Księgi wieczyste – dlaczego są takie ważne?

Księga wieczysta to swego rodzaju rejestr publiczny, w którym opisany jest stan prawny nieruchomości. Każdy ma prawo do jej wglądu bez względu na to, czy jest właścicielem nieruchomości czy też nie. Księgi wieczyste prowadzone są zarówno dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych, jak i dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Każda księga wieczysta posiada swój unikalny numer

Cztery działy księgi wieczystej

W księdze wieczystej zawarte są bardzo istotne dla nas informacje. Znajomość jej struktury może znacznie ułatwić nam badanie stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta składa się z czterech działów. W dziale I-O znajduje się opis nieruchomości, który obejmuje jej adres, oznaczenie oraz wielkość. Dział I-Sp zawiera opis praw związanych z nieruchomością, czyli rodzaj prawa, jaki przysługuje właścicielowi do danej nieruchomości. W dziale II opisani są właściciele praw ujawnionych w dziale poprzednim oraz informacje, w jaki sposób weszli w ich posiadanie (kupno, darowizna, spadek). Dział III poświęcony jest obciążeniom ciążącym na nieruchomości oraz ograniczonym prawom rzeczowym. Mogą znaleźć się w nim między innymi wpisy dotyczące służebności, zakazu sprzedaży nieruchomości czy umowy dożywocia. W dziale IV ujawniane są hipoteki, które również są ograniczonymi prawami rzeczowymi, ale poświęcony im został osoby rozdział. Możemy znaleźć w nim informacje na temat wysokości hipoteki oraz wierzycieli.

Jak znaleźć księgę wieczystą?

Stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej możemy zweryfikować na dwa sposoby. Pierwszy z nich to złożenie wniosku o odpis z księgi wieczystej. Ich wydawaniem zajmuje się sąd rejonowy właściwy dla okręgu, w którym znajduje się dana nieruchomość. Drugi sposób to wgląd do elektronicznej księgi wieczystej. Możemy go dokonać wchodząc na stronę https://przeglądarka-ekw.ms.gov.pl/eukw. W obydwu przypadkach musimy znać numer księgi wieczystej nieruchomości. Jak już wcześniej wspomniano, każdy ma prawo wglądu do księgi wieczystej. Nie musimy mieć do tego specjalnych uprawnień względem nieruchomości.

Na jakie informacje zwrócić uwagę badając stan prawny nieruchomości?

Przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości powinniśmy bezwzględnie sprawdzić jej księgę wieczystą. Jakie informacje są dla nas najważniejsze? Przede wszystkim powinniśmy zweryfikować, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości oraz czy jest ona obciążona hipoteką. Hipoteka nie jest przypisywana do kredytobiorcy, tylko do nieruchomości. Oznacza to, że jej spłacenie jest obowiązkiem aktualnego właściciela nieruchomości a nie osoby, która zaciągnęła kredyt. Warto skupić się również na dziale III, w którym opisane są różnego rodzaju służebności oraz ograniczenia. W tym dziale może być zawarta informacja np. o służebność przejazdu i przechodu na rzecz działek sąsiednich. Innym prawem wpisanym w dziale trzecim może być dożywocie, które uprawnia dożywotnika do zamieszkiwania aż do śmierci, a nas zobowiązuje do jego utrzymywania. Generalnie każdy wpis w dziale III zwrócić naszą uwagę, ponieważ niesie on za sobą większe lub mniejsze ograniczenia. W poszczególnych działach księgi wieczystej mogą pojawić się również tzw. wzmianki. Oznaczają one, że do sądu wieczystoksięgowego złożono wniosek o wpis do KW, ale nie został on jeszcze w niej ujawniony. Wzmianka powinna być dla nas sygnałem, że stan prawny nieruchomości może się w najbliższym czasie zmienić.

Czy KW jest obowiązkowa? Co w sytuacji, gdy jej nie ma?

Ogólnie rzecz biorąc prowadzenie księgi wieczystej dla nieruchomości – mimo, że powszechne – nie jest obowiązkowe. Nie ma przeszkód prawnych do zakupu nieruchomości, dla której nie prowadzi się księgi wieczystej. Inwestycja taka może jednak nieść za sobą większe ryzyko. Bez księgi wieczystej weryfikacja stanu prawnego nieruchomości jest o wiele bardziej skomplikowana. W tej sytuacji utrudnione może być również zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jeśli planujemy wejść w posiadanie takiej nieruchomości, powinniśmy posiłkować się przede wszystkim aktem notarialnym, wypisami z ewidencji gruntów i budynków badając jej stan prawny. Jedyną korzyścią tego typu inwestycji jest fakt, że nieruchomości bez ksiąg wieczystych miewają niekiedy niższe ceny ofertowe.

Jak założyć księgę wieczystą?

Jeżeli zdecydujemy się na zakup nieruchomości bez księgi wieczystej, powinniśmy założyć ją niezwłocznie po jej nabyciu. Księga wieczysta pozwala na większą kontrolę jej stanu prawnego. Wniosek o jej założenie składa się w sądzie rejonowym, do którego przynależy dana nieruchomość. Formularz do wniosku możemy otrzymać w sądzie rejonowym lub pobrać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w zakładce „Rejestry i ewidencje”. Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający posiadanie prawa do danej nieruchomości oraz adekwatne dla typu nieruchomości wypisy z ewidencji gruntów i budynków. Do złożenia takiego wniosku jest uprawniony tylko właściciel lub osoba posiadająca jego pełnomocnictwo. Następnie musimy uiścić opłatę za złożenie księgi wieczystej w wysokości 60 zł oraz 200 zł za wpisanie do niej prawa własności.

Karolina Pełka