Adaptacja pomieszczenia użytkowego na cele mieszkalne – niezbędne formalności

Adaptacja pomieszczeń gospodarczych na cele mieszkalne to dosyć skomplikowany proces. Zadnim zdecydujemy się na jego realizację, musimy dokładnie sprawdzić, jakie formalności powinny być przez nas dopełnione. Warto jest również zapoznać się z opinią fachowca, który określi, które prace remontowe należy wykonać, aby pomieszczenie nadawało się do zamieszkania i ile może to kosztować

Najpierw zgoda, potem adaptacja

Pierwszą czynnością, jaką bezwzględnie powinniśmy wykonać, chcąc zaadaptować pomieszczenie na cele mieszkalne jest uzyskanie zgody na jej przeprowadzenie. W tym celu powinniśmy udać się do Starostwa Powiatowego i złożyć w nim wniosek o uzyskanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania pomieszczenia. W zgłoszeniu należy opisać, jaki jest jego dotychczasowy i planowany sposób użytkowania. Prawo budowane w artykule 71 określa, jakie dokumenty powinny być załączone do takiego wniosku. Normy te zostały określone w sposób ogólny zarówno dla całych budynków, jak i poszczególnych pomieszczeń. Zgodnie z jego zapisami do wniosku należy załączyć przede wszystkim:

• rysunek i opis, który określa gdzie znajduje się budynek w stosunku do granic działki oraz oznaczenie części budynku, w której planowana jest zmiana użytkowania,
• opis techniczny i charakterystykę obiektu budowlanego,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością,
• zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności planowanej zmiany sposobu użytkowania z obowiązującymi ustaleniami MPZP,
• w niektórych przypadkach ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane,
• w zależności od sytuacji inne pozwolenia, ustalenia oraz opinie.

Jeśli starosta nie wniesie sprzeciwu, po upływie 30 dni od złożenia wniosku możemy przystąpić do zmiany sposobu użytkowania obiektu. Zgoda na adaptację pomieszczeń najczęściej nie jest wyrażana w przypadkach, gdy wnioskodawca nie dostarczył kompletnej dokumentacji, planowana zmiana jest niezgodna z przepisami MPZP lub gdy adaptacja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Prace adaptacyjne możemy rozpocząć najpóźniej w ciągu dwóch lat od uzyskania pozwolenia.

Formalności po przeprowadzeniu adaptacji

Prace remontowe potrzebne do zaadaptowania lokalu na cele mieszkalne muszą być zakończone odbiorem lokalu przez nadzór budowlany. Naszym obowiązkiem jest również uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie. Zmiana sposobu użytkowania wpływa również na wielkość powierzchni użytkowej lokalu, co powinno być uwzględnione w jego księdze wieczystej. Co za tym idzie, skorygować należy również udział w nieruchomości wspólnej. Ponadto fakt o zmianie sposobu użytkowania musimy zgłosić do właściwego organu podatkowego. Wówczas naliczony nam zostanie nowy podatek uwzględniający dodatkową powierzchnię użytkową.

Co jeśli adaptacja nie jest zalegalizowana?

Zmiana sposobu użytkowania pomieszczenia bez jej zgłoszenia może mieć bardzo nieprzyjemne konsekwencje. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo wstrzymać jego użytkowanie i nakazać, żeby właściciel uregulował sprawy formalne. Jeśli mimo to nie zostaną one uregulowane w wyznaczonym terminie, na właściciela mogą zostać nałożone sankcje w postaci opłaty legalizacyjnej. Ponadto może być wydany nakaz, aby lokal został przywrócony do stanu pierwotnego.

Jak wykupić mieszkanie od wspólnoty?

Co jeśli nie dysponujemy pomieszczeniem przynależnym, które moglibyśmy zaadaptować na cele mieszkalne a chcielibyśmy zwiększyć metraż naszego lokalu? W tym przypadku istnieje możliwość wykupienia od wspólnoty lub spółdzielni pomieszczenia w bloku przeznaczonego do użytku wspólnego. Żeby móc je nabyć, musimy jednak najpierw uzyskać zgodę mieszkańców, którzy podejmują decyzję o sprzedaży w specjalnej uchwale. Gdy taka zgoda zostanie wydana, zostajemy zobowiązani do przeprowadzenia adaptacji. Musi być ona wykonana w wyznaczonym przez wspólnotę czasie oraz w określonym przez nią zakresie. Po uzyskaniu zgody musimy zlecić osobie uprawnionej wykonanie projektu architektonicznego przebudowy. Po przeprowadzeniu remontu mamy obowiązek uzyskać pozwolenie na użytkowanie oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu. Dopiero gdy wykonamy wszystkie ustalone wcześniej czynności oraz dostarczymy wymagane dokumenty, zarząd może podpisać z nami umowę o przeniesieniu własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Adaptacja pomieszczeń gospodarczych to przedsięwzięcie, które wymaga dopełnienia wielu formalności. Jednak dzięki niej możemy zwiększyć powierzchnię użytkową mieszkania często niedużym kosztem. Taka inwestycja bez względu na wysokość nakładów potrzebnych do zaadaptowania pomieszczenia raczej nigdy nie przewyższy kosztów zakupu nowego lokalu. Pomimo oczywistych zalet nigdy nie powinniśmy zabierać się za wykończenie pomieszczenia bez przeanalizowania, czy adaptacja jest opłacalna. Nie każde pomieszczenie da się tak samo łatwo wyremontować oraz urządzić. W niektórych wypadkach możemy zyskać dużo dodatkowej przestrzeni tanim kosztem. Czasami jednak możemy wydać wiele pieniędzy na coś, co nie poprawi znacznie funkcjonalności naszego mieszkania.

Karolina Tomala