Banki lubią gotówkę i umowy na czas nieokreślony

Jednym z najczęściej poruszanych tematów na rynku finansowym jest dochód. Niewątpliwie jest to podstawowy, o ile nie z najważniejszy aspekt brany pod uwagę przy zaciąganiu przez klientów kredytu hipotecznego. Co zrobić jeśli nasze dochody nie są wystarczająco wysokie?

Najistotniejsza z punktu widzenia banku jest płynność finansowa. Uzyskiwanie dochodu wynikającego z umowy o pracę, umowy zlecenia czy prowadzenia działalności gospodarczej jest podstawą do rozpatrzenia naszego wniosku kredytowego. Ważny jest również okres, przez który otrzymywaliśmy wynagrodzenie – standardowo dla umowy o pracę wynosi on minimum trzy miesiące, umowy zlecenie czy umowy o dzieło – sześć miesięcy, a w przypadku działalności gospodarczej okres ten nie powinien być krótszy niż dwanaście miesięcy. Nie zapominajmy, że istnieje możliwość zaakceptowania dochodu uzyskiwanego przez kredytobiorcę przez krótszy okres, pod warunkiem, że spełnia on dodatkowe wymogi banku. Do takich wymogów z pewnością zalicza się ciągłość zatrudnienia u poprzedniego pracodawcy. Część banków zaakceptuje również dochód otrzymywany z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w okresie minimum sześciu miesięcy, jeżeli jest ona wykonywana w ramach „wolnego zawodu” bądź umowy o współpracę z przynajmniej jednym podmiotem.

Tylko umowa o pracę na czas nieokreślony?

Nie jest ona konieczna. Umowa o pracę na czas określony nie jest przeciwskazaniem do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Musimy jednak pamiętać, że większość banków poprosi o podpisane przez pracodawcę oświadczenia – potwierdzenia, że nie widzi on przeciwskazań do przedłużenia umowy o pracę na kolejny okres. Warto wspomnieć również o tak zwanych potocznie umowach „śmieciowych” – umowa zlecenie czy umowa o dzieło. W opinii klientów umowy te postrzegane są jako forma zatrudnienia uniemożliwiająca uzyskanie kredytu, co oczywiście jest błędem. Jeżeli staż wynikający z umowy z danym pracodawcą jest odpowiednio długi – standardowo jest to sześć miesięcy – możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny.

Jaka forma zatrudnienia wyklucza możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny?

Otrzymywanie dochodu z umowy na okres próbny lub umowy na zastępstwo uniemożliwia nam ubieganie się o kredyt hipoteczny – takie formy zatrudnienia nie są akceptowalne przez bank. Pamiętajmy jednak, że przy zmianie tej formy zatrudnienia na umowę o pracę, czas jaki przepracowaliśmy będzie wliczał się do wymaganego przez bank okresu otrzymywania wynagrodzenia/dochodu. Trochę inaczej wygląda jednak sprawa z kobietami, które przebywają na urlopie macierzyńskim. Większość banków, których oferta kredytowa dostępna jest na rynku, akceptuje tę formę uzyskiwania dochodu. Bank w tym przypadku będzie wymagał od Klientki oświadczenia wskazującego na to, że po zakończeniu urlopu macierzyńskiego nie zmierza korzystać z urlopu wychowawczego i wraca do wcześniej podjętej pracy. Podobna sytuacja jest z kredytobiorcą przebywającym na długoterminowym zwolnieniu lekarskim – jeżeli zwolnienie lekarskie związane jest z ciążą, bank zastosuje procedurę taką samą jak w przypadku urlopu macierzyńskiego. Jeżeli zwolnienie spowodowane jest ciężkim urazem bądź chorobą, bank podejmuje decyzje indywidualnie, szacując jak uszczerbek na zdrowiu wpłynie na dalszą możliwość uzyskiwania dochodu.

Czy dodatkowo otrzymywane wynagrodzenie – prowizje, premie czy alimenty – wliczane są przez bank do zdolności kredytowej?

To zależy od źródła dochodu. Banki akceptują wszelkiego rodzaju dodatki do wynagrodzenia zasadniczego – premie, prowizje, „13-stki” czy inne nagrody finansowe. Należy jednak pamiętać, że mają wobec nich często dodatkowe wymagania. Banki akceptują również nietypowe formy dochodów – dywidendy, dochód z działalności rolnej, diet czy dochodów wynikających z kontraktów podpisanych przez marynarzy. W każdym z tych przypadków banki mają różne procedury akceptacji źródła dochodu. Bank nie akceptuje alimentów jako stałej czy dodatkowej formy dochodu kredytobiorcy, nie policzy nam jednak w takim wypadku kosztów utrzymania dzieci przy liczeniu zdolności kredytowej, co wpłynie na jej zwiększenie.

Działalność gospodarcza i kredyt hipoteczny

Działalność gospodarcza nie stanowi problemu dla osoby, która chce ubiegać się o kredyt hipoteczny. W przypadku działalności gospodarczej, procedury udzielania kredytu hipotecznego mogą różnić się w zależności od formy opodatkowania. Na przykład w rozliczaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, nie występuje pojęcie kosztów działalności – bank określa więc dochód, jako stały procent uzyskiwanego przychodu. W zależności od banku będzie to od 0 do 80 proc. Prowadząc działalność gospodarczą która nie wykazuje dochodu, również można ubiegać się w banku o udzielenie kredytu hipotecznego. W takim przypadku należy uzasadnić, dlaczego działalność nie wykazuje dochodu.

Czy szanse na kredyt hipoteczny mają osoby uzyskujące dochód za granicą lub obcokrajowcy?

 Większość banków akceptuje dochody uzyskiwane z umowy o pracę wykonywaną za granicą. Należy w tym przypadku pamiętać, że zgodnie z rekomendacją kredyt możemy zaciągnąć tylko w walucie w której uzyskujemy dochód. Kredyt hipoteczny dla obcokrajowców zatrudnionych na terenie Polski, również nie stanowi problemu. W tym przypadku bank wymaga przedstawienia dodatkowych dokumentów – karty stałego pobytu czy odpowiednika polskiego raportu BIK z kraju, którego są obywatelami.

Pamiętajmy, że w przypadku gdy nasz dochód nie jest wystarczający do uzyskania kredytu hipotecznego, możemy skorzystać z pomocy współkredytobiorcy. Dodatkowy współkredytobiorca nie musi być właścicielem nieruchomości, a jeżeli za jakiś czas sami osiągniemy zdolność kredytową, możemy złożyć do banku wniosek o odłączenie współkredytobiorcy od zaciągniętego przez nas kredytu.

Mateusz Dyrda, Open Finance S.A.