Jak określić cenę ofertową mieszkania?

Sprzedaż mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji, jaką przychodzi nam podjąć w życiu. Nierzadko towarzyszy jej wiele emocji i stresu. Jeśli nie posiadamy fachowej wiedzy ani doświadczenia w branży nieruchomości, a ze sprzedażą mieszkania nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia, określenie jego wartości może okazać się dla nas bardzo trudne

Pierwsze pytanie, jakie nasuwa nam się w takiej sytuacji to jaką ustalić cenę ofertową, żeby nasza nieruchomość nie została sprzedana za mniej, niż jest warta. Ważne jest jednak również, aby ogłoszenie sprzedaży nie wisiało miesiącami w Internecie ze względu na zbyt wysoką czy wręcz odstraszającą potencjalnych kupujących cenę. Jak to odpowiednio wypośrodkować?

Zapytaj znajomych

Próbując określić ile warta jest nasza nieruchomość, zazwyczaj zaczynamy od wywiadu środowiskowego – a nuż trafimy na znajomego, który w ostatnim czasie sprzedawał lub kupował nieruchomość i podzieli się z nami cennymi wskazówkami albo posiada bardziej lub mniej fachową wiedzę na temat rynku nieruchomości. Każde informacje są cenne. Musimy jednak pamiętać, że określenie ceny ofertowej mieszkania na podstawie kwoty, za jaką sprzedali mieszkanie sąsiedzi (szczególnie jeśli miało to miejsce kilka lat wcześniej) może okazać się błędne. Sytuacja na rynku nieruchomości zmienia się bardzo dynamicznie i jeśli wiedza znajomych pochodzi z doświadczeń z przeszłości, może okazać się nieadekwatna do obecnie kształtującej się koniunktury.

Skorzystaj z Internetu

Innym najczęściej wybieranym przez sprzedawców źródłem informacji jest Internet. Ogłoszenia sprzedaży są bezpłatne i dostępne praktycznie dla wszystkich. Mieszkania są w nich zazwyczaj dobrze opisane, a ich ceny ofertowe pozwalają nam zorientować się, od jakiej kwoty sprzedający zaczynają negocjacje. Czasami jednak Internet może się okazać mało wiarygodnym źródłem ze względu na to, że część ogłoszeń jest nieaktualna, a sprzedający często nie posiadają wiedzy na temat lokalnego rynku, przez co ich ceny ofertowe daleko odbiegają od rzeczywistej wartości nieruchomości. Niemniej jednak zapoznanie się z zamieszczonymi w Internecie ofertami mieszkań na pewno pomoże nam ustalić w przybliżeniu przedział cen nieruchomości podobnych do naszej.

Kolejnym dostępnym w Internecie źródłem informacji na temat cen są portale, na których można określić orientacyjną wartości mieszkania. Są one proste w obsłudze i nie wymagają od użytkownika zaawansowanej wiedzy na temat nieruchomości. System ten zadając pytania dotyczące naszego mieszkania dokonuje selekcji bazy cen transakcyjnych, czego wynikiem jest informacja o jego przeciętnej cenie. Bardzo często oferowana przez portale usługa jest bezpłatna.

Skorzystaj w usług fachowców

Specjalistą, który może pomóc nam w ustaleniu ceny mieszkania jest pośrednik w obrocie nieruchomościami, który przez swoje doświadczenie, znajomość lokalnego rynku oraz transakcji, jakie zostały przeprowadzone w jego biurze i w biurach z nim współpracujących, potrafi ustalić realną cenę mieszkania, uwzględniając przy tym, o ile należy ją podwyższyć na wypadek negocjacji z kupującymi. Pośrednik ponadto pomoże nam w znalezieniu kupca, negocjacjach oraz wszelkich formalnościach, jakie towarzyszą sprzedaży nieruchomości.

Bez wątpienia najbardziej wiarygodnym źródłem informacji jest wycena wykonana przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego, który potrafi określić wartość obiektywnie i zgodnie z wytycznymi ustalonymi przez przepisy prawa. Swoje wyniki popiera on szczegółową analizą dokumentacji oraz lokalnego rynku nieruchomości. Rzeczoznawca wykonuje wycenę w formie operatu szacunkowego, który jest dokumentem akceptowanym między innymi w bankach i sądach. Za taką usługę w przeciwieństwie do większości portali szacujących wartość nieruchomości trzeba jednak zapłacić. Koszt wyceny jest uzależniony od tego, jak bardzo jest ona skomplikowana i wynosi za mieszkanie około kilkaset złotych.

Jak widzimy istnieje szereg możliwości, które mogą nam pomóc w określeniu ceny ofertowej mieszkania. Chcąc sprzedać nieruchomość powinniśmy przede wszystkim uzbroić się w cierpliwość i unikać podejmowania pochopnych decyzji. Musimy też pamiętać, że w trakcie sprzedaży mamy do czynienia z dwoma rodzajami cen: ofertową oraz sprzedaży. Cenę ofertową określa sprzedający na potrzeby ogłoszeń, a cenę sprzedaży rynek. Długi okres ekspozycji, negocjacje (często burzliwe), czasami pośpiech po stronie sprzedającego sprawia, że cena sprzedaży może być nawet o kilkanaście procent niższa od ceny ofertowej. Dlatego właśnie powinniśmy ustalać cenę ofertową zawsze na wyższym poziomie niż ta, którą chcemy ostateczne osiągnąć.

Karolina Tomala