Zakup mieszkania od komornika krok po kroku

Licytacje komornicze to doskonała okazja do nabycia mieszkania po okazyjnej cenie. Taki zakup nie jest jednak pozbawiony ryzyka. Musi być on bardzo dobrze przemyślany. Przed licytacją powinniśmy dokładnie sprawdzić warunki prawne oraz techniczne mieszkania. Sami również musimy dobrze przygotować się do licytacji. Jeśli jednak uda nam się znaleźć odpowiadające nam mieszkanie i nabyć je w cenie zbliżonej choćby do wywoławczej, możemy wiele zaoszczędzić

Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych?

Informacje o planowanych licytacjach są bardzo aktywnie rozpowszechniane przez komorników. Przede wszystkim dlatego, że w ich interesie jest uzyskanie jak najwyższej ceny za sprzedawaną nieruchomość. Komornik dokonuje tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości. Musi być ono ogłoszone co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i w urzędzie gminy właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Oprócz tego komornik ogłasza planowaną licytację w lokalnej gazecie danej miejscowości. Niektóre wydawnictwa dodatkowo umieszczają ogłoszenia w wydawanych przez nich regionalnych tygodnikach tematycznych. Informacje na temat wszystkich prowadzonych w Polsce licytacji możemy znaleźć również w Internecie na stronie www.licytacje.komornik.pl.  Na tą stronę przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych informacje o prowadzonych egzekucjach.

Ile możemy zaoszczędzić na kupnie mieszkania od komornika?

Cena licytowanej nieruchomości określana jest na podstawie operatu szacunkowego, który wykonuje uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy. W operacie określana jest rynkowa wartość licytowanej nieruchomości. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi 3/4 oszacowanej wartości. Jeżeli nieruchomość nie zostanie na niej sprzedana, odbywa się druga licytacja. Cena wywoławcza zostaje wtedy obniżona do 2/3 oszacowanej wartości. Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny w nieskończoność. Mieszkanie może być jednak licytowane więcej niż raz. Jeśli na pierwszych licytacjach nie znajdzie się osoba chętna na jego zakup, komornik dokonuje kolejnego obwieszczenia. Musimy jednak pamiętać, że jeśli oferta jest bardzo atrakcyjna, to nieruchomość raczej na pewno nie zostanie sprzedania po cenie wywoławczej. Pamiętajmy też, że jeśli licytacja cieszy się małym zainteresowaniem może to oznaczać, że nieruchomość posiada ukryte wady.

Kto może przystąpić do licytacji? Ile wynosi wadium?

Informacja o tym, kto może wziąć udział w licytacji zawarta jest w obwieszczeniu. Aby przystąpić do przetargu musimy wpłacić rękojmię, która wynosi 10 proc. ceny wywoławczej nieruchomości. Opłatę możemy uiścić w gotówce lub przelewem na konto bankowe komornika. Rękojmia powinna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym dzień licytacji. Jeśli wskazana przez nas cena zostaje przebita przez innego licytanta, wpłacone przez nas wadium ulega zwrotowi. Jeżeli to my wygramy licytację, kwota zostaje zaliczona na poczet kupna nieruchomości.

Co powinniśmy wiedzieć o nieruchomości przez przystąpieniem do licytacji

Przede wszystkim przed podjęciem decyzji o wzięciu udziału w licytacji powinniśmy obejrzeć nieruchomość. Zazwyczaj komornicy wyznaczają konkretne dni, w których możemy wejść do lokalu. W praktyce obejrzenie nieruchomości bywa jednak często bardzo trudne. Zwłaszcza, gdy nieruchomość zamieszkują dotychczasowi właściciele, którzy boją się skutków licytacji. Następnie powinniśmy zapoznać się z dokumentacją nieruchomości oraz zapisami w księdze wieczystej. Komornik ma obowiązek udostępnić nam takie dokumenty. Zazwyczaj są one dostępne w jego kancelarii lub w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego. Księgę wieczystą – o ile jest założona – możemy przejrzeć wchodząc na stronię https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do (musimy znać dokładny numer KW).

Jak przebiega proces licytacji?

Czas i miejsce licytacji wyznaczają komornicy prowadzący licytacje. Najczęściej odbywają się one w sądzie rejonowym właściwym ze względu na lokalizację danej nieruchomości. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy obecność jednego tylko licytanta, na sali obecny jest również sędzia. Nie ma jednak konieczności, aby w trakcie procesu obecny był dłużnik. Licytacja rozpoczyna się podaniem przez komornika najważniejszych danych o nieruchomości. Następnie uczestnicy zgłaszają swoje propozycje ceny. Nie może być ona jednak niższa niż kwota powiększona o 1 proc. ceny wywoławczej. Licytację wygrywa osoba, która jako ostatnia zaoferowała najwyższą kwotę. Po trzecim obwieszczeniu dalsze zgłaszanie ofert nie jest już możliwe. Komornik wyczytuje nazwisko licytanta, który wygrał przetarg i zamyka aukcję. Następnie sąd wydaje postanowienie o przybiciu, które zamyka etap licytacji. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu wydawane jest postanowienie o przysądzeniu. Przysądzenie własności powoduje przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Jednak aby przysądzenie zostało wydane, musimy najpierw wpłacić wylicytowaną kwotę za nieruchomość pomniejszoną o wielkość wpłaconej rękojmi. Osoba, która wygra licytację posiada ograniczony czas na wpłacenie pozostałej kwoty. Zwykle jest to 14-30 dni. Dlatego jeśli planujemy zakup nieruchomości na licytacji komorniczej i zamierzamy finansować go kredytem bankowym, powinniśmy już wcześniej uzyskać od banku ostateczną decyzję kredytową.

 Podsumowanie

Jak widać, zakup mieszkania z licytacji nie jest sprawą mocno skomplikowaną.  Może się ono okazać się świetną alternatywą dla kupna mieszkania od dewelopera lub osoby prywatnej, zwłaszcza ze względu na możliwość wylicytowania ceny niższej niż cena rynkowa. Proces wymaga poznania pewnych procedur oraz obowiązków wynikających z przebiegu licytacji. Przed zakupem należy szczegółowo zbadać stan prawny nieruchomości oraz rozważyć wszystkie za i przeciw. Rozsądne podejście do tematu pozwoli nam uniknąć problemów oraz dodatkowych kosztów.

Karolina Tomala