Segment popularny albo ziemia rolna

O tym, czy inwestowanie w nieruchomości to dobry pomysł w obecnej sytuacji rynkowej rozmawiamy z Katarzyną Cyprynowską, prezes zarządu Nowy Adres S.A.

Deweloperzy wracają do realizacji wielu wstrzymanych inwestycji – czy oznacza to zwiększenie okazji inwestycyjnych?

Teoretycznie im więcej nowych projektów na rynku, tym więcej powinniśmy mieć okazji inwestycyjnych. Muszę jednak podkreślić, że po kryzysie na rynku mieszkaniowym pod koniec 2008 r. większość deweloperów – a zwłaszcza ci, którzy „sparzyli” się na lokalach o podwyższonym standardzie – postawiła na mieszkania z segmentu popularnego, zlokalizowane raczej w dzielnicach peryferyjnych, najczęściej dwupokojowe o powierzchni od 40 do 55 m kw., przez co ich ceny są bardziej dostosowane do możliwości finansowych przeciętnego Kowalskiego. Podaż takich lokali systematycznie rośnie, przez co trudno raczej spodziewać się w najbliższych latach wzrostu ich wartości. Inwestowanie spekulacyjne w takie lokale nie jest obecnie opłacalne, podobnie jak w mieszkania na wynajem. W dużych miastach Polski rentowność wynajmu porównywalna jest z zyskami z przeciętnej lokaty bankowej. Tendencje te widać w najnowszej edycji naszych badań „Polski Rynek Mieszkaniowy 2010 – Popyt i preferencje nabywców”: wśród osób, które w ciągu najbliższych trzech lat planują zakup lub budowę domu, mieszkania, działki czy apartamentu wakacyjnego zaledwie 5 proc. chce zrobić to w celach inwestycyjnych.

W co warto inwestować gdy deweloperzy zwiększyli aktywność – mieszkania, apartamenty, domy a może ziemię?

Niezmiennie warto inwestować w nieruchomości o unikalnym charakterze, zlokalizowane w najlepszych, prestiżowych lokalizacjach, gdzie nie ma już wolnych działek pod zabudowę i podaż nieruchomości na pewno się w najbliższej przyszłości nie zwiększy. Jeśli chodzi o inwestycje w ziemię, warto przyglądać się gruntom położonym w pobliżu autostrad budowanych przed EURO 2012 – po ich ukończeniu z pewnością poprawi się ich komunikacja z centrami miast i znajdą się w centrum zainteresowania deweloperów. Pamiętajmy jednak, że plany zagospodarowania przestrzennego wciąż są u nas rzadkością lub uchwalane są latami i kiedy kupimy ziemię rolną z myślą o przekształceniu jej w budowlaną, może się okazać, że będziemy czekać na to kilka lat lub że w ogóle nie będzie to możliwe.

Które z wyżej wymienionych nieruchomości mogą przynieść wyższe stopy zwrotu?

Jeśli chodzi o nieruchomości mieszkaniowe, o kilkudziesięcioprocentowych zyskach w skali roku sprzed kryzysu możemy zapomnieć. Myślę, że kupując apartament lub dom o wysokim standardzie w unikalnej lokalizacji będziemy mogli uznać się za szczęśliwców, jeśli taka nieruchomość będzie wypracowywać dwucyfrowe wzrosty wartości w skali roku. Oczywiście wciąż największe zyski – nawet kilkusetprocentowe – można osiągnąć inwestując w ziemię rolną i przekształcając ją w tereny budowlane. Jak już jednak wspomniałam, nie zawsze taką zmianę daje się przeprowadzić, przez co inwestycje tego typu są wysoce ryzykowne. No i zyskiem musimy się podzielić z państwem w postaci wysokiej renty planistycznej i opłaty adiacenckiej.

Jakich inwestycji w nieruchomości unikać?

Zdecydowanie odradzam inwestowanie w wybudowane już mieszkania z tzw. segmentu podwyższonego, które jeszcze niedawno deweloperzy sprzedawali jako „apartamenty”. Ich „luksusowość” najczęściej sprowadza się tylko do większych niż przeciętne metraży lokali i zastosowania nieco lepszych materiałów budowlanych. Bardzo często są one kiepsko zlokalizowane, źle zaprojektowane i oferowane za ceny kompletnie nie przystające do ich jakości. Mimo kolejnych obniżek cen, wiele takich lokali od lat stoi niesprzedanych. Nie bez powodu – według nas takie mieszkania będą tracić na wartości.