Odwrócona hipoteka – czy jest szansą na odwrócenie losu emeryta?

Niskie kwoty świadczeń emerytalnych wypłacanych przez państwo nie napawają optymizmem. Coraz więcej emerytów szuka dodatkowych źródeł dochodów, dzięki którym mogliby podreperować swój budżet. Tutaj przychodzi z pomocą oferta odwróconej hipoteki. Jest to propozycja dla osób, posiadających własne mieszkania lub domy. Szczególnie atrakcyjna dla osób bezdzietnych, które nie mają komu pozostawić swojego majątku. Opisane rozwiązanie jest bardzo popularne na zachodzie. W Polsce to swego rodzaju nowość i dlatego nie budzi jeszcze zaufania. Mimo to warto jest mieć świadomość tego, że taki mechanizm istnieje oraz znać system jego funkcjonowania

Na czym polega?

Odwrócona hipoteka to proces, w którym bank przekazuje klientowi środki pieniężne w zamian za uzyskanie po jego śmierci prawa do nieruchomości mieszkalnej. Świadczenia w zależności od ustaleń mogą być przekazane jednorazowo lub w formie comiesięcznych rat. Ich wysokość określana przy uwzględnieniu kilku czynników. W tym przede wszystkim na podstawie rynkowej wartości nieruchomości, wieku oraz płci klienta. Umowy odwróconej hipoteki dostępne są dla szerokiego grona odbiorców. Podpisywać mogą je nie tylko osoby samotne, ale również małżonkowie, przy czym śmierć jednego z nich nie będzie podstawą do rozwiązania umowy lub przejęcia nieruchomości. Aby skorzystać z oferty odwróconej hipoteki nie musimy posiadać stałych dochodów czy zdolności kredytowej. Bank w ramach umowy nie może wskazać nam również, na jaki cel należy wydać pieniądze. Przekazywane środki nie są obciążane podatkiem. Odwrócony kredyt hipoteczny może być udzielony przez bank, oddział banku zagranicznego lub instytucje kredytowe. Na jaką kwotę świadczeń możemy liczyć? Instytucje finansujące zazwyczaj unikają udzielania takich informacji. Warunki ustalane są indywidualnie dla każdego klienta. Niemniej jednak można szacować, że wysokość przekazywanych środków z reguły oscyluje w granicach 40-60 proc. wartości nieruchomości. Za mieszkanie o wartości 300 000 zł zbywca otrzyma miesięcznie około 600-700 zł.

Obowiązki świadczeniobiorców

Klienci, którzy skorzystają z usługi są zobowiązani do przestrzegania zasad zawartych w umowie. W tym do wywiązywania się z obowiązków, do których należy między innymi utrzymanie nieruchomości w stanie niezmienionym (wykonywanie remontów oraz bieżących napraw) przez cały okres trwania zobowiązania. Muszą również terminowo uiszczać opłaty i podatki. Ich obowiązkiem jest także ubezpieczenie nieruchomości na wypadek zdarzeń losowych. Niewywiązanie się z powyższych ustaleń może skutkować upomnieniem ze strony banku, a w najgorszym przypadku – nawet rozwiązaniem umowy.

Szansa na spadek dla krewnych

Umowa dożywotniej hipoteki daje spadkobiercom możliwość odzyskania nieruchomości. Wystarczy, że w ciągu 12 miesięcy spłacą oni hipotekę obciążającą mieszkanie. Dopiero w przypadku, gdy nie będą zainteresowani takim rozwiązaniem prawo do nieruchomości przejmuje instytucja finansująca. Jeśli bank nie zdąży wypłacić świadczeniobiorcy wszystkich należności przed jego śmiercią, nadwyżka zostaje przekazana na konto jego spadkobierców. Jak rozliczana jest odwrócona hipoteka? Po śmierci świadczeniobiorcy bank zamawia u rzeczoznawcy wycenę nieruchomości. Następnie przedstawia on dokumentację dotyczącą dotychczas wypłaconych świadczeń krewnym zmarłego. Finalnie wartość nieruchomości zostaje pomniejszona o sumę wypłaconych należności wraz z odsetkami. Spadkobiercy muszą jedynie zdecydować, czy chcą spłacić hipotekę i odzyskać nieruchomość lub odebrać niewypłacone zmarłemu środki.

Odwrócona hipoteka i renta dożywotnia to dwa różne pojęcia

Odwrócona hipoteka oraz dożywotnia renta to pojęcia, które bardzo często są stosowane zamiennie. Niestety jest to duży błąd, ponieważ obydwie usługi zasadniczo się od siebie różnią. Tak zwana renta dożywotnia jest ofertą, której nie oferują banki, a fundusze hipoteczne. Po podpisaniu umowy z klientem fundusz natychmiast staje się właścicielem nieruchomości. Beneficjentowi pozostaje jedynie możliwość dożywotniego korzystania z niej. W przypadku odwróconej hipoteki nieruchomość staje się własnością instytucji finansującej dopiero po śmierci właściciela. W przypadku, gdy fundusz hipoteczny upada, dożywotnia renta może przestać być wypłacana. Świadczenie to wypada również mniej korzystnie w kwestii spadków. Umowa z funduszem z chwilą śmierci świadczeniobiorcy zostaje rozwiązana, a jego spadkobiercy nie mają prawa do wykupienia nieruchomości lub odzyskania części niewypłaconych środków. Beneficjent może tylko za życia przeznaczyć część pieniędzy na spadek dla krewnych, ale zostają one pobrane z puli przeznaczonej na jego rentę. W przypadku tego świadczenia istnieje również większe ryzyko trafienia na nieuczciwą firmę, która może oszukać emeryta.

Odwrócona hipoteka i dożywotnia renta to usługi finansowe, z których korzystają najczęściej osoby samotne lub takie, które nie mogą liczyć na wsparcie rodziny. Sceptycy tych rozwiązań twierdzą, że za ich pomocą wykorzystuje się ubogich emerytów. Przede wszystkim, dlatego, że wysokość wypłacanych świadczeń często nie przekracza 50 proc. wartości nieruchomości. Jeśli jednak spróbujemy postawić się na miejscu emeryta, który ma złą sytuacją finansową i musi nieustanie wybierać, czy kupić jedzenie czy lekarstwa może okazać się, że decyzja nie jest aż tak trudna do podjęcia. Niemniej jednak zawierając tego typu umowy musimy być świadomi ryzyka. Tak ważnej decyzji jak podpisanie umowy odwróconej hipoteki nie należy podpisywać bez konsultacji z prawnikiem. Czasami może okazać się również, że prostszym i bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest zwykła zamiana mieszkania na mniejsze lub bardziej oddalone od centrum. Mniejszy lokal łatwiej jest ogrzać, zmniejszeniu ulegają również opłaty naliczane na podstawie metrażu. Każdą decyzję należy poprzedzać chłodną kalkulacją i rozważeniem wszystkich za i przeciw.

Karolina Tomala