w razie awarii.

Co jeśli nie dojdzie do porozumienia?

Urządzenia przesyłowe to z pewnością duże utrudnienie, które wpływa negatywnie na wartość, funkcjonalność oraz możliwości zabudowy gruntu. Nic więc dziwnego, że wiele osób nie zgadza się na dobrowolne obciążenie nieruchomości tego typu służebnością. Niestety brak zgody często nie rozwiązuje problemu. Przedsiębiorstwa w tego typu sytuacjach występują na drogę sądową, a sądy zazwyczaj rozpatrują wnioski na ich korzyść. Wszystko dlatego, że budowa urządzeń przesyłowych jest niezbędna do prawidłowego funkcjonowania firm, które działają na rzecz dobra wspólnego.

Odpowiednie wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości, czyli jakie?

Właściciele nieruchomości w praktyce nigdy nie wyrażają zgody na to, aby ich nieruchomości zostały zajęte bezpłatnie. Kwotę opłat warto jest więc ustalić jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Ich wysokość uzależniona jest od wielu czynników, w tym wartości nieruchomości. Dlatego właśnie na etapie ustanawiania służebności zatrudniany jest rzeczoznawca majątkowy, który w profesjonalny sposób określa, ile warta jest nieruchomość oraz jaką opłatą należy obciążyć firmę. Czasami służebność przesyłu może zostać ustanowiona jedynie dla wąskiego pasa nieruchomości, z którego przedsiębiorstwo korzysta w sposób aktywny. Musimy jednak pamiętać, że w tego typu sytuacjach stawki opłat będą o wiele niższe.

Kiedy usunięcie urządzenia przesyłowego jest zasadne?

W teorii, jeżeli urządzenia przesyłowe zostały pobudowane niezgodnie z prawem, przedsiębiorstwo ma obowiązek usunięcia ich z zajmowanej posesji. Niestety okazuje się, że nie jest to takie oczywiste. Budowa urządzeń przesyłowych to jeden z etapów realizacji zadań publicznych, a ich demontaż wiąże się z dużymi kosztami. Nasz wniosek o ich usunięcie może więc zostać uznany za nieuzasadniony a nawet nierealny (nawet, jeśli przedsiębiorca nie uzyskał zgody na pobudowanie urządzeń). Jeśli jednak przedsiębiorca w rażący sposób ingeruje w prawo własności naszej nieruchomości, na pewno zostanie pociągnięty do odpowiedzialności. Sąd może zobowiązać go do naprawienia szkód lub wypłacenia stosownego odszkodowania.

Jeśli przez naszą nieruchomość są lub mogą zostać przeprowadzone urządzenia przesyłowe musimy wiedzieć, jakie mamy prawa w przypadku ustanowienia służebności. Wszystkie regulacje w tym zakresie określone zostały w Kodeksie Cywilnym. Bardzo ważne jest żeby zwrócić uwagę na to prawo również, jeśli zamierzamy nabyć nieruchomość. Jest ono ujawniane w dziale III księgi wieczystej. Służebność przesyłu niesie za sobą szereg ograniczeń i może przysporzyć wielu problemów. W ekstremalnych sytuacjach – jeśli urządzenia zostały przeprowadzone przez środek działki – może okazać się, że nie nadaje się ona pod zabudowę.

Karolina Pełka