Kredyt nie oznacza „przykucia” do kupionego mieszkania

Aktualną sytuację na rynku kredytów hipotecznych komentuje dr Jacek Furga, prezes Centrum AMRON i przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Analitycy są zgodni, że w 2017 roku, po kilkudziesięciu miesiącach utrzymywania się na rekordowo niskich poziomach, podniesione zostaną stopy procentowe. Jak wielkich podwyżek możemy się spodziewać i jaki mogą mieć one wpływ na polski rynek kredytów hipotecznych?

Rada Polityki Pieniężnej ostatni raz dokonała zmiany poziomu stóp procentowych w marcu 2015 roku, obcinając wtedy wszystkie o 50 punktów bazowych. Do dziś utrzymuje się ta historycznie najniższa cena złotówki. Podsumowując mijający rok 2016, prezes Narodowego Banku Polskiego profesor Adam Glapiński stwierdził, że stopy procentowe w Polsce nieprędko się zmienią. Stopy z pewnością zostaną podniesione, ale aby taka decyzja RPP była uzasadniona, powinniśmy najpierw odczuć przyspieszenie gospodarki, wzrost inflacji. Nie widzę więc z tej strony zagrożenia dla kredytobiorców, również tych którzy nad zaciągnięciem kredytu obecnie się zastanawiają. Zresztą jeśli nawet, to nie będą to wzrosty duże.

Z dużej chmury mały deszcz? Czy stopniowo wprowadzany od kilku lat, dziś już 20-procentowy wymóg wkładu własnego faktycznie zniechęcił Polaków do zaciągania kredytów hipotecznych?

Co prawda wchodzimy z początkiem roku 2017 na kolejny, już ostatni poziom wymaganego przez Komisję Nadzoru Finansowego wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości nabywanego mieszkania, jednak formalnie większość banków już wcześniej wprowadziła ten wymóg, oferując jednocześnie ubezpieczenie zbyt niskiego wkładu własnego, do wysokości 10 proc. LtV. Wymagania banków wobec potencjalnego kredytobiorcy więc nie wzrosną. Będzie inaczej niż w latach 2014 i 2015, gdy wymogi Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego przekładały się na postawę banków, które oczekiwały od kredytobiorców wyższych wkładów własnych. Banki i ich klienci mają możliwość utrzymania dotychczasowej wysokości wkładu własnego po spełnieniu odpowiednich warunków – ubezpieczenia wkładu własnego, zablokowania środków pieniężnych na rachunku bankowym, zabezpieczenia posiadanych obligacji w formie zastawu czy wykorzystania jako zabezpieczenia funduszy zgromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym.

W ocenie jedynie 18 proc. badanych przez firmę Kantar TNS na zlecenie ZBP bankowych uczestników ankiety, wprowadzenie kolejnego progu wymaganego wkładu własnego zdecydowanie ograniczy sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych. W innym badaniu opinii publicznej zrealizowanym na zlecenie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w opinii aż 65 proc. badanych pośredników kredytowych wzrost ten ograniczy dostęp do kredytów głównie dla ludzi młodych, myślących o zakupie pierwszego mieszkania. Jednak aż 44 proc. pytanych przez PFRN uważa, że banki złagodzą skutki podwyżki innymi narzędziami, oferując potencjalnym nabywcom np. pożyczkę na wkład własny czy łagodząc system obliczania zdolności kredytowej.

Jak wygląda spłacalność kredytów zaciągniętych ponad 8 lat temu w programie „Rodzina na swoim”? Czy skokowy wzrost wysokości rat kredytowych po zakończeniu rządowych dopłat nie pogorszył regularności ich odprowadzania?

Nie obserwujemy zagrożeń w spłatach kredytów mieszkaniowych, także kredytów walutowych. Wszystkie roczniki kredytów walutowych mają niższą szkodowość od odpowiadających im roczników złotowych, choć ze względu na bardzo niski dopływ do portfela nowych rachunków walutowych, udziały rachunków opóźnionych w obsłudze w bilansach bankowych są zbliżone w obu portfelach. Udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem w III kwartale 2016 roku pozostał na poziomie 2,90 proc., a kredyty złotówkowe z zaległościami w spłacie na koniec września bieżącego roku stanowiły 2,61 proc. wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w rodzimej walucie, co oznacza kontynuację powolnej, ale systematycznej poprawy ich jakości.

