Pomieszczenia i części wspólne w blokach, czyli jakie mamy prawa i obowiązki jako współwłaściciele

Pomieszczenia wspólne to te części budynków, które znajdują się poza obrębem mieszkań i są przeznaczone do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców danej nieruchomości. Lokatorzy mogą używać ich w zakresie, który nie narusza praw innych osób. Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej nie wpływa jednak w żaden sposób na prawo do korzystania z pomieszczeń wspólnych przez poszczególnych właścicieli

Pomieszczenia wspólne dawniej i dziś

W starych budynkach często spotykanymi pomieszczeniami wspólnymi są: pralnie, suszarnie, rowerownie, wózkownie oraz wspólne strych i piwnice. Jednak w związku ze zmianami, które zachodzą w stylu życia społeczeństwa zmieniają się również trendy w budownictwie. W nowych budynkach nadal wydzielane są składziki przeznaczone do przechowywania rowerów, ale dodatkowo pojawiają się również pomieszczenia rekreacyjne i sale zabaw dla dzieci. Zdarza się, że do dyspozycji mieszkańców oddawane są także sale konferencyjne lub imprezowe, wyposażane w niezależną kuchnię i łazienkę. Coraz częściej miejsca do wypoczynku oraz aktywności na powietrzu dostępne dla wszystkich mieszkańców wydzielane są również na dachach bloków. Z kolei w apartamentowcach do dyspozycji lokatorów udostępniane są strefy relaksu wyposażone w baseny, sauny, centra SPA, tarasy widokowe, sale gier oraz kluby fitness. Mimo to obecnie pomieszczenia przeznaczone do użytku wspólnego nie są już tak popularne jak kiedyś. Deweloperzy raczej każdą wolną przestrzeń wolą wykorzystywać na tworzenie komórek lokatorskich, których i tak ciągle jest za mało.

Zasady korzystania z pomieszczeń wspólnych

Regulamin korzystania z pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców ustalany jest przez wspólnoty w formie uchwał. Korzystanie z nich w zależności od rodzaju pomieszczenia oraz określonych przez wspólnotę zasad może być płatne lub darmowe. Ogólnie rzecz biorąc, użytkownicy są zobowiązani do używania pomieszczeń zgodnie z ich przeznaczeniem oraz obowiązującym we wspólnocie regulaminem porządku domowego. Muszą oni dbać również o ich czystość i stan techniczny. Wszyscy mieszańcy partycypują także w kosztach związanych z ich utrzymaniem czy ewentualnymi remontami. Klucze do pomieszczeń udostępniane są według zasad, które także określa wspólnota. Może dysponować nimi administracja, osoba wyznaczona przez mieszkańców bloku, dozorca lub każdy, kto dorobi sobie klucz, jeśli tak ustalono w uchwale. Jeżeli w bloku znajduje się recepcja, osobą upoważnioną do udostępniania kluczy może być portier.

Najem pomieszczeń wspólnych

Jeśli pomieszczenia wspólnego użytku nie są używane przez mieszkańców, mogą być oddane odpłatnie lub nieodpłatnie w najem. Potrzebna jest na to jednak zgoda większości lokatorów. Osoba zainteresowana najmem powinna złożyć w tej sprawie wniosek oraz otrzymać pisemną zgodę mieszkańców. Uzyskane z najmu dochody wspólnota ma obowiązek przeznaczyć na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Użytkowanie pomieszczeń przez najemców następuje na podstawie umowy na czas określony lub nieokreślony. Co do zasady wspólnota ma także pełne prawo do sprzedaży takich pomieszczeń. Mogą być one również adaptowane na lokale mieszkalne lub użytkowe, a następnie przeznaczane pod wynajem. W każdym przypadku konieczna jest jednak zgoda przynajmniej 51 proc. właścicieli lokali danego bloku.

Najem części wspólnych

W ramach najmu oraz korzystania z części pomieszczeń wspólnych budynków możliwe jest również zabudowanie np. korytarza na cele mieszkaniowe. W tym przypadku o zgodę mogą ubiegać się jednak jedynie osoby, które posiadają tytuł prawny do lokalu w danym budynku. Prace związane z adaptacją części pomieszczeń wspólnych na cele mieszkaniowe wykonują najemcy na własny koszt oraz we własnym zakresie. Po zakończeniu umowy najmu są oni zobowiązani do rozbiórki wykonanej zabudowy. W przypadku adaptacji części wspólnych również konieczne jest uzyskanie zgody przynajmniej 51 proc. lokatorów danej klatki lub budynku. Często wymagane jest również dostarczenie decyzji administracyjnej o planowanej przebudowie wydanej przez organ architektoniczno-budowlany.

Niezależnie od tego czy w budynku są dwa lokale czy jest ich kilkadziesiąt, jesteśmy razem z pozostałymi właścicielami mieszkań współwłaścicielami pomieszczeń oraz części wspólnych nieruchomości. Z prawem współwłasności do tych części jest nierozerwalnie związane nasze mieszkanie. Wspólnoty składają się z osób o różnych poglądach oraz potrzebach, dlatego tak łatwo jest o konflikt. Mimo to naszym obowiązkiem jest współpraca z pozostałymi mieszkańcami. Nie zawsze jest to łatwe, ponieważ wspólnotę tworzą obcy dla siebie ludzie, którzy bardzo często mają różne potrzeby i oczekiwania. Dlatego w przypadku jakichkolwiek wątpliwości lub podejrzeń, że ktoś narusza nasze prawa w kwestii nieruchomości wspólnej warto jest zajrzeć do ustawy o własności lokali, która w pełni te prawa reguluje.

Karolina Tomala