Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

Dom z ogródkiem w cichej okolicy, wybudowany według własnego projektu. Kto z nas o tym nie marzy? Pierwszy krok do realizacji tych marzeń to zakup działki. Inwestycja ta powinna być przemyślana i poprzedzona analizami. Istnieje wiele czynników, które mogą utrudnić budowę domu lub być źródłem problemów dla jego mieszkańców już w fazie użytkowania. Zanim więc zdecydujemy się na zakup działki, warto jest się zastanowić, jakie to mogą być problemy i w jaki sposób możemy ich uniknąć

Cechy fizyczne

Większość z cech fizycznych, takich jak wielkość czy kształt działki jest widoczna gołym okiem, więc najczęściej nie „uda” nam się ich przeoczyć. Działka nie powinna być zbyt mała –  obszary o mniejszych gabarytach trudniej jest zagospodarować. Im większa działka, tym szerszy jest wybór projektów, które można na niej zrealizować. Ważna jest również kwestia bezpieczeństwa. Zakup działki na zboczu, terenie osuwiskowym lub zalewowym, pomimo zazwyczaj pięknych widoków nie jest najlepszym pomysłem. Ważny jest także rodzaj gruntu, ponieważ nie każdy z nich pozwala na wybudowanie domu. Dobrze jest więc zlecić geologowi wykonanie stosownych badań, zarówno pod kątem przydatności działki do celów budowlanych, jak i poziomu wód gruntowych. Koszt tego typu analizy wynosi kilkaset złotych.

Aspekty prawne

Stan prawny działki łatwo jest sprawdzić zaglądając do jej księgi wieczystej. Można to zrobić wchodząc na stronę: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do. Księga wieczysta jest jawna i sprzedawca ma obowiązek udostępnić nam jej numer. Analizując poszczególne działy możemy dowiedzieć się, czy na działce ustanowione zostały tzw. służebności (dział III) lub czy jest ona obciążona hipoteką (dział IV). Pamiętajmy, że hipoteka jest powiązana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem. W praktyce oznacza to, że jeśli sprzedawca nie dokona spłaty należności, obowiązek uregulowania długu przechodzi na nabywcę nieruchomości. Ważne jest również, aby sprawdzić czy działka ma status budowlany. Jeśli nie, najprawdopodobniej mamy do czynienia z działką rolną, na której nie możemy pobudować domu. Żeby uzyskać pozwolenie na budowę musimy wyłączyć najpierw działkę z produkcji rolnej (w tym celu należy złożyć wniosek we właściwym starostwie powiatowym), ale procedura ta może być długotrwała i niekoniecznie zakończona powodzeniem.

Przeznaczenie terenu

O tym, czy istnieje możliwość zabudowy działki, decyduje również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub – w razie jego braku – indywidualnie wydawane warunki zabudowy. Kupując działkę objętą miejscowym planem, której przeznaczenie to zabudowa jednorodzinna możemy być prawie pewni, że uzyskamy pozwolenie na budowę domu. W planie podane są także wytyczne dotyczące parametrów budynków, jakie mogą powstać na danym terenie: wymagana forma architektoniczna, wysokość i wymiary budynku, dopuszczalna liczba kondygnacji, maksymalna powierzchnia zabudowy działki. Miejscowy plan informuje również, jakie inwestycje są planowane w sąsiedztwie.

Uzbrojenie działki

Równie ważną kwestią przy zakupie działki jest jej zaopatrzenie w media. Pamiętajmy żeby upewnić się, czy w przyszłości będziemy mieli możliwość przyłączenia domu do sieci energetycznej, wodociągowej, gazowej i kanalizacyjnej. Sprawdzenie czy w okolicy przebiega linia energetyczna lub gazowa nie jest wystarczające. Duża odległość przyłączy od działki może sprawić, że ich doprowadzenie będzie bardzo kosztowne. Warto jest potwierdzić w lokalnych przedsiębiorstwach dystrybuujących media, czy ich podłączenie na działce na pewno będzie możliwe, gdzie znajdują się najbliższe przyłącza i jakie są ewentualne koszty ich podłączenia.

Dojazd i bezpośrednie sąsiedztwo

Kupując działkę musimy się też upewnić, czy posiada ona dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie – a dojazd odbywa się przez drogę prywatną – możliwość korzystania z drogi dojazdowej musi być sformalizowana. Gdy nie ma w ogóle dostępu do drogi, konieczne jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu na nieruchomości sąsiedniej. Jeśli droga dojazdowa jest nieutwardzona, w urzędzie gminy możemy dowiedzieć się czy w najbliższym czasie planowana jest jej modernizacja. Zwróćmy również uwagę na bliższe i dalsze sąsiedztwo działki. Jak wyglądają sąsiednie posesje? Czy panuje na nich porządek? Czy w okolicy nie są zlokalizowane różnego rodzaju przedsiębiorstwa, które mogą okazać się źródłem hałasu, zanieczyszczeń lub nieprzyjemnych zapachów? Unikajmy również działek zlokalizowanych w miejscach gdzie występuje wzmożony ruch.

Wybór działki budowlanej nie jest taki prosty, jak się na pozór wydaje. Od nas tylko zależy, czy inwestycja okaże się udana, a działka nie będzie przyczyną wielu problemów. Dlatego właśnie przed jej zakupem warto jest poświęcić trochę czasu na odwiedzenie urzędów, przeanalizowanie wszystkich ważnych kwestii czy rozmowę z mieszkańcami okolicy.

Karolina Tomala