Mieszkanie „z duszą”: ile problemów może nam przysporzyć?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym, a zwłaszcza w drodze licytacji komorniczej jest obarczony ryzykiem wejścia w posiadanie lokalu, w którym zamieszkuje niechciany lokator. Mieszkania tego typu kuszą najczęściej atrakcyjną ceną. Warto jest jednak przemyśleć, czy niski koszt zakupu w pełni zrekompensuje nam stracony czas, nerwy oraz pieniądze przeznaczone na postępowania sądowe związane z eksmisją lokatorów

Mieszkanie od komornika

Zakup lokalu na licytacji niesie za sobą największe ryzyko, że w naszym nowym lokum mieszkać będzie dziki lokator. Eksmisja dotychczasowych mieszkańców to najczęściej proces długotrwały i bardzo kosztowny. Nieświadomość skutków zakupu takiego mieszkania może mieć dla nas bardzo nieprzyjemne konsekwencje. Zwłaszcza, jeśli nie mamy doświadczenia oraz wiedzy prawnej w tym zakresie. W najgorszym przypadku koszt zakupu lokalu z licytacji może nawet przewyższyć jego wartość rynkową. Licytowane mieszkania są prawie zawsze zamieszkiwane przez dłużników. Czasami chcą oni współpracować i wyprowadzają się dobrowolnie. Najczęściej jednak pozbycie się niechcianego lokatora okazuje się bardzo mozolne. Dlatego tak ważne jest, aby przed przystąpieniem do licytacji upewnić się, czy mieszkanie jest zamieszkiwane. Jeśli tak, to powinniśmy wykonać kalkulację ewentualnych dodatkowych kosztów. Powinniśmy również odpowiedzieć sami sobie, czy czujemy się na siłach, aby zmierzyć się z tak ciężkim zadaniem, jakim jest eksmisja dotychczasowego lokatora. Od wygranej licytacji do przejęcia lokalu może minąć nawet pół roku, oczywiście jeśli dłużnik nie odwołuje się od decyzji sądu. W przeciwnym razie sprawa może się ciągnąć nawet rok lub dłużej. Brak współpracy ze strony dłużnika wiąże się najczęściej z koniecznością złożenia pozwu o eksmisję. Niestety oczekiwanie na rozpoczęcie czynności eksmisyjnych przez komornika również jest najczęściej bardzo długie.

Umowa dożywocia

Kolejną często spotykaną sytuacją jest kupno mieszkania z lokatorem korzystającym z prawa dożywocia. Na podstawie tej umowy właściciel mieszkania zbywa prawo do nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę. Krótko mówiąc – umowa dożywocia upoważnia dożywotnika do przebywania w lokalu aż do śmierci. Ponadto nabywca nieruchomości ma obowiązek zapełnić mu: wyżywienie, ubranie, dostęp do mediów, odpowiednią pomoc (zwłaszcza w chorobie), a po jego śmierci wyprawić mu pogrzeb. Rozwiązanie umowy dożywocia może nastąpić tylko w wyjątkowych sytuacjach. Jeżeli dożywotnik wyrazi zgodę, istnieje możliwość aby prawo dożywocia zamienić na dożywotnią rentę. W tym przypadku musimy się jednak liczyć z wypłacaniem jej z własnej kieszeni. Warto mieć na uwadze, że prawo dożywocia nie zawsze jest ujawnione w księdze wieczystej lokalu. Przyczyna jest prosta: do lutego 1991 roku przepisy prawa nie nakładały na notariuszy obowiązku składania do sądu wniosków o wpis tego prawa. W związku z tym sama księga wieczysta może nie odzwierciedlać w pełni stanu prawnego nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, żeby przed jej zakupem sprawdzać również dokumenty potwierdzające podstawę nabycia lokalu.

Zakup mieszkania z lokatorem od osoby prywatnej

Czasami zdarza się, że świadomie, przez nasze niedopatrzenie lub pobłażliwość stajemy się właścicielami nieruchomości, w której zameldowana jest bądź nadal mieszka jakaś osoba. Co zrobić w takiej sytuacji? Przede wszystkim musimy mieć świadomość, że fakt bycia właścicielem mieszkania nie upoważnia na nas do zmiany zamków bądź wyrzucenia lokatora na bruk. Takie postępowanie jest niezgodne z prawem. Proces eksmisji również nie jest tak banalny, jak mógłby się wydawać. Zwłaszcza, że spora grupa osób objęta jest ochroną na podstawie Ustawy o ochronie praw lokatorów. Do grupy tej należą przede wszystkim: kobiety w ciąży, dzieci do 13. roku życia, emeryci i renciści, bezrobotni, osoby niepełnosprawne oraz obłożnie chorzy. Dla tego typu osób gmina ma obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego. Deficyt mieszkań socjalnych sprawia, że na lokal nasz dziki lokator może czekać latami.

Mieszkania z niechcianymi lokatorami wystawiane są na sprzedaż często za nawet pół ceny. Pozornie taka oferta może wydawać nam się bardzo interesująca. Jednak przed zakupem takiej nieruchomości powinniśmy się dobrze zastanowić. Bez wątpienia tego typu inwestycje są przeznaczone raczej dla osób o mocnych nerwach oraz solidnej wiedzy prawnej. Istnieje także ryzyko wejścia w posiadanie zamieszkiwanego lokalu przez nasze niedopatrzenie. Co zrobić żeby takiej sytuacji uniknąć? Przed zakupem mieszkania koniecznie musimy sprawdzić jego stan prawny. Podstawową czynnością w tym przypadku jest dokładne zbadanie, czy w mieszkaniu nie są zameldowane osoby trzecie. Nie ulegajmy również różnego rodzaju prośbom sprzedawców.  Zdarza się, że proszą oni o to by pozostać zameldowanym w mieszkaniu jeszcze przez „jakiś czas”, ze względu na np. wypadki losowe. Ostatecznie czas tymczasowego zameldowania może okazać się bliżej nieokreślony.

Okazyjne oferty mieszkań zawsze powinny budzić naszą czujność. Mieszkania, których ceny wywoławcze są sporo niższe sprzedawane są najczęściej z obciążeniami, do których należą chociażby niechciani lokatorzy. Zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania, powinniśmy dokładnie je sprawdzić. Dzięki temu możemy uniknąć wielu problemów w przyszłości. Po zakupie mieszkania nie możemy zapominać o wymeldowaniu osób, które już go nie zamieszkują. Jeśli zaś decydujemy się świadomie na zakup mieszkania z lokatorem. powinniśmy uwzględnić w jego cenie dodatkowe koszty postępowania w sprawie o eksmisję. W tym przypadku należy również doliczyć trochę więcej czasu na wprowadzenie się do nowego lokum.

Karolina Tomala