Służebności gruntowe – w służbie dobrego sąsiedztwa

Służebności gruntowe mają na celu zwiększać użyteczność nieruchomości poprzez nadanie ich właścicielom uprawnień do korzystania w określonym zakresie z nieruchomości sąsiednich. Ich główną rolą jest regulowanie stosunków sąsiedzkich oraz zmniejszanie ilości sporów. Niestety równolegle ograniczają możliwości dysponowania obciążaną nieruchomością jej właścicielowi

Służebność drogi koniecznej

Służebności gruntowe mogą występować w różnych formach. Najczęściej spotykana jest służebność przechodu i przejazdu. Ustanawiana jest w przypadku, gdy właściciel działki nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub gdy dostęp jest z pewnych przyczyn utrudniony. Na podstawie służebności dostęp do działki odbywa się przez nieruchomość lub nieruchomości sąsiednie. Sposób przejścia oraz przejazdu zostaje ściśle określony w akcie notarialnym, na podstawie którego ustanawiane jest prawo. Służebność w tym przypadku może również dotyczyć udostępnienia działki w celu prowadzenia przewodów lub infrastruktury umożliwiającej dostawę mediów. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że duże znaczenie odgrywa tutaj, kto jest stroną władnącą. Jeśli nie jest nim osoba fizyczna a przedsiębiorstwo przesyłowe, mamy do czynienia ze służebnością przesyłu, a nie gruntową. Prawo służebności przesyłu ustanawia się, aby zapewnić przedsiębiorstwu dostęp do instalacji przesyłowych niezbędnych do jego funkcjonowania. Opisane rozwiązanie ma zastosowanie na przykład w sytuacji, gdy firma buduje urządzenia służące dostawie energii elektrycznej, gazu lub płynów na obciążanej nieruchomości.

Forma czynna i bierna służebności

Służebność gruntowa może pojawić się w dwóch formach: czynnej lub biernej. Czynna polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej na podstawie ustanowionego prawa korzysta z nieruchomości obciążonej. Najlepszym przykładem czynnego korzystania z prawa jest opisana wyżej służebność drogi koniecznej. Rzadziej spotykaną służebnością czynną jest np. możliwość czerpania ze studni znajdującej się na sąsiedniej działce lub służebność bramy lub furtki, gdy otwiera się ona wchodząc w przestrzeń sąsiedniej działki. Służebność bierna polega na tym, że właściciel obciążanej nieruchomości nie może wykonywać pewnych czynności na swojej posesji. Przykładem może być zakaz sadzenia wysokich drzew lub rozbudowy budynków do określonej wysokości, które ograniczałyby sąsiadom dostęp do światła.

Jak ustanawiana się służebność gruntową?

Żeby ustanowić służebność gruntową, musimy złożyć wniosek w urzędzie gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Do wniosku należy załączyć: kopie mapy zasadniczej, na której zaznaczono dokładny przebieg wnioskowanej służebności, wypis z rejestru gruntów oraz odpis z księgi wieczystej nieruchomości obciążanej. Urząd ma trzy miesiące od złożenia kompletu dokumentów na udzielenie odpowiedzi. Jeżeli obydwie strony samodzielnie dojdą do porozumienia, służebność może powstać na podstawie umowy zawartej między nimi. Jeśli jednak interesy stron są sprzeczne, prawo może zostać ustanowione poprzez orzeczenie sądowe lub decyzję administracyjną. Służebność może powstać również na skutek zasiedzenia. Dochodzi do tego w przypadku, gdy właściciel nieruchomości władnącej korzysta z sąsiedniej nieruchomości nieformalnie, ale jest przekonany, że ma do tego pełne prawo (zasiedzenie w dobrej wierze – po upływie 20 lat) lub gdy korzysta z nieruchomości wiedząc, że takie prawo mu nie przysługuje (zasiedzenie w złej wierze – po upływie 30 lat).

Główne zasady funkcjonowania prawa służebności

Służebność powinna być wykonywana przede wszystkim w taki sposób, aby nie utrudniała zbyt mocno korzystania z nieruchomości obciążanej. Obowiązek utrzymania urządzeń niezbędnych do wykonywania prawa spoczywa na właścicielu nieruchomości władnącej. Użytkownik ma również obowiązek płacić za eksploatację obciążanego terenu, chyba, że właściciel zrezygnuje z wynagrodzenia. Opłata może być uiszczona jednorazowo lub cyklicznie. Ponadto prawo ustanawiane jest w stosunku do nieruchomości, a nie osoby. Pozostaje więc w swej mocy nawet, jeśli działka zmieni właściciela.

Kiedy wygasa?

Do wygaśnięcia służebności może dojść w kilku przypadkach. Najczęściej, gdy właściciel nieruchomości władnącej sam zrzeka się prawa lub gdy nabędzie on drogę zapewniającą mu dostąp do drogi publicznej. W tym drugim przypadku służebność traci znaczenie dla nieruchomości władnącej i właściciel nieruchomości obciążanej może sam wnioskować o zniesienie prawa. Do wygaśnięcia służebności może też dojść, jeśli nie jest wykonywana przez okres minimum 10 lat.

Kupując działkę powinniśmy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na to czy posiada ona dostęp do drogi publicznej. Jest to bardzo ważne, ponieważ brak drogi może uniemożliwić nam dostęp do nieruchomości. Ustanowienie służebności już po jej nabyciu może okazać się nie lada problemem. Poszukiwanie właścicieli sąsiednich działek, nieprzychylność sąsiadów, wkroczenie na drogę sądową oraz ponoszenie dodatkowych kosztów (akt notarialny ustanowienia służebności, utwardzenie drogi, opłata za korzystanie z sąsiednich nieruchomości) to tylko niektóre z problemów, jakie mogą pojawić się po zakupie działki bez dostępu do drogi publicznej. Warto jest również zwrócić uwagę na to, czy nasza działka nie jest służebnością obciążona. Być może po zakupie zostaną nałożone na nas ograniczenia, które uniemożliwią nam swobodne korzystanie z własnej posesji. Dlatego właśnie interesując się zakupem nieruchomości powinniśmy zbadać nie tylko jej stan prawny, ale również sprawdzić szczegółowo stan jej otoczenia.

Karolina Pełka