Pomieszczenia przynależne – co trzeba o nich wiedzieć?

Prawo wyróżnia dwa rodzaje pomieszczeń, które mogą wspomagać funkcjonowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego. Są to pomieszczenia pomocnicze i pomieszczenia przynależne. Zakwalifikowanie ich do odpowiedniej grupy niesie za sobą istotne konsekwencje, zwłaszcza cywilnoprawne. Mimo to pojęcia te są często używane nie do końca świadomie oraz uważane za tożsame

Pomieszczenie pomocnicze

To pomieszczenie, które ułatwia lub wręcz umożliwia korzystanie z lokalu. W zależności od sytuacji może znajdować się w mieszkaniu lub poza nim. Musi ono przynależeć do lokalu prawnie i funkcjonalnie. Może znajdować się na innych kondygnacjach niż lokal, a nawet poza budynkiem. Pomieszczenie pomocnicze musi być jednak usytuowane w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. Jest to nieodłączny składnik głównej części lokalu. Służy zaspokajaniu tych samych potrzeb mieszkaniowych. Do pomieszczeń pomocniczych należą między innymi przedpokój, łazienka, WC, spiżarnia, hall, korytarz, garderoba i balkon. Mogą to być także schody, poddasze, strych lub taras, ale pod warunkiem, że znajdują się wewnątrz jednego lokalu. Pomieszczenia pomocnicze służą bezpośrednio zaspokajaniu mieszkalnych potrzeb ludzi, a więc przykładowo – przechowywaniu ubrań, przedmiotów lub żywności, komunikacji wewnętrznej, przygotowywaniu posiłków oraz zaspokajaniu potrzeb higieniczno-sanitarnych.

Pomieszczenie przynależne

To pomieszczenie przeznaczone do wyłącznego użytkowania przez właścicieli określonej nieruchomości lokalowej. Podobnie jak lokal powinno być ono wydzielone trwałymi ścianami. Nie musi przylegać do lokalu ani spełniać pozostałych wymogów samodzielności. Pomieszczenie przynależne nie jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania lokalu. Nie spełnia też jego podstawowych funkcji mieszkaniowych, pełni raczej funkcję wspomagającą. Pomieszczeniami przynależnymi zgodnie z przepisami praw są: piwnice, strychy, komórki lokatorskie oraz garaże. Do jednego lokalu można ustanowić kilka pomieszczeń przynależnych o różnym przeznaczeniu. Mają one wspólną z lokalem księgę wieczystą i nie można ich bez lokalu sprzedać.

Piwnica i komórka lokatorska

Piwnice są częściej spotykane w starym budownictwie – w kamienicach oraz blokach z wielkiej płyty. Na nowopowstających osiedlach już ich raczej nie znajdziemy – w nowych budynkach wydziela się komórki lokatorskie. Co prawda są mniejsze od piwnic, ale zwykle mają też lepszy standard. Problemem może być ich dostępność w ofercie deweloperów. W starym budownictwie do każdego mieszkania przypisywana była piwnica. Dziś komórki lokatorskie są dobrem deficytowym. W nowych budynkach często są one sprzedawane na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy”, przydzielane w drodze losowania lub w zależności od wielkości mieszkania. Niewątpliwie piwnice i komórki lokatorskie, bez względu na swoją wielkość czy standard podnoszą znacząco wartość mieszkania i zwiększają jego funkcjonalność. Pomieszczenia te wraz z ich powierzchniami są zawsze wyszczególniane w aktach notarialnym zakupu lokalu.

Strych

Jest pomieszczeniem przynależnym, ale tylko wtedy, gdy przypisany został do konkretnego lokalu. Czyli w praktyce wtedy, kiedy z całego pomieszczenia strychowego wydzielono mniejsze pomieszczenia oddzielone ścianami i rozdzielono je pomiędzy właścicieli wszystkich lokali. Jeśli nie jest, stanowi część nieruchomości wspólnej i służy wszystkim właścicielom tak samo jak klatki schodowe windy itp.. Jeżeli natomiast strych znajduje się w środku lokalu mieszkalnego usytuowanego na ostatnim piętrze i można na niego wejść bezpośrednio i tylko z mieszkania, to stanowi on w istocie pomieszczenie pomocnicze. W praktyce strychy są już raczej rzadkością. W starych budynkach większość z nich jest w miarę możliwości adaptowana na mieszkania. W nowych praktycznie wcale się ich nie uwzględnia w planach budowy.

Garaż

Nad kwestią garażu warto jest się dłużej pochylić. W zależności od sytuacji miejsce garażowania naszego samochodu może mieć status: pomieszczenia przynależnego, udziału w lokalu garażowym lub nawet oddzielnej nieruchomości.

• Pomieszczenie przynależne – jest częścią składową lokalu. Powinno być ono wyraźnie oddzielone od pozostałych pomieszczeń ścianami. Takie połączenie mieszkania i garażu powoduje ważne skutki prawne. Przede wszystkim w przypadku, gdy chcemy przenieść prawo własności garażu na inną osobę. Jeśli nasz garaż jest pomieszczeniem przynależnym, nie możemy go sprzedać bez jednoczesnej sprzedaży mieszkania. Nie ma również możliwości, żeby obciążyć tylko mieszkanie hipoteką, a garażu już nie lub odwrotnie.
• Miejsce postojowe (udział w lokalu garażowym) – to nowoczesna forma garażu spotykana w nowych budynkach. W tym przypadku kondygnacja podziemna zaprojektowana jest jako wielostanowiskowy garaż stanowiący integralną cześć budynku. Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, a prawo do niego nabywa się w formie służebności lub w postaci cząstkowego udziału w parkingu podziemnym.
• Garaż jako samodzielna nieruchomość – stanowi odrębną nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem garażowym. Jest tak w sytuacji, gdy garaż jest wolnostojący lub znajduje się w zespole boksów garażowych i gdy wydzielono dla niego oddzielną działkę gruntu.

Podsumowanie

W świetle zachodzących w budownictwie zmian da się zauważyć zmieniający się trend dotyczący pomieszczeń przynależnych. Typowe dla starego budownictwa było budowanie piwnic. Obecnie w związku z rosnącą liczbą samochodów coraz częściej na kondygnacjach podziemnych pojawiają się parkingi oraz komórki lokatorskie, których często nie starcza dla wszystkich mieszkańców bloku. Co w takim razie z przedmiotami, które potrzebne nam są sezonowo? Gdzie przechowywać narty, sanki, rowery? Jest kilka alternatyw. W mieszkaniu możemy zagospodarować sobie trochę przestrzeni na garderobę lub schowek. Innym rozwiązaniem jest zabudowa balkonu. Dzięki temu rozwiązaniu możemy zyskać „dodatkowe pomieszczenie”. Oczywiście nie będzie to pełnowartościowy i całoroczny pokój, jednak doskonale sprawdzi się jako przechowalnia dla przedmiotów, których nie używamy na co dzień. Jeśli posiadamy miejsce parkingowe, być może warto pomyśleć o szafie garażowej. To nowoczesne rozwiązanie,  pozwalające praktycznie zagospodarować wolną przestrzeń  w obrębie własnego miejsca parkingowego. Solidny mebel pozwala pomieścić rzeczy, które niepotrzebnie składujemy w mieszkaniu.

Karolina Tomala