Wynająć czy kupić, kupić czy wynająć? Część II

Odpowiedź wydaje się równie prosta, jak ta na pytanie: zjeść ciastko czy mieć ciastko. Ponieść koszt małej cukierni czy napełniać obcą kieszeń? Są przecież sposoby, by zjeść i mieć – wystarczy kupić dwa… W poradach specjalistów od finansów i rynku mieszkaniowego pojawiają się i takie podpowiedzi. W ich wyliczeniach szala przechyla się raz na jedną, raz na drugą stronę. W tysiącach opinii, wypowiedzi i komentarzy samych zainteresowanych wybija się opcja kupna, ale i tu brak jednomyślności. Im bardziej wgryźć się w temat, tym mniej pewników, a więcej teorii względności…

Wynająć, żeby zarobić

Koszty zakupu mieszkania w Polsce są nadal bardzo wysokie. Najczęściej pochłaniają całe oszczędności i odbierają kredytobiorcom wolność finansową na lata. Stąd wielu ekspertów radzi, by zamiast wydać wszystkie zaoszczędzone, pożyczone i wybłagane u rodziny pieniądze na wkład własny, opłaty sądowe, marże banku, prowizję agenta, podatki, remonty i meble – zainwestować tę samą (lub trochę mniejszą) kwotę i przez kilka lat pozwolić jej popracować. Dopiero po jakimś czasie, z odpowiednio większą sumą na koncie, rozglądać się za mniejszym kredytem, by jak najmniej zapłacić bankowi w odsetkach. Nie zamrażać kapitału, tylko go pomnażać, szczególnie gdy ma się niewiele lat i zobowiązań, a wiele nie do końca sprecyzowanych planów na przyszłość.

Każdy liczy za siebie

To, czy bardziej opłaca się mieszkanie kupić czy wynająć, zależy od indywidualnej sytuacji każdego zainteresowanego. Czynników do rozpatrzenia jest zbyt wiele, by dojść do jednego uniwersalnego wyniku. Ekonomiści najczęściej patrzą na problem z chłodną rezerwą i kalkulatorem. Wielu z nich w wyliczeniach różnicy między ratą kredytu hipotecznego a miesięczną stawką za najem podobnego mieszkania w ogóle nie uwzględnia części kapitałowej kredytu, jedynie odsetki. Wychodzą z teoretycznie słusznego założenia, że część kapitałowa to już konkretna wymiana gotówki na towar, czyli budowanie własnego majątku. W końcu przelew na konto właściciela mieszkania oraz spłata samych odsetek bankowi mają podobny skutek – nie nabywamy niczego materialnego, opłacamy jedynie pewną usługę (wynajęcie mieszkania lub udzielenie pożyczki). W takich wyliczeniach, nawet z uwzględnieniem wkładu własnego, podatków, opłat sądowych i kredytowych, zawsze korzystniejszy jest zakup mieszkania niż jego najem. Podobnie jest w przypadku zakupu za gotówkę. Jednak praktycznie rzecz ujmując, kredytobiorca co miesiąc musi wyjąć z kieszeni również kwotę kapitałową raty. Porównanie takich kosztów – całkowitych, a także miesięcznych – nie jest już tak oczywiste.

W sieci można znaleźć dziesiątki wyliczeń porównujących sytuację najemcy i kredytobiorcy. Zachęcamy do sprawdzenia tych najbliższych konkretnej sytuacji. Warto przy tym zwrócić uwagę na wiarygodność autora takich obliczeń (zdarzają się na przykład pobieżne rachunki tworzone na zamówienie deweloperów). Wyjątkowo rozbudowane i, wziąwszy pod uwagę doświadczenie kalkulujących, rzetelne znajdziemy m.in. w artykułach REAS [http://www.reas.pl/komentarze/kupic-czy-wynajmowac-oto-jest-pytanie]. Z przestudiowania kilkunastu takich kalkulacji wynikają powtarzające się wnioski:

Wynajem bardziej opłaca się wtedy, gdy:

• nie jesteśmy pewni, jak długo będziemy mieszkać w danym miejscu;
• jesteśmy młodzi i kariera lub rodzina mogą nas jeszcze zmusić/zachęcić do zmiany miasta czy kraju;
• mamy kapitał, który możemy na kilka lat zainwestować, by zarobił na wkład własny i opłaty związane z kredytem;
• potrafimy się zmobilizować i przez kilka lat inwestować pieniądze, tnąc wszystkie zbędne wydatki, by zminimalizować wysokość kredytu;
• zwyczajnie cenimy sobie wolność i nie chcemy wiązać się z bankiem umową na kilkadziesiąt lat, a mieszkania, które możemy zapisać komuś w spadku, nie uznajemy za inwestycję;
• mieszkamy w Bydgoszczy (średnia stawka najmu średniej wielkości mieszkania to 1396 zł), a nie w Warszawie (2919 zł);
• mamy już mieszkanie, które chcemy wynająć, a sami zamierzamy mieszkać w wynajętym od kogoś taniej, zaś różnicę w czynszach inwestować, by po kilku latach kupić kolejne (większe, lepiej zlokalizowane) lub nadpłacić kredyt – to właśnie sposób na to, by „zjeść ciastko i mieć ciastko”.

Zakup na kredyt bardziej opłaca się wtedy, gdy:

• możemy sobie na niego pozwolić – to znaczy, gdy mamy wkład własny w wysokości co najmniej 20 proc., a rata kredytu nie przekroczy 1/3 miesięcznych dochodów naszej rodziny (tu eksperci są wyjątkowo zgodni – jeśli nie spełniamy tych warunków, kredyt będzie udręką i realnym zagrożeniem dla naszego budżetu);
• mamy w planach mieszkanie w jednym miejscu przez co najmniej 10 lat;
• wiemy już, jak duże powinno być nasze mieszkanie „docelowe” (kupienie małego i sprzedaż za 5 lat, by kupić większe może się nie opłacać ze względu na koszty związane z zakupem i kredytem);
• na naszym lokalnym rynku stosunek średniej stawki najmu do średniej ceny metra jest na tyle korzystny, że kwota odpowiadająca 20 latom najmu znacznie przewyższa cenę zakupu (Według raportów Bankier.pl można obliczyć, że np. we Wrocławiu 20 lat najmu średniej wielkości mieszkania jest równe zakupowi mieszkania o powierzchni ponad 95 m kw., dla porównania w Poznaniu – tylko niespełna 68 m kw.);
• mieszkamy w Łodzi (średnia cena metra średniej wielkości mieszkania na rynku wtórnym to 4868 zł), a nie w Warszawie (7741 zł, dane: raport Bankier.pl grudzień 2016).
• znamy swój finansowy temperament i wiemy, że bez kredytu nie zmusimy się do długofalowego oszczędzania (ale mamy minimalny wkład własny i poduszkę finansową w wysokości co najmniej 6-miesięcznej kwoty koniecznej do przeżycia!)
• zawsze wtedy, gdy nie kupujemy na kredyt, tylko za gotówkę.

Zatem nie pozostaje nic innego, jak wziąć kajecik i ołówek (lub duży arkusz Excela) i się ze sobą szczerze policzyć. A wynik podkreślić. Wężykiem… Powodzenia!

Aneta Paździor