Zabytkowe wille miejskie: tylko dla milionerów?

Stare, przedwojenne domy czy wille to nieruchomości, które bardzo rzadko pojawiają się na rynku. Nic dziwnego – wojnę przetrwało ich stosunkowo niewiele i dziś są tak dużo warte, że jako „dobra rodowe” przekazywane są z pokolenia na pokolenie. Wyjątkowo zamożny i zdeterminowany kupiec może zdobyć jednak jedyny w swoim rodzaju dom „z duszą”

Choć można powiedzieć, że istnieje coś takiego „stare enklawy willowe”, tego typu nieruchomości znajdziemy rozsiane we wszystkich dzielnicach miast, które nie zostały doszczętnie zniszczone podczas II wojny światowej. W Warszawie na zabytkową willę miejską najłatwiej natknąć się na Żoliborzu Oficerskim, Starym Mokotowie i Starych Bielanach, ale ich niewielkie skupiska możemy znaleźć również na obrzeżach miasta, np. w Aninie, Wesołej, Józefowie czy Boernerowie w otulinie Puszczy Kapinoskiej. Jeśli chodzi o Kraków, możemy wskazać takie rejony jak Krowodrza, Wola Justowska i – w nieco mniejszym stopniu – Salwator. Wille budowane przed wojną w Katowicach ze względu na ściśle przemysłowy charakter miasta różnią się znacznie rozmiarami i architekturą od tych budowanych w innych rejonach kraju. Najłatwiej znaleźć je na północy miasta (Koszutka, Dąb), zachodzie (Panewniki) i południu (Murcki). Absolutnymi zabytkami są wille dawnych przemysłowców na Giszowcu, które oprócz wojny musiały przetrwać jeszcze wyburzenia pod osiedla mieszkaniowe budowane w latach 70 XX.

Podaż i popyt

Podaż tego typu nieruchomości jest bardzo mała – tego typu wille traktowane są najczęściej jako „dobra rodzinne”, są przekazywane w spadku następnym pokoleniom i bardzo rzadko pojawiają się na rynku. W danym mieście podaż zazwyczaj nie przekracza kilkunastu-kilkudziesięciu obiektów tego typu. Popyt również jest ograniczony – po pierwsze ze względu na bardzo wysokie ceny tych nieruchomości, przekraczające ceny młodszych domów o porównywalnych parametrach nierzadko o kilkadziesiąt procent. Po drugie – jeśli dany dom wpisany jest do rejestru zabytków, na jakiekolwiek remonty czy przeróbki nabywca będzie musiał uzyskać zgodę konserwatora zabytków, co nie musi wcale być łatwe.

Kto kupuje?

Kupnem zainteresowane są zazwyczaj bardzo majętne osoby prywatne, natomiast firmy poszukują takich willi tylko pod wynajem. W tej grupie można wyróżnić kancelarie prawne, biura architektoniczne czy agencje reklamowe i PR, czyli firmy mniejsze i średnie, które nie zatrudniają wielu pracowników. Nie mają wysokich wymagań co do aranżacji przestrzeni biurowej i infrastruktury IT, mają ponadprzeciętne przychody, przez co mogą sobie pozwolić na wynajem takiej nieruchomości i taka siedziba jest dla nich często specyficznym wyróżnikiem, dodającym firmowemu logo prestiżu.

Jaka jest cena domu i z czego ona wynika?

Ceny takich domów liczy się w milionach z kilku powodów – po pierwsze, za ekskluzywną lokalizację i związaną z nią niską dostępność. Podaż nowych nieruchomości w starych dzielnicach willowych jest bliska zeru ze względu na brak pustych działek pod zabudowę, a jak już wspomniałem, posiadacze starych willi rzadko się ich pozbywają. Po drugie, przed wojną budowało się więcej – zabytkowe wille bardzo często mają dużą kubaturę, dzisiejsze domy o powierzchni 250 m kw. uznawane przez współczesnych za duże wyglądają przy niektórych przedwojennych posiadłościach jak domki działkowe. Po trzecie, tego typu nieruchomości często znajdują się na wielkich działkach. Łowców okazji może skusić fakt, że czasem zabytkowe wille sprzedawane są taniej ze względu na zły stan techniczny i konieczność remontów. Może to być jednak oszczędność pozorna – remont takiej nieruchomości może być kilkakrotnie droższy niż w przypadku domów budowanych w nowych technologiach, a jeśli dany dom jest zabytkiem, wymogi, jakie nałoży na remontującego konserwator zabytków mogą być dla niego bardzo kosztowne.