Ziemia rolna tylko dla rolnika

Nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną wprowadziły w ostatnim czasie rewolucję wśród inwestorów. Wszystko po to, aby zapobiec niekontrolowanemu zakupowi nieruchomości rolnych przez spekulantów, którzy licząc na łatwy zarobek przekazywaliby ziemię na cele niezwiązane z rolnictwem. Przyczyną zmian były również obawy przed wykupem polskich nieruchomości przez obcokrajowców. Obecnie ziemię rolną poza nielicznymi wyjątkami mogą kupować jedynie osoby posiadające uprawnienia rolnicze

Kiedy działka jest rolna?

Żeby dobrze zrozumieć, jak duże zmiany wprowadziła ustawa warto jest zacząć od zapoznania się z definicją ziemi rolnej. Określa ją ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego: „Nieruchomością rolną jest nieruchomość, która jest wykorzystywana lub, którą można wykorzystywać do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. Nie ma więc przy tym znaczenia aktualny sposób wykorzystania działki, a raczej jakie są możliwości jej wykorzystania. W kwestii dotyczącej obrotu nieruchomościami duże znaczenie przy określeniu czy ziemia ma charakter rolny ma przede wszystkim jej przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Jakie zmiany wprowadziły nowe przepisy?

Nowelizacja ustawy w znacznym stopniu ograniczyła możliwości zakupu gruntów. Obecnie osoby, które nie posiadają uprawnień rolniczych mogą bez żadnych ograniczeń kupować jedynie niewielkie działki rolne. W przypadku nieruchomości niezabudowanych ich powierzchnia nie może przekraczać 3000 metrów. Z kolei działki zabudowane budynkami mieszkalnymi (z wyłączeniem budynków w zabudowie siedliskowej) mogą mieć powierzchnię maksymalnie 5000 metrów. Ograniczeniami objęci zostali również sami rolnicy. Nie mogą oni kupować ziemi rolnej, jeśli w wyniku zakupu wielkość ich gospodarstwa przekroczyłaby 300 hektarów. Prawodawca określił też konkretną grupę innych uprzywilejowanych podmiotów, które mogą nabywać ziemię rolną bez ograniczeń. Zgodnie z ustawą są to:

• osoby bliskie zbywcy,
• Skarb Państwa,
• osoby prawne działające w imieniu Kościoła Katolickiego oraz innych związków wyznaniowych.

Przepisów ustawy nie stosuje się w przypadku nieruchomości nabywanych w drodze dziedziczenia. Osoba, która kupi ziemię rolną jest zobowiązana do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres minimum 10 lat. W tym czasie nabytego majątku nie można również sprzedać.

Komu przysługuje prawo pierwokupu?

W ustawie określono również, jakie osoby mają prawo do zakupu sprzedawanej nieruchomości rolnej w pierwszej kolejności. Jako pierwsze mogą ją nabyć osoby: bliskie sprzedawcy, Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Jeśli wśród tych osób nie ma chętnych do nabycia nieruchomości następnie prawo do zakupu mają dzierżawcy, (jeśli umowa dzierżawy była wykonywana przez co najmniej 3 lata). W przypadku braku uprawnionych możliwość pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. Dopiero gdy Agencja nie zamierza kupić ziemi, sprzedawca może poszukać innego nabywcy.

Wyjątek od reguły

Na szczęście ustawodawca przewidział również kilka wyjątkowych sytuacji w przypadku, których osoby niespełniające wyżej opisanych wymogów mogą warunkowo nabyć nieruchomość rolną. Niezbędne jest jednak w tym przypadku uzyskanie zgody od Agencji Nieruchomości Rolnych. Przyzwolenie na zakup może otrzymać nabywca, który dopiero planuje zostać rolnikiem. Musi on jednak udokumentować, że planuje ubiegać się o uzyskanie kwalifikacji rolniczych i że będzie dobrze wykonywał zawód. Powinien również zobowiązać się do mieszkania w gminie, w której znajduje się zakupiona ziemia rolna przez okres co najmniej 5 lat. Zgodę na sprzedaż nieruchomości osobie nieuprzywilejowanej może otrzymać również zbywca nieruchomości. Musi on jednak udowodnić, że mimo podjętych prób nie udało mu się znaleźć kupca spełniającego ustawowe warunki nabycia gruntu rolnego. Ponadto osoba nabywająca od niego nieruchomość podobnie jak w poprzednim przypadku musi zobowiązać się do należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Karolina Pełka