Na analizę wpływu na jakość obsługi kredytów hipotecznych z tytułu wychodzenia kredytobiorców, którzy skorzystali z programu Rodzina na Swoim jest jeszcze za wcześnie. Program „RnS” wystartował co prawda w roku 2007, ale zwiększone zainteresowanie kredytami „Rodzina na swoim” pojawiło się dopiero od 2009 roku, gdy do programu przystąpiło ponad 31 tys. kredytobiorców. Dopiero w kolejnych miesiącach roku 2017 będą oni konfrontowani z faktem przejmowania – po 8 latach korzystania ze wsparcia państwa – pełnych kosztów obsługi kredytu. Na szczęście rekordowo niski poziom stóp procentowych, a co za tym idzie – również koszt obsługi kredytu powinien umożliwić bezproblemowe przejmowania pełnych kosztów jego obsługi. Pocieszeniem jest także fakt, że większość banków licząc zdolność kredytową w chwili zaciągania kredytu zakładała do wyliczeń ratę docelową, jaką kredytobiorca będzie płacił po 8 latach. A sytuacja finansowa zdecydowanej większości kredytobiorców w ciągu tych kilku lat z pewnością się poprawiła.

Swoje ostatnie chwile przeżywa też kolejny rządowy program „Mieszkanie dla młodych”. Czy Pana zdaniem spełnił pokładane w nim nadzieje?

Od początku działania programu, czyli od 1 stycznia 2014 roku do 30 września 2016 roku, za pośrednictwem banków kredytujących do Banku Gospodarstwa Krajowego złożono 73 729 wniosków o dopłatę. W tym samym okresie podpisano 71 927 umów o kredyt hipoteczny na zasadach ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, na łączną kwotę 12,6 mld zł. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów to 1,8 mld zł. Kredyty udzielone w ramach Programu stanowiły 11,90 proc. ogólnej akcji kredytowej pod względem wartości oraz 14,62 proc. pod względem liczby nowych kredytów.

Program „Mieszkanie dla Młodych” nie miał do spełnienia żadnej misji, czy zadania. Było po prostu działaniem zastępczym, wprowadzonym przez poprzedni rząd w związku z krytyką, z jaką spotkała się w ocenie społecznej decyzja o zamknięciu programu „Rodzina na Swoim”.

Ze względu na olbrzymie dysproporcje pomiędzy wysokością wynagrodzeń a cenami mieszkań panuje powszechna ocena, że państwo powinno wspierać rozwiązywanie problemu mieszkaniowego polskich rodzin. Dotychczas robiło to jednak nieudolnie. Zarówno programy „RnS” jak i „MdM” nie wpływały znacząco na poszerzenie grona tych, którzy decydowali się na zakup mieszkania. Adresowane były raczej do tych, którzy i tak zdecydowaliby się na własne „M”, a pomoc Państwa stwarzała szansę na zaciągnięcie nieco wyższego kredytu i zakup mieszkania o ten jeden pokój większego. Związek Banków Polskich od lat rekomenduje uruchomienie powszechnego systemu systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe w kasach oszczędnościowo-budowlanych, które – oczywiście w perspektywie kilku lat – otwierałyby możliwości nabycia nieruchomości również przez tych, którzy o tym dziś nawet nie marzą.

Choć koniunktura jest niezła, ceny mieszkań rosną bardzo powoli albo utrzymują się na stałym poziomie. Dlaczego tak się dzieje?

Sprzedaż mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym utrzymywała się na wysokim poziomie, a na rynkach większości dużych polskich miast ceny kontynuowały trwający od roku 2013 nieznaczną, jednak ciągłą – trwającą od roku 2013 – tendencję wzrostową. Wzrosty cen są jednak w skali roku niewielkie. Dzieje się tak za sprawą dużej aktywności firm deweloperskich, które zachęcone rekordowymi wynikami sprzedaży w roku 2015 oraz w pierwszej połowie roku 2016 wystąpiły o nowe pozwolenia budowlane i rozpoczęły kolejne inwestycje, zapewniając zaspokojenie oczekiwań potencjalnych nabywców i gwarantując względną stabilność cen mieszkań.

Kredyty frankowe wciąż pozostają nierozbrojoną, tykającą bombą. Propozycje rozwiązania tego problemu są albo zbyt radykalne, albo niewystarczające. Gdzie jest złoty środek?

Niepewność przyszłych decyzji politycznych dotyczących sposobu rozwiązania problemu „frankowiczów” ma oczywiście wpływ na spadek akcji kredytowej chociażby przez fakt, że banki zmuszone są do kalkulowania potencjalnego kosztu realizacji programów pomocowych dla kredytobiorców frankowych, co przekłada się na koszty wszystkich oferowanych przez nie produktów bankowych, w tym również kredytów hipotecznych.

W mojej ocenie niezbędne jest podjęcie przez banki indywidulanych działań na rzecz restrukturyzacji walutowych kredytów mieszkaniowych na zasadzie dobrowolnego porozumienia pomiędzy bankami i kredytobiorcami. Restrukturyzacja kredytów powinna być dobrowolna, gdyż zdecydują się na nią przede wszystkim ci kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyty we franku szwajcarskim w pierwszej połowie 2008 roku oraz indywidualnie ci, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej w niezawinionych przez siebie okolicznościach.

Wszelkie pomysły ustawowego przewalutowania kredytów mieszkaniowych nie są zasadne, bo mogłoby prowadzić do strat w niektórych bankach, a sytuacja zdecydowanej większości gospodarstw domowych, które zaciągnęły kredyty walutowe jest dobra i też nie byłyby one zadowolone z takiego rozwiązania. Zwłaszcza w perspektywie wzrostu stóp procentowych naszej krajowej waluty, nawet jeśli miałby on nastąpić dopiero w późniejszym okresie. Ponadto takie rozwiązanie byłoby niesprawiedliwe wobec tych kredytobiorców, którzy świadomie zaciągnęli kredyt w złotówkach, aby uniknąć ryzyka zmiany kursu złotówki do franka, a teraz często z nie własnej winy maja problemy z ich obsługą, a przez wile lat ponosili koszty obsługi kredytu wyższe niż „frankowicze”.

Jak Pana zdaniem będzie się kształtował popyt na kredyty mieszkaniowe w ciągu najbliższych 24 miesięcy?

Pomimo historycznie niskich stóp procentowych akcja kredytowa finansowania rynku mieszkaniowego w roku 2016 okazała się słabsza niż w roku 2015. Wzrósł natomiast udział transakcji kupna mieszkań za gotówkę przez klientów wycofujących oszczędności z rynku finansowego i inwestujących w mieszkania na wynajem. Pomimo niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopy procentowej złotówki prognozuję dalszy spadek akcji kredytowej w roku 2017 na poziomie 170 tys. kredytów o łącznej wartości nie przekraczającej 37 mld złotych.

Nasze wieloletnie analizy rynku kredytów hipotecznych pozwoliły na sfomułowanie tzw. organicznego poziomu akcji kredytowej polskiego sektora bankowego w obszarze kredytów mieszkaniowych. Niezależnie od tego, czy działa jakiś program pomocy państwa, ułatwiający dostęp do kredytu hipotecznego, czy też nie, przy tej liczbie mieszkańców, liczbie zawieranych związków małżeńskich czy liczbie narodzin liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych oscyluje na poziomie około 176-180 tys. nowych kredytów o łącznej wartości ok. 38 mld złotych. Zarówno program „Rodzina na Swoim” jak i „Mieszkanie dla Młodych” nie wygenerowały dodatkowego popytu na kredyt hipoteczny. Przesuwały jedynie w czasie moment podejmowania decyzji o zakupie mieszkania i zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W najlepszym razie sprzyjały sięganiu przez kredytobiorców po nieco wyższy kredyt, niż byłoby to możliwe bez państwowego dofinansowania. Chętni na zaciągnięcie kredytu pewnie by się znaleźli, ale dziś trzeba już wykazać się relatywnie wysokim wkładem własnym, sięgającym co najmniej 40-60 tys. złotych. Bez efektywnego systemu systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe budowanie wkładu własnego jest dużo trudniejsze.

Wiele zmienić może wzrost stóp procentowych i choć spodziewamy się go dopiero w 2018 r. lub pod koniec 2017 r., to należy brać ten scenariusz pod uwagę. Wyższe stopy doprowadzą jednocześnie do podniesienia kosztów kredytów hipotecznych i wzrostu oprocentowania bankowych lokat oraz obligacji skarbowych – te czynniki najprawdopodobniej sprawią, że rynek mieszkaniowy stanie się mniej interesujący dla inwestorów.

Co doradziłby Pan osobom planującym zaciągnąć kredyt hipoteczny w 2017 roku?

Decyzja o wyborze mieszkania i zaciągnięcia na ten cel kredytu hipotecznego, który towarzyszył nam będzie przez co najmniej 25-30 lat to jedno z najważniejszych wydarzeń w naszym życiu. Rozwój rynku mieszkaniowego oraz usług finansowych banków sprawia jednak, że w perspektywie kolejnych kilku lat, gdy zmieni się nasza sytuacja rodzinna, poprawi sytuacja finansowa, będziemy mogli zaspokajać rosnące apetyty i potrzeby mieszkaniowe poprzez zamianę mieszkania na większe, położone w ciekawszej lokalizacji, być może w innym mieście. Na szczęście ten zaciągany dziś kredyt nie oznacza „przykucia” do kupowanego za niego mieszkania. Mierzmy więc dziś nasze możliwości, świadomie stopniując sobie przyjemność poprawiania warunków mieszkaniowych również w okresach przyszłych.

rozmawiał Michał Poręcki