Użytkowanie wieczyste – czy niedługo przejdzie do historii?

Użytkowanie wieczyste to prawo, które wprowadzono w Polsce w powojennych czasach PRL-u. Jego forma wzorowana była na rozwiązaniach stosowanych w ZSRR. Prawem tym nie można rozporządzać dowolnie, tak jak to jest w przypadku własności. W użytkowanie wieczyste oddawane są grunty należące do Skarby Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na czas określony od 40 do 99 lat. Użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania corocznej opłaty za korzystanie z gruntu, najpóźniej do 31 marca

Ile wynosi opłata roczna?

Opłaty za nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste uiszczane są corocznie przez cały okres trwania prawa. Ich wysokość uzależniona jest przede wszystkim od celu, na jaki nieruchomość została przekazana i waha się od 0,3 do 3 proc. jej wartości. W przypadku gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe kwota opłaty wynosi 1 proc. Stawka ta nie jest jednak stała przez cały okres trwania prawa. Raz na 3 lata właściciel może zlecić uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu wycenę nieruchomości w celu weryfikacji, czy jej wartość nie uległa zmianie. Następnie na podstawie nowo określonej wartości dokonuje on aktualizacji opłaty rocznej.

Do kogo należą budynki pobudowane przez użytkowania wieczystego?

Jeżeli użytkownik wieczysty na gruncie pobuduje na swój koszt budynki, a czynność będzie zgodna z warunkami zawartymi w umowie, do niego należeć będzie prawo ich własności. Pojawia się wówczas rozbieżność, ponieważ mimo, że grunt oraz budynek są ze sobą trwale związane, mają różnych właścicieli. Dlatego też budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego są jego własnością jedynie w trakcie obowiązywania prawa. W momencie jego wygaśnięcia własność budynków przechodzi na rzecz właściciela gruntu. Użytkownik wieczysty nie pozostaje jednak bez prawa do roszczeń. Może on ubiegać się o zwrot nakładów poniesionych na budowę. Ich wysokość nie może przekraczać wartości rynkowej wzniesionego budynku. Lepiej jednak nie zwlekać z dochodzeniem o zwrot nakładów, ponieważ prawo do roszczenia przedawnia się po upływie trzech lat od wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność

W związku z tym, że prawo użytkowania wieczystego stanowi relikt PRL-u, obecne władze pracują nad wprowadzeniem ustawy, na podstawie której będzie ono z urzędu będzie przekształcane we własność. Proces likwidacji prawa zapoczątkowała w 2005 roku Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości. Na jej podstawie można było dokonywać przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności na wniosek użytkownika wieczystego. Obecnie rząd planuje wprowadzić nową ustawę, na podstawie której grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe przekształcane będą w prawo własności automatycznie. Z dniem wejścia w życie nowych przepisów użytkownicy wieczyści staną się automatycznie właścicielami gruntów. Zmiany obejmą również lokale usługowe oraz hale garażowe pod budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi.

Ile wyniesie opłata przekształceniowa?

Opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie można uiścić jednorazowo lub rozkładając ją na 20 lat. Dla osób wykupujących grunty mieszkaniowe, które zapłacą za całość „od ręki” przewidziana została bonifikata, która może wynieść nawet 50 proc. Niestety ulga nie będzie przysługiwać osobom, które wykupywać będą prawo użytkowania wieczystego przynależne do lokali usługowych. W ich przypadku okres spłaty będzie można jednak wydłużyć do 33 lat.

Wprowadzenie ustawy przewidziano na początek 2018 roku. Nie jest to jednak pewne, ponieważ w minionym 2017 roku datę jej wejścia w życie przekładano już 3 razy. Obecnie zgodnie z informacją widniejącą na stronie Rządowego Centrum Legislacji projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów od 26 października 2017 roku znajduje się na etapie rozpatrywania przez Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów.

Karolina Pełka