Drogi frank problemem dla kupujących drugie mieszkanie

O obecnej sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym i o tym, co będzie się sprzedawać w najbliższych miesiącach rozmawiamy z Katarzyną Cyprynowską, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A.

Czy ceny spadają, czy już się ustabilizowały? Mówi się o tym, że doszliśmy już z cenami do poziomu sprzed boomu…

Wszystko zależy od tego, o jakich mieszkaniach mówimy. W segmencie mieszkań popularnych, czyli małych lokali, najczęściej dwupokojowych, o powierzchni 40-55 m kw., zlokalizowanych w tańszych, bardziej peryferyjnych lokalizacjach ceny przestały spadać już w zeszłym roku, a w kilku przypadkach nawet wzrosły. Przyczyna jest prosta – na taki właśnie lokal stać przeciętnego Kowalskiego, którego zdolność kredytową banki szacują obecnie na 300-400 tys. złotych. Jeśli mowa o apartamentach  z prawdziwego zdarzenia, popyt i podaż – a przez to i ceny – utrzymują się na mniej więcej takim samym poziomie. Ceny wciąż spadają w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie, niekiedy na wyrost  nazywanych „apartamentami”. Często źle zaprojektowane i kiepsko zlokalizowane, oferowane za ceny nie przystające do ich jakości nie sprzedają się i deweloperzy, którym zostało co najmniej kilka tysięcy takich wybudowanych mieszkań wciąż są skłonni do negocjowania ich cen.

Daleka jestem jednak o stwierdzenia, że doszliśmy z cenami do poziomu sprzed boomu. W listopadzie 2005 r., czyli tuż przed rozpoczęciem ogólnokrajowej hossy na rynku mieszkaniowym, mieszkanie w Warszawie od dewelopera można było kupić za 4700-4900 zł. Rok później było to już prawie 8 tys.

Jak wygląda obecnie popyt i podaż na mieszkania w dużych ośrodkach miejskich?

Według danych firmy doradczej REAS, pod koniec I kw. 2011 r. w ofercie deweloperskiej w Warszawie było ok. 17 tys. lokali, podczas gdy w ciągu ostatnich czterech kwartałów sprzedanych zostało 11,5 tys. lokali. Dla innych miast liczby te wyglądają odpowiednio:

Kraków – oferta ok. 6,5 tys. lokali, sprzedano 4,5 tys;

Wrocław – oferta ok. 6 tys. lokali, sprzedano 4 tys;

Trójmiasto – sprzedano 4 tys.

Jak jasno widać na powyższych liczbach, gdyby deweloperzy nagle wstrzymali wszystkie nowe projekty, to i tak wyprzedaż ich aktualnej oferty potrwałaby co najmniej 1,5 roku. Wydawać więc by się mogło, że przy tak dużej nadpodaży ostre spadki cen są nieuniknione. Nie dzieje się tak jednak z powodu, o którym już wspominałam – na pniu sprzedają się małe i tańsze lokale, zwłaszcza te, które można nabyć na kredyt z rządowymi dopłatami w ramach programu „Rodzina na swoim”. Tu nie spodziewam się raczej obniżek. Nie ma za to chętnych na droższe mieszkania z segmentu podwyższonego.

Jedną z przyczyn przewagi podaży nad popytem i mniejszego zainteresowania większymi lokalami jest aktualna sytuacja na rynkach walutowych. Rekordowo wysoki kurs franka szwajcarskiego sprawia, że osoby, które zaciągnęły kredyt w CHF w latach 2007-2008 kiedy kosztował on 2,0-2,5 zł są obecnie wykluczone z jakichkolwiek działań zakupowych na rynku. Takich kredytobiorców może być nawet pół miliona. W sytuacji, gdy CHF kosztuje 3,5 zł, wartość ich zobowiązań wobec banków może być wyższa niż wartość kupionej nieruchomości. Problem ten mają często młode rodziny, które za kredyt w CHF kupiły swoje pierwsze mieszkania i teraz, kiedy mają dzieci, chciałyby zamienić je na większe. Mają jednak związane ręce, bo przy obecnych cenach mieszkań i walut pieniędzmi ze sprzedaży swoich starych lokali nie mogłyby nawet spłacić starego kredytu, nie mówiąc już o jakichkolwiek nadwyżkach na wkład własny.

Kryzys zatrzymał inwestycje, ale i wstrzymał zakupy…

Kryzys na rynku mieszkaniowym to już przeszłość. Kiedy okazało się, że drastyczne skutki  globalnego spowolnienia gospodarczego przynajmniej na razie ominą Polskę, banki ponownie zliberalizowały swoją politykę kredytową, choć oczywiście z dużo większą ostrożnością, niż przed kryzysem. Mimo, że kryteria udzielania kredytów zostały nieco poluzowane, to zdolność kredytowa wciąż naliczana jest dość restrykcyjnie, co skutkuje większym popytem na małe, tańsze mieszkania i niskim zainteresowaniem lokalami większymi. Również deweloperzy bardzo – chyba nawet za bardzo – optymistycznie oceniają sytuację rynkową. W I kw. 2011 r. wprowadzili do sprzedaży w dużych miastach Polski ok. 11 tys. mieszkań – tyle, co na początku 2008 r., niemal w szczycie hossy mieszkaniowej. Dodam jednak, że branża wyciągnęła odpowiednie wnioski i te nowe mieszkania są znacznie lepiej dostosowane pod względem metraży, projektów i cen do preferencji i możliwości nabywczych Polaków.

Jakie są Pani zdaniem rokowania na przyszłość dla segmentów o podwyższonym standardzie i apartamentów?

Apartamenty z prawdziwego zdarzenia, czyli duże, luksusowe mieszkania w najlepszych lokalizacjach i najwyższym standardzie zawsze znajdą nabywcę, bo ich podaż na rynku jest na razie bardzo mała. Trudno natomiast przepowiadać przyszłość dla segmentu o podwyższonym standardzie, w którym w ostatnich latach powstało dużo złych projektów. W przypadku tych wyjątkowo nieudanych, deweloperzy będą pewnie wyprzedawać je „po kosztach”. Te lepsze i bardziej udane – jeśli deweloper nie ma problemów z płynnością – mogą czekać na swoich kupców bez większych przecen